Dette er en veldig vanlig situasjon: Du leier en leilighet, har et rom til overs, og vil leie det ut for å dele på utgiftene. Den gode nyheten er at loven er ganske vennlig innstilt til nettopp dette.

Hva sier loven?

Å leie ut et rom mens du selv bor i boligen er en form for fremleie – fremleie av en del av boligen. Dette reguleres av § 7-3 (om fremleie av del av bolig). Regelen er:

En leietaker som selv bor i boligen, kan fremleie en del av den med utleiers godkjenning. Godkjenning kan bare nektes hvis fremleietakerens forhold gir saklig grunn til det, eller hvis boligen klart blir overbefolket.

Dette gir deg en sterk rett: Så lenge du selv bor der, og personen du vil leie ut til er grei, kan utleier vanskelig nekte deg.

Hvorfor er det "fremleie"?

Selv om det føles som å bare få en romkamerat, regnes det juridisk som fremleie fordi du overlater bruken av en del av boligen til en annen mot betaling. Derfor må du be om godkjenning – men altså med den sterke beskyttelsen i § 7-3.

Merk forskjellen fra å la familie flytte inn: Du har rett til å la ektefelle, samboer, egne eller ektefellens/samboerens barn, foreldre og besteforeldre bo sammen med deg uten samtykke (§ 7-1, om opptak i husstand). Å leie ut til en utenforstående mot betaling er derimot fremleie etter § 7-3 og krever godkjenning. Skillet er altså om det er nær familie som flytter inn (fritt etter § 7-1), eller om du leier ut til noen andre mot betaling (fremleie etter § 7-3, krever godkjenning).

Eksempel: Jeg vil leie ut det ekstra soverommet til en studievenn

Tenk deg at du har en toroms (eller større) der du bor selv, og vil leie ut et soverom til en venn for å dele på husleien. Slik gjør du: 1. Be utleier skriftlig om godkjenning. "Hei, jeg ønsker å leie ut det ekstra soverommet til [navn] mens jeg selv fortsatt bor her. Er det greit?" 2. Oppgi litt om personen (utleier har rett til å vurdere fremleietakeren). 3. Få godkjenningen skriftlig. 4. Lag en skriftlig fremleieavtale med romkameraten, og avtal leie, depositum og hvilke deler av boligen som er felles.

Når kan utleier nekte?

Bare i to tilfeller: - Saklig grunn knyttet til personen. For eksempel dårlige referanser eller kjent historikk med problemer (se artikkel 118). - Klart overbefolket. Hvis utleie av rommet gjør at det blir vesentlig flere beboere enn boligen tåler. Å leie ut ett rom i en toroms til én person er normalt ikke overbefolkning; å stappe fem personer inn på små rom kan være det.

Utleier kan altså ikke nekte bare fordi han ikke liker tanken på en ekstra beboer.

Du beholder ansvaret

Akkurat som ved annen fremleie: Du har fortsatt avtalen med utleier, og du er ansvarlig for at leien betales og at boligen behandles ordentlig. Hvis romkameraten din ødelegger noe eller ikke betaler sin del, er det du som svarer overfor utleier. Derfor: - Velg en pålitelig person. - Lag en skriftlig avtale om leie, depositum, felles utgifter og husregler. - Krev depositum av romkameraten, så du har en buffer.

Hva med leieprisen til romkameraten?

Du kan ikke kreve urimelig høy leie av den du leier ut rommet til – det vanlige leieprisvernet gjelder også her. Sett en rimelig pris, gjerne basert på en fornuftig andel av husleien og hvor stor del av boligen romkameraten disponerer. En grei tommelfingerregel er at prisen bør stå i forhold til hvor mye plass vedkommende faktisk disponerer og bruker – ikke noe du setter høyt bare for å tjene på det.

Praktiske ting å avtale med romkameraten

For å unngå hverdagskonflikter, avtal gjerne skriftlig: - Hvilket rom er privat, og hva er felles (kjøkken, bad, stue). - Hvordan deles strøm, internett og andre utgifter. - Husregler om gjester, røyking, renhold og ro. - Oppsigelsestid mellom dere.

Vanlige feller

  • Du tar inn en romkamerat uten å spørre utleier. Selv om det føles uskyldig å dele med en venn, er det fremleie og krever godkjenning. Be om den skriftlig før romkameraten flytter inn.
  • Du tror du kan kreve hva du vil i leie. Leieprisvernet gjelder også overfor romkameraten. Sett en rimelig pris ut fra hvor stor del av boligen vedkommende disponerer.
  • Du dropper depositum fra romkameraten. Da har du ingen buffer hvis vedkommende skylder leie eller har laget skade – og det er deg utleier holder ansvarlig.
  • Du glemmer at retten forutsetter at du selv bor der. Flytter du helt ut, faller § 7-3 bort, og andre regler gjelder.

Eksempel: Utleier nekter uten å peke på noe konkret

Tenk deg at du ber om å få leie ut det ekstra rommet til en venn med gode referanser, mens du selv fortsatt bor der. Utleier svarer bare "nei, jeg vil ikke ha flere folk i leiligheten". Boligen blir ikke overbefolket av én ekstra person i et eget rom, og det er ikke noe konkret galt med vennen din. Da er avslaget trolig usaklig etter § 7-3. Svar høflig skriftlig, vis til regelen, og be om godkjenning. Står utleier på sitt, kan HTU vurdere om nektelsen var lovlig.

Hva hvis du IKKE bor der selv?

Da gjelder ikke § 7-3. Hvis du flytter helt ut og vil leie ut hele boligen, er du over i reglene om fremleie ved fravær (§ 7-4) eller om resten av en tidsbestemt periode (§ 7-5), eller eventuelt overdragelse. Den enkle, sterke retten i § 7-3 forutsetter altså at du fortsatt bor i boligen selv.

Hvis utleier nekter uten god grunn

Får du et avslag som ikke peker på noe konkret galt ved personen, og boligen ikke blir overbefolket, kan avslaget være usaklig. Svar høflig skriftlig og vis til § 7-3. Blir dere ikke enige, kan Husleietvistutvalget (HTU) avgjøre om utleier hadde rett til å nekte.

Kort oppsummert

  • Bor du selv i boligen, kan du leie ut et rom med utleiers godkjenning (§ 7-3).
  • Utleier kan bare nekte ved saklig grunn knyttet til personen eller klar overbefolkning.
  • Dette er fremleie, så be om godkjenning skriftlig før romkameraten flytter inn.
  • Du beholder ansvaret overfor utleier – lag skriftlig avtale og krev depositum.
  • Forutsetningen er at du fortsatt bor der selv; ellers gjelder andre regler.