En tidsbestemt leiekontrakt har en bestemt sluttdato – den slutter for eksempel «31. august 2028». En tidsubestemt kontrakt har ingen sluttdato; den varer helt til en av partene sier den opp. Den store praktiske forskjellen er at en tidsbestemt avtale i utgangspunktet ikke kan sies opp underveis, mens en tidsubestemt alltid kan sies opp med oppsigelsestid.
Tidsbestemt: en avtale med fast sluttdato
I en tidsbestemt avtale er det avtalt på forhånd at leieforholdet slutter på en bestemt dato. For eksempel:
Jonas leier en leilighet fra 1. august 2026 til 31. juli 2029. Det er en tidsbestemt avtale på tre år. Når 31. juli 2029 kommer, slutter avtalen automatisk – uten at noen trenger å si den opp.
Det viktige med en ren tidsbestemt avtale er at den i utgangspunktet ikke kan sies opp i leieperioden. Verken Jonas eller utleier kan avslutte avtalen før sluttdatoen, med mindre det er avtalt en oppsigelsesadgang i kontrakten. Mange tidsbestemte kontrakter har likevel en setning om at «avtalen kan sies opp med tre måneders varsel» – og da kan begge si opp underveis.
For at en avtale skal være gyldig tidsbestemt, må leietaker ha fått skriftlig beskjed ved inngåelsen om at avtalen er tidsbestemt. Er ikke dette gjort, regnes avtalen som tidsubestemt – altså løpende.
Tidsubestemt: en avtale som bare ruller og går
En tidsubestemt avtale har ingen sluttdato. Den varer til en av partene sier den opp.
Linn leier en leilighet «fra 1. mars 2026 og inntil videre». Det er en tidsubestemt avtale. Den fortsetter måned etter måned, år etter år, helt til Linn eller utleier sier den opp.
Her er hovedregelen at avtalen kan sies opp med tre måneders oppsigelse til utgangen av en kalendermåned (husleieloven § 9-6). Sier Linn opp 10. april, løper oppsigelsen ut april, mai, juni og juli – hun må flytte 31. juli. (For et enkelt rom der leietaker deler bolig med andre er oppsigelsestiden bare én måned.)
Den viktige forskjellen: oppsigelse
| Tidsbestemt | Tidsubestemt | |
|---|---|---|
| Sluttdato | Ja, fast dato | Nei |
| Kan sies opp underveis? | Bare hvis avtalt | Ja, alltid |
| Avsluttes hvordan? | Automatisk på sluttdato | Ved oppsigelse |
Hva er best for deg som leietaker?
Det kommer an på situasjonen din:
- Vil du ha forutsigbarhet? En tidsbestemt avtale på flere år gir deg trygghet for at du får bo. Utleier kan ikke bare kaste deg ut.
- Vil du ha fleksibilitet? En tidsubestemt avtale (eller en tidsbestemt med oppsigelsesadgang) lar deg flytte når du vil, med tre måneders varsel.
Det aller beste for mange leietakere er en tidsbestemt avtale som også har en oppsigelsesklausul. Da får du både trygghet (utleier kan ikke kaste deg ut før tiden) og fleksibilitet (du kan flytte hvis du trenger).
Hva gjør du? Sjekk kontrakten din. Står det en sluttdato? Da er den tidsbestemt. Står det «kan sies opp med X måneders varsel»? Da kan du flytte underveis. Står det ingenting om sluttdato? Da er den tidsubestemt, og du kan alltid si opp med tre måneder.
Et vanlig misforståelse
Mange tror en tidsbestemt avtale alltid binder dem til sluttdatoen, uansett. Men hvis kontrakten har en oppsigelsesklausul, kan du gå ut tidligere. Og hvis utleier ikke ga deg skriftlig beskjed om at avtalen var tidsbestemt, kan den faktisk regnes som tidsubestemt – noe som gir deg mer frihet.
Hva med å flytte ut av en tidsbestemt avtale uten oppsigelsesklausul?
Sett at du har en ren tidsbestemt avtale uten oppsigelsesadgang, og livet endrer seg – du får jobb i en annen by. Du kan ikke bare si opp, men du står ikke fast likevel. Du har rett til å fremleie boligen (leie den videre til noen andre) i den perioden avtalen ikke kan sies opp, med utleiers godkjenning. Godkjenning kan bare nektes hvis det er saklig grunn.
Jonas har en treårsavtale uten oppsigelsesmulighet, men må flytte etter halvannet år. Han kan fremleie leiligheten til en annen og dermed slippe å betale for en bolig han ikke bor i, så lenge utleier godkjenner fremleietakeren (og utleier kan bare si nei med saklig grunn).
Hvilken type bør du velge?
Et lite tankekart kan hjelpe deg:
- Vet du at du skal bli en god stund? Gå for en tidsbestemt avtale med oppsigelsesklausul. Trygghet pluss fleksibilitet.
- Er du usikker på hvor lenge du vil bo? En tidsubestemt avtale gir deg friheten til å flytte med tre måneders varsel.
- Er du utleier som kanskje vil bruke boligen selv etter en tid? Da kan en tidsbestemt avtale med saklig grunn passe – husk å opplyse grunnen skriftlig.
Hva gjør du? Før du signerer, finn fram til disse to setningene i kontrakten: Er det en sluttdato (tidsbestemt) eller ikke (tidsubestemt)? Og kan avtalen sies opp underveis? Disse to svarene avgjør hele fleksibiliteten din i leieforholdet.
Et konkret regneeksempel på oppsigelse
Mange blir overrasket over hvordan oppsigelsestiden faktisk regnes. Si at Linn har en tidsubestemt avtale til 9 000 kr i måneden, og sier opp den 10. april. Oppsigelsestiden er tre måneder, og den regnes til utgangen av en kalendermåned. Det betyr at hun ikke flytter ut 10. juli, men 31. juli – fordi de tre månedene først begynner å løpe fra slutten av april. Hun må altså betale leie for mai, juni og juli, til sammen 27 000 kr, selv om hun flytter ut tidligere. Dette er greit å vite så du ikke planlegger feil.
Vanlige feller
- «Tidsbestemt betyr at jeg kan flytte når jeg vil.» Tvert imot – en ren tidsbestemt avtale binder deg til sluttdatoen med mindre det står en oppsigelsesklausul.
- «Tidsubestemt betyr at utleier kan kaste meg ut når som helst.» Nei, utleier må gi skriftlig, begrunnet oppsigelse, og du har normalt tre måneders frist.
- «Jeg kan bare slutte å betale når jeg vil flytte.» Nei, du må si opp formelt og betale ut oppsigelsestiden.
Et lite unntak: rom der du deler bolig
Det er verdt å kjenne til en spesialregel: leier du bare et enkelt rom og deler bolig med utleier eller andre, er oppsigelsestiden kortere – som regel én måned, ikke tre. Bor du derimot i en egen, selvstendig bolig (egen inngang, eget bad og kjøkken), gjelder hovedregelen på tre måneder. Sjekk derfor hva slags bolig du faktisk leier før du regner ut oppsigelsestiden din.
Kort oppsummert
Tidsbestemt = fast sluttdato, slutter automatisk, kan i utgangspunktet ikke sies opp underveis (med mindre det er avtalt). Tidsubestemt = ingen sluttdato, varer til noen sier opp, kan alltid sies opp med tre måneders varsel til utgangen av en måned. Selv i en bunden tidsbestemt avtale kan du fremleie hvis du må flytte. Den beste avtalen for mange er en tidsbestemt avtale med oppsigelsesadgang – da får du både trygghet og fleksibilitet.