Kommunale avgifter er høyere enn oppgitt – har jeg krav?

Hva som står i salgsoppgaven om avgifter

Megleren skal gi deg en skriftlig oppgave før handelen, og den skal blant annet inneholde offentlige avgifter (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Tallene der kommer ofte fra selgeren eller fra siste faktura. Blir de senere for lave, er spørsmålet om du kan bruke feilen mot selgeren.

Avhendingslova § 3-8 sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren eller til opplysninger i annonse og salgsprospekt. Opplysningen må ha virket inn på avtalen, og den må ikke være rettet tydelig i tide. Et lite avvik gir sjelden noe krav. Et stort avvik, for eksempel et årlig beløp som er langt lavere enn det du nå betaler, er noe annet.

Kommunale avgifter høyere enn oppgitt: hvem svarer for hva

Kommunen holder seg til eieren. Eieren er alltid ansvarlig overfor kommunen for vann- og avløpsgebyrene (forurensningsforskriften kapittel 16). Kommunen kan også ha lovbestemt pant (sikkerhet i eiendommen) for eiendomsskatt, avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp, og den panteretten gjelder uten tinglysing. Du kan altså ikke nekte å betale kommunen fordi salgsoppgaven var feil. Kravet mot selgeren er en egen sak.

Gebyrene skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader, og kommunen fastsetter satsene i egen forskrift. Er du usikker på om en sats er riktig, kan du se på kommunens gebyrregulativ. Om du kan angripe selve gebyret, står det mer om i artikkelen om kommunens gebyrer for vann og avløp.

Vannmåler og andre grunner til at regningen ble høyere

Flere ting kan forklare et avvik uten at selgeren har gjort noe galt. Både kommunen og den gebyrpliktige kan kreve at årsgebyret beregnes etter målt forbruk, og den som krever det, må selv bekoste målingen. Har du eller en tidligere eier fått vannmåler, kan regningen se helt annerledes ut enn den gjorde med fast sats. Et tilknytningsgebyr oppstår dessuten når en eiendom blir bebygd. Slike engangsgebyrer er noe annet enn løpende årsavgifter.

Skiller du mellom disse, ser du raskt hva du bør spørre om: var det årsavgiften som var oppgitt feil, eller kom det et nytt gebyr som ikke fantes på salgstidspunktet? Kom kravet fra en beslutning som ble tatt etter kjøpet, er det vanskelig å si at selgeren ga en feil opplysning. Kom det fra en beslutning som var tatt før, er saken din sterkere. Pålegg som kom etter overtakelsen, står forklart i artikkelen om pålegg om vannmåler og nye gebyrer.

Slik gikk det for Lasse

Lasse kjøpte en enebolig i august. Salgsoppgaven oppga kommunale avgifter på 14 400 kroner i året. Første faktura etter overtakelsen viste et årsbeløp på rundt 23 000 kroner. Han kontrollerte og fant at oppgaven bygde på en faktura fra flere år tilbake, før huset fikk nytt bad og ny tilknytning.

Lasse skrev til selgeren og megleren, la ved fakturaen og salgsoppgaven og ba om svar på hvor tallet kom fra. Selgeren svarte at han hadde gitt megleren den siste fakturaen han hadde. Megleren mente at avviket skyldtes gebyrsatsene og ikke feil i oppgaven. Lasse fikk ikke medhold i at det var en mangel, fordi tallet var korrekt for den fakturaen det var hentet fra, og fordi han hadde fått fakturaen utlevert sammen med budpapirene. Saken endte med at han betalte, men han fikk med seg en lærdom: han hadde selv kunnet se datoen på fakturaen.

Kjøperens kunnskap og bevis

Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det gjelder også det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Ligger fakturaen i vedleggene, og datoen er gammel, taler det mot deg. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Samle derfor salgsoppgaven, annonsen, fakturaer fra kommunen og skriftlige svar fra selgeren og megleren. Ta også med opplysninger om hvilke gebyrer som gjelder for eiendommen nå. Avviket regnet i kroner per år er utgangspunktet for et eventuelt krav.

Hva du kan kreve

Er tallet en mangel, kan du kreve prisavslag eller erstatning. En høyere løpende avgift kan ikke «rettes», så prisavslaget må vurderes ut fra hvor mye eiendommens verdi påvirkes, og det kan bli kostbart å dokumentere. Selgeren svarer for kostnadene ved eiendommen fram til du overtar (avhendingslova § 2-5), men avgifter for tiden etter overtakelsen er dine. Hvilke frister som gjelder for å si fra, og hvordan du krever det, finner du i artikkelen om pålegg og krav fra kommunen etter kjøpet.

Har megleren unnlatt å hente inn kommunale opplysninger, kan det gi et eget krav, som er omtalt i artikkelen om at megleren ikke hentet inn kommunale opplysninger. Ubetalte avgifter fra forrige eier kan du lese om i artikkelen om legalpant og tvangssalg for kommunale avgifter.

Kort oppsummert

• Kommunale avgifter høyere enn oppgitt gir bare krav hvis tallet i salgsoppgaven var uriktig og påvirket kjøpet.
• Kommunen krever gebyrene fra deg som eier, uansett hva salgsoppgaven sa.
• Sjekk om avviket skyldes vannmåler, nytt tilknytningsgebyr eller nye satser etter overtakelsen.
• Datoen på fakturaen selgeren la ved, kan avgjøre om du kunne oppdaget feilen selv.
• Et avvik i årlige avgifter løses i praksis som prisavslag eller erstatning, ikke som retting.