Megleren hentet ikke inn kommunale opplysninger
Megleren skal gi deg de kommunale opplysningene som har betydning for handelen, for eksempel om planer, avgifter og ferdigattest. Manglet slike opplysninger i salgsoppgaven, kan du ha krav mot megleren, og noen ganger mot selgeren. Hvem du kan gå på, avhenger av om selgeren kjente til forholdet, og av om megleren har opptrådt uaktsomt. Kravet er som regel erstatning eller prisavslag.
Hva megleren skal gi av kommunale opplysninger
Megleren har plikt til å sørge for at du, før handelen, skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Salgsoppgaven skal blant annet ta med tinglyste forpliktelser, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, adgang til utleie, offentlige avgifter og forholdet til endelige offentlige planer.
Mye av dette ligger hos kommunen. Megleren må derfor som regel hente det inn selv, i stedet for å legge selgerens oppgaver til grunn uten kontroll. Megleren skal også opptre i samsvar med god meglerskikk og gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen (§ 6-3).
Lovteksten sier ikke uttrykkelig at hvert dokument skal hentes fra kommunen. Kravet er at du skal få de opplysningene du har grunn til å regne med å få. Når en opplysning ligger lett tilgjengelig hos kommunen og er viktig for kjøpere, er det naturlig å vente at megleren har sjekket den.
Slik vet du om noe mangler
Sammenlign salgsoppgaven med det du senere har fått fra kommunen. Typiske ting å se etter er kommunale avgifter som er høyere enn oppgitt, en plan som påvirker tomten, manglende ferdigattest eller opplysninger om utleiedel som ikke stemmer med tillatelsen. Står det ingenting om ferdigattest, eller står det at den mangler uten forklaring, er det verdt å spørre.
Har du hatt anledning til å lese dokumentene før du kjøpte, regnes du for å kjenne til det som tydelig går fram av dem (avhendingslova § 3-10). Står det tydelig i salgsoppgaven at ferdigattest mangler, kan du vanskelig si at du ikke visste. Er opplysningen skjult i vedlegg eller formulert uklart, stiller saken seg annerledes.
Slik gikk det for Gaute
Gaute kjøpte en tomannsbolig. Salgsoppgaven oppga kommunale avgifter til en sum som han la til grunn i budsjettet. Etter overtakelsen kom regningen fra kommunen, og den var høyere fordi eiendommen var registrert med en annen bruk enn oppgitt.
Gaute sendte en skriftlig reklamasjon til megleren og ba om kopi av meglerens korrespondanse med kommunen. Der framgikk at megleren aldri hadde bedt kommunen om oppdaterte tall, men bare brukt selgerens gamle regning. Megleren avviste først ansvar, men godtok etter en ny henvendelse at opplysningen burde vært sjekket, og forsikringsselskapet til meglerforetaket dekket differansen for de årene Gaute hadde betalt for mye.
Hvem du kan gå på: megler eller selger
Kravet mot megleren er et erstatningskrav. Det forutsetter at megleren har opptrådt uaktsomt (ikke gjort det som kan forventes), at du har hatt et økonomisk tap, og at tapet skyldes feilen. Du finner en gjennomgang i erstatning fra megleren.
Kravet mot selgeren bygger på avhendingslova. Eiendommen kan ha en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse eller salgsprospekt (§ 3-8), eller hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente til (§ 3-7). En avgift som er oppgitt feil i salgsoppgaven, faller inn under § 3-8. Har selgeren gitt oppgitte tall til megleren, gjelder opplysningene som markedsføring på selgerens vegne.
Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få forholdet rettet (§ 4-12). Ved feilaktige avgifter kan det bety differansen over den tiden du må regne med å betale den. Nærmere om avgiftene står i kommunale avgifter som er høyere enn oppgitt.
Frister og tidspunkt
Kravet mot selgeren er underlagt reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet (§ 4-19). Reglene om dette er samlet i pilaren om pålegg fra kommunen som ikke ble opplyst. Krav som skyldes mislighold foreldes som hovedregel etter tre år, regnet fra misligholdet inntrer, med en tilleggsfrist på ett år hvis du manglet nødvendig kunnskap om kravet.
Kravet mot megleren følger alminnelige foreldelsesregler, så det er lurt å sende reklamasjonen til både selger og megler samtidig. Venter du med å si fra til selgeren mens du diskuterer med megleren, kan du risikere at kravet mot selgeren blir for gammelt. Skriv derfor til begge fra første dag, og spesifiser hva slags avvik det er.
Slik går du frem
- Sammenlign salgsoppgaven med kommunens vedtak, regninger eller kartutsnitt.
- Be megleren om å få se hva som ble innhentet fra kommunen, og når.
- Send skriftlig reklamasjon til både megler og selger, med beskrivelse av avviket og kravet ditt.
- Regn ut tapet: for avgifter er det differansen per år, for planer og ferdigattest må du hente et anslag fra fagfolk.
- Behold all korrespondanse, i tilfelle saken går videre.
Kort oppsummert
- Megleren skal gi deg de kommunale opplysningene som har betydning for handelen, og som du har grunn til å regne med.
- Manglende kommunale opplysninger kan gi krav mot megleren om erstatning og mot selgeren om prisavslag.
- Det du kjente til fra salgsdokumentene, kan svekke kravet ditt.
- Send reklamasjon til både megler og selger så tidlig som mulig.