Kledningen er brennbar og ulovlig i tett bebyggelse

Hva byggereglene sier om avstand og brannspredning

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at byggverk plasseres og utformes slik at brann ikke sprer seg lett. Mellom lave byggverk skal det være minst 8,0 meter, med mindre det er gjort tiltak mot brannspredning. Står to hus tettere enn det, må det altså finnes en annen løsning, og kledningen på ytterveggen er én av tingene som teller. Byggverk skal også deles i brannceller, og områder med ulik risiko, for eksempel garasje og bolig, skal være egne brannceller.

Disse kravene er skrevet for nye tiltak. For eksisterende bygg gjelder forskriften om brannforebygging, som sier at eieren skal oppgradere sikkerhetsnivået minst til nivået i byggeforskriften fra 1984, så langt det kan gjøres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme. Et hus i tett bebyggelse kan derfor være lovlig oppført og likevel ha en kledning som ikke er ideell etter dagens syn.

Slik gikk det for Gro

Gro kjøpte et trehus fra 1938 med original trekledning. Huset sto 4,5 meter fra nabohuset, og begge var kledd med tre. Da hun ba om å få bygge på et lite tilbygg, sa en saksbehandler i kommunen muntlig at kledning og avstand kunne bli et tema. Gro trodde først at hun hadde kjøpt en ulovlig bolig, og skrev til selgeren.

Selgeren svarte at kledningen var original og aldri endret, og at han aldri hadde fått noen henvendelse om den. Gro leste tilstandsrapporten på nytt og fant ingen merknad om kledningen. Hun spurte kommunen om det lå noen sak på huset. Svaret var at huset var oppført før dagens regler og at kommunen ikke hadde gitt noe pålegg. Kravet mot selgeren falt, fordi kledningen var slik en kjøper kunne vente å finne på et hus fra 1930-årene, og fordi selgeren ikke hadde visst om noe han burde ha sagt.

Når brennbar kledning er en mangel

Kjøper kan vente at boligen er i samsvar med det som er vanlig for boliger av samme type og alder, og med synlig tilstand (avhendingslova § 3-2 første ledd). Ved forbrukerkjøp er det også en mangel hvis eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav i lov eller forskrift som gjaldt for den da avtalen ble inngått. Unntaket er at du ikke hadde rimelig grunn til å bygge på selgerens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke gjorde det. Hvor langt dette rekker, må vurderes konkret. Skriv derfor at det kan være en mangel, ikke at det alltid er det.

Selgeren kan også svare for manglende opplysninger. Etter § 3-7 gjelder det opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Har selgeren fått brev fra kommunen eller brannvesenet om kledningen og ikke sagt noe, er du i den situasjonen. Sa annonsen eller salgsoppgaven noe uriktig om byggemåte eller godkjenninger, kan § 3-8 komme inn.

Tilstandsrapporten bygger på det som er synlig. Den skal si fra om åpenbare ulovligheter, for eksempel manglende branncelleinndeling eller rømningsvei, uten å sette tilstandsgrad. Står det noe om kledningen der, regnes du for å kjenne til det som tydelig framgår (§ 3-10 første ledd).

Hva kommunen og brannvesenet kan kreve av deg som eier

Eieren skal holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand, slik at det ikke oppstår fare eller vesentlig ulempe (plan- og bygningsloven § 31-1). Kommunen skal følge opp overtredelser av loven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før den gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt (et beløp som løper til pålegget er oppfylt), skal du varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale deg. Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen.

Brannvesenet kan gi pålegg med frist, og ved overhengende fare forby bruk etter brann- og eksplosjonsvernloven. Det er ikke slått fast hvordan pålegg mot en ny eier for forhold forrige eier skapte, vurderes. Ta derfor pålegget på alvor, og hold spørsmålet om hva du kan kreve av selgeren adskilt. Det vurderes etter avhendingslova, og prisavslaget settes normalt til det det koster å rette feilen.

Slik undersøker du kledningen og sier fra

Finn ut når huset og kledningen ble satt opp, og om kledningen er byttet senere. Kommunen behandler byggesaker og utsteder ferdigattest, så be om opplysninger om hva som er søkt og godkjent. Mål avstanden til nabohuset og ta bilder av veggene.

Sier du fra til selgeren, må meldingen komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og den må si hva slags feil du mener det er. Reklamasjon og krav er gjennomgått i pilaren om mangler ingen tenker på.

Brennbar kledning er ikke den eneste feilen kjøpere overser. Saker om parkslirekne i hagen og kjempebjørnekjeks som selger burde ha sagt fra om følger de samme reglene om selgerens kunnskap.

Kort oppsummert

• Brennbar kledning i tett bebyggelse kan være en mangel, men bare hvis offentlige krav ikke var oppfylt da du kjøpte, eller selgeren tidde om noe du hadde grunn til å få vite.
• Kledningens alder og huset det sitter på avgjør hva du kunne forvente.
• Kommunen og brannvesenet kan gi pålegg til deg som eier, og det holdes adskilt fra kravet mot selgeren.
• Mål avstanden til nabohuset, be kommunen om opplysninger og si fra skriftlig innen rimelig tid.