Klausul om at depositumet går tapt ved tidlig utflytting: gyldig?

Hva depositumet er til for

Husleieloven § 3-5 sier at det kan avtales at leieren skal deponere et beløp som sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen. Beløpet kan ikke overstige seks måneders leie. Det skal stå på en egen konto i leierens navn, og så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene ta ut pengene alene.

Depositumet er altså en sikkerhet. Det tilhører fortsatt deg, og utleieren kan bare få del i det hvis han har et krav mot deg som loven og avtalen anerkjenner.

Hvorfor en klausul om tapt depositum ikke holder

Står det i kontrakten at depositumet «ikke kommer tilbake» hvis du flytter før et visst tidspunkt, for eksempel før du har bodd der i ett år, går klausulen lenger enn sikkerhetsformålet. Utleieren får en sum uavhengig av om han har et tap.

Loven sperrer for det på to måter. Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6, og depositum er der bare sikkerhet for krav, ikke en tilleggsytelse. I tillegg kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2). En klausul om at depositumet går tapt ved tidlig utflytting er et slikt vilkår.

Navnet på klausulen spiller ingen rolle, og det gjør heller ikke at du har signert kontrakten. Kalles den «gebyr ved tidlig oppsigelse» eller «avslutningsgebyr», og trekkes den fra depositumet uten at utleieren viser et tap, møter den de samme innvendingene.

Klausulen kan derfor ikke brukes mot deg, men det betyr ikke at utleieren står uten rett.

Hva utleieren faktisk kan kreve ved tidlig utflytting

Utleieren kan kreve det han kan dokumentere som et krav etter avtalen, og bevisbyrden for at kravet finnes og hvor stort det er, ligger hos ham. Det er skyldig leie, skader utover vanlig slitasje og utgifter ved fraviking.

Hvor mye leie du skylder etter at du har flyttet, følger av avtalen. På en tidsubestemt avtale kan leieren si opp, med mindre annet er avtalt (§ 9-4), og fristen er tre måneder. Har du flyttet før oppsigelsestiden er ute, kan utleieren som utgangspunkt kreve leie til den er ute. Har du avtalt en bindingstid, er det den som gjelder, så langt den er gyldig. I begge tilfeller må kravet svare til leie eller tap utleieren faktisk har.

Når utleieren viser til klausulen

Skriv til utleieren og be om en spesifisering av hva han mener at han har krav på og hva det bygger på. Svar at klausulen om tapt depositum ikke er gyldig, og at du krever utbetalt det som ikke er dokumentert. Se også artikkelen om hva som kan trekkes fra depositumet.

Svarer ikke utleieren, kan du kreve utbetaling gjennom banken. Banken varsler da utleieren skriftlig om kravet og opplyser at beløpet blir utbetalt til deg hvis han ikke innen fem uker krever det selv eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke banken noe slikt innen fristen, og du ikke har trukket kravet tilbake, utbetaler banken til deg. Artikkelen om at utleier holder tilbake depositum forklarer hva du kan gjøre videre.

Kort oppsummert

• Depositumet er sikkerhet for utleierens krav, ikke en straff for tidlig utflytting.
• En klausul om at depositumet går tapt hvis du flytter før ett år, er i strid med § 3-7 og § 1-2, og kan ikke brukes mot deg.
• Utleieren kan fortsatt kreve skyldig leie og dokumentert skade, og dekke dem av depositumet.
• Uenighet om utbetalingen løses gjennom banken etter § 3-5, der utleieren har fem uker på å fremme sitt krav.