Utleier kan trekke fra depositumet for krav som følger av leieavtalen og som han kan dokumentere – typisk ubetalt husleie, skader utover normal slitasje, og kostnader til vask hvis du ikke har rengjort ved utflytting. Det utleier ikke kan trekke for, er normal slitasje og elde. Og uansett må trekket avtales med deg eller avgjøres av HTU/forliksrådet.

Hovedregelen

Depositumet er en sikkerhet for utleier, men bare for reelle krav. Husleieloven § 3-5 sier at depositumet skal dekke «skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen». Det betyr i klartekst:

  • Du skal ikke betale for ting du ikke har ansvar for.
  • Utleier kan ikke bruke depositumet som en ekstra inntekt eller «straff».

Hva kan trekkes? (lovlige grunner)

1. Ubetalt husleie. Skylder du leie, kan utleier dekke det av depositumet. Eksempel: Du flytter ut og skylder én måned husleie på 11 000 kr. Det kan trekkes fra depositumet.

2. Skader utover normal slitasje. Du er ansvarlig for skader du eller dine gjester har påført boligen. Eksempel: En knust vindusrute, et stort hull i veggen, eller en ovn som er ødelagt fordi den ikke ble brukt riktig. Reparasjonskostnaden kan trekkes.

3. Manglende rengjøring. Du skal levere boligen ryddig og rengjort. Hvis ikke, kan utleier trekke for vaskekostnaden. Eksempel: Du flytter ut uten å vaske. Utleier må bestille flyttevask til 3 500 kr. Det kan trekkes.

4. Andre krav etter avtalen. For eksempel ubetalte kostnader du etter kontrakten var ansvarlig for, eller utgifter ved en eventuell utkastelse.

Hva kan IKKE trekkes?

  • Normal slitasje og elde. Helt sentralt – mer i artikkel 25.
  • Oppgraderinger utleier ønsker seg. Hvis utleier vil pusse opp eller modernisere, er det utleiers regning, ikke din.
  • Skader som var der da du flyttet inn. Derfor er en god innflyttingsprotokoll med bilder gull verdt.
  • Skader fra alminnelig, avtalt bruk. Hvis du har brukt boligen normalt, skal det ikke koste deg noe.

Et samlet eksempel

Tobias har et depositum på 45 000 kr. Ved utflytting har han:

  • Glemt å betale siste måned husleie: 12 000 kr.
  • Ødelagt en kjøkkenplate ved å sette en glovarm gryte rett på den (en skade, ikke slitasje): 6 000 kr i reparasjon.
  • Ikke vasket boligen: 4 000 kr i flyttevask.

Utleier kan da, hvis kravene er enige eller avgjort, trekke 12 000 + 6 000 + 4 000 = 22 000 kr. De resterende 23 000 kr skal tilbake til Tobias, sammen med renter.

Men hvis Tobias er uenig i for eksempel kjøkkenplaten (mener den allerede var ripete), kan ikke utleier bare ta de 6 000 kr. Da må den biten avgjøres av HTU – mens de ubestridte 16 000 kr (leie + vask) og resten av depositumet håndteres for seg.

Dokumentasjon er alt

For at utleier skal kunne trekke, må kravet kunne dokumenteres. Det betyr at du også bør dokumentere godt:

  • Ta bilder ved innflytting av eventuelle eksisterende skader og slitasje.
  • Lag en innflyttingsprotokoll sammen med utleier hvis mulig.
  • Ta bilder ved utflytting som viser at boligen er ren og uskadet.
  • Be om kvitteringer hvis utleier trekker for reparasjon eller vask – du har rett til å vite hva pengene gikk til.

Med god dokumentasjon er det vanskelig for utleier å trekke for noe som egentlig er slitasje eller en gammel skade.

Hvor mye kan utleier kreve for en skade?

Selv når det faktisk er en skade du er ansvarlig for, kan ikke utleier nødvendigvis kreve full nypris. Hvis en ti år gammel komfyr blir ødelagt, kan ikke utleier kreve at du betaler for en splitter ny komfyr – det må tas hensyn til at den gamle uansett var brukt og hadde tapt verdi. Du skal sette utleier tilbake i samme stilling som før skaden, ikke gi ham en oppgradering.

Eksempel: Maria velter noe varmt på en benkeplate som allerede var ti år gammel og hadde flere riper fra før. En helt ny benkeplate koster 12 000 kr, men siden den gamle var godt brukt og nær slutten av sin levetid, er det urimelig at Maria skal betale full pris. Et rimelig trekk vil ta hensyn til alderen, slik at Marias andel blir vesentlig lavere enn 12 000 kr.

Et eksempel der utleier trekker for mye

Sondre har et depositum på 30 000 kr. Ved utflytting sier utleier at han vil beholde 20 000 kr: 5 000 kr for «maling av alle vegger», 8 000 kr for «ny parkett i stua» og 7 000 kr for «generell oppussing». Sondre har bodd der i fem år og har brukt boligen helt normalt. Her er mye av dette egentlig normal slitasje og elde, som utleier ikke kan trekke for (mer i artikkel 25). At veggene må males og at parketten er litt slitt etter fem år, er noe utleier må regne med – det er ikke en skade Sondre skal betale for. Sondre bør derfor ikke godta trekket, og kan bringe saken inn for Husleietvistutvalget.

Hva gjør du hvis du er uenig i trekket?

  1. Be om en skriftlig spesifisering av hva utleier trekker for, og hvorfor.
  2. Krev kvitteringer og dokumentasjon for hvert beløp.
  3. Sammenlign med innflyttingsbildene dine – var skaden der fra før?
  4. Ikke signer på et trekk du er uenig i. Krev at den ubestridte delen frigis.
  5. Bring saken inn for HTU hvis dere ikke blir enige.

Den ubestridte delen skal alltid frigis

Et viktig poeng som er lett å glemme: selv om utleier har et reelt krav på en del av depositumet, kan han ikke holde tilbake hele beløpet. Den delen dere er enige om, skal frigis til deg.

Eksempel: Du har et depositum på 40 000 kr. Du er enig i at du skylder én måned husleie på 12 000 kr, men uenig i et trekk på 5 000 kr for «slitasje» du mener er normal. Da skal de 23 000 kronene som ingen er uenige om frigis til deg, de 12 000 kronene kan gå til utleier med ditt samtykke, og bare spørsmålet om de omtvistede 5 000 kronene eventuelt avgjøres av HTU. Utleier kan altså ikke «ta hele depositumet som gissel» for et lite krav.

Praktiske råd

  1. Lever boligen ryddig, ren og uskadet – det fjerner de fleste grunnlag for trekk.
  2. Sammenlign med innflyttingstilstanden, ikke med «nytt».
  3. Krev dokumentasjon for ethvert trekk (kvitteringer, bilder).
  4. Ikke godta trekk for normal slitasje – det har du ikke ansvar for.
  5. Bring uenighet inn for HTU hvis dere ikke blir enige.

Kort oppsummert

Utleier kan trekke fra depositumet for ubetalt husleie, skader utover normal slitasje, manglende rengjøring og andre dokumenterte krav etter avtalen (§ 3-5). Han kan ikke trekke for normal slitasje og elde, for oppgraderinger, eller for skader som var der fra før. Krev alltid dokumentasjon, og husk at uenige trekk må avgjøres av HTU – ikke av utleier alene.