Maks depositum etter husleieloven er seks måneders husleie (§ 3-5). Det er den absolutte øvre grensen utleier har lov til å kreve. Dersom utleier i tillegg krever en garanti, er det den samlede summen av depositum og garanti som ikke kan overstige seks måneder.

Den klare hovedregelen

Husleieloven § 3-5 slår fast at depositumet «ikke må overstige seks måneders leie». Dette er en av de få helt firkantede tallreglene i hele husleieloven, og den er lett å sjekke selv: ta månedsleien og gang med seks.

  • Leie 8 000 kr/mnd → maks depositum 48 000 kr.
  • Leie 11 000 kr/mnd → maks depositum 66 000 kr.
  • Leie 14 500 kr/mnd → maks depositum 87 000 kr.
  • Leie 20 000 kr/mnd → maks depositum 120 000 kr.

Alt over dette er ulovlig, uansett hva som måtte stå i kontrakten.

Hvorfor finnes denne grensen?

Tanken bak regelen er å beskytte deg som leietaker. Et depositum binder opp pengene dine helt til leieforholdet er over. Hvis det ikke fantes noen grense, kunne en utleier krevd et helt urimelig beløp og dermed gjort det nesten umulig for folk med vanlig økonomi å skaffe seg bolig. Seks måneder ble vurdert som et nivå som gir utleier rimelig sikkerhet, samtidig som det ikke skvises ut leietakere som ikke har masse oppsparte penger.

Eksempel: når «6 måneder» blir mye penger

Tenk deg at Sofie og kjæresten leier en familieleilighet til 22 000 kr i måneden. Seks måneders depositum vil her være 6 × 22 000 = 132 000 kr. Det er en formidabel sum å binde opp. Heldigvis krever de færreste utleiere maks. Sofies utleier ber om tre måneder: 66 000 kr. Det er fortsatt mye, men halvparten av hva loven tillater.

Poenget er: bare fordi loven tillater seks måneder, betyr ikke det at det er normalt eller lurt å akseptere så høyt. Du kan trygt spørre utleier om et lavere depositum, særlig hvis du har god betalingshistorikk eller kan vise til referanser.

Depositum + garanti = maks seks måneder til sammen

Mange tror de kan slippe unna grensen ved å kombinere et depositum med en garanti. Det stemmer ikke. Husleieloven § 3-6 sier at garantibeløpet «sammen med depositum etter § 3-5» ikke kan overstige seks måneders leie. Eksempler:

  • Depositum på seks måneder → ingen garanti i tillegg er lov.
  • Depositum på fire måneder → garanti maks to måneder.
  • Depositum på to måneder → garanti maks fire måneder.
  • Ikke noe depositum → garanti maks seks måneder.

Si at Jonas har et depositum tilsvarende fem måneders leie (5 × 10 000 = 50 000 kr), og utleier i tillegg vil ha en garanti på tre måneder (30 000 kr). Til sammen blir det åtte måneder, altså 80 000 kr. Det er to måneder for mye. Garantien kan her maksimalt være én måned.

Hva med forskuddsleie?

Forskuddsleie er noe annet enn depositum – det er at du betaler husleie på forskudd. Utleier kan be om forskuddsleie, men ikke for mer enn én måned av gangen i et vanlig løpende leieforhold. Forskuddsleie og depositum skal vurderes hver for seg etter sine egne regler, men poenget er det samme: du skal ikke måtte legge ut urimelig mye penger før du i det hele tatt har flyttet inn. Mer om kombinasjonen i artikkel 28.

Et fullt regnestykke ved innflytting

La oss sette tallene sammen slik de faktisk møter deg når du flytter inn. Mina skal leie en toroms til 13 000 kr i måneden. Utleier ber om:

  • Depositum: tre måneder = 39 000 kr (lovlig, godt under taket på 6 × 13 000 = 78 000 kr).
  • Forskuddsleie: første måned = 13 000 kr (lovlig, én periode).

Til sammen må Mina ut med 52 000 kr ved innflytting. Det er mye penger på én gang, men det er innenfor reglene. Det er nyttig å vite på forhånd hvor stort dette beløpet blir, så du ikke blir overrasket. Hadde utleier i tillegg krevd en garanti, måtte depositum + garanti fortsatt holdt seg under seks måneder (78 000 kr).

Vanlige misforståelser om maksgrensen

  • «Lang leieperiode gir høyere tak.» Feil. Taket er alltid seks måneders leie, uansett om du skal bo i tre måneder eller i ti år.
  • «Garanti kommer i tillegg til de seks månedene.» Feil. Depositum og garanti regnes sammen og kan til sammen ikke overstige seks måneder.
  • «Signert kontrakt går foran loven.» Feil. Loven står over kontrakten her (§ 1-2). Et for høyt depositum blir ikke lovlig selv om du har skrevet under.
  • «Forskuddsleie teller med i de seks månedene.» Forskuddsleie er en egen post med egne regler, og blandes ikke inn i depositum-/garanti-taket – men den skal som hovedregel bare være for én periode av gangen.

Gjelder grensen for alle slags boliger?

Ja. Reglene i husleieloven om maks depositum gjelder ved utleie av bolig – enten det er en leilighet, en hybel, et enkeltrom, en enebolig eller en sokkelleilighet. Det spiller ingen rolle om utleier er en privatperson som leier ut kjelleren, et borettslag, eller et profesjonelt utleieselskap. Så lenge det er en bolig du skal bo i, gjelder seks-måneders-taket.

Det finnes en egen forskrift som kan gi unntak fra § 3-5 for visse helt spesielle situasjoner, men for vanlige leietakere og småutleiere er hovedregelen den som gjelder: maks seks måneders leie.

Hvorfor er regelen ufravikelig?

Husleieloven er på dette punktet det jurister kaller «ufravikelig» til fordel for leietakeren (§ 1-2). Det betyr i klartekst at dere ikke kan avtale dere bort fra grensen, selv om begge skulle ønske det. Hvis kontrakten sier åtte måneders depositum, gjelder fortsatt lovens grense på seks, og de to «ekstra» månedene er ulovlige uansett hva som står skrevet.

Dette er en viktig beskyttelse. Den gjør at du ikke kan «lures» eller presses til å gi avkall på rettighetene dine ved å skrive under på en dårlig kontrakt. Loven står over kontrakten.

Et eksempel: Even skriver under på en kontrakt med syv måneders depositum, fordi han er desperat etter bolig og ikke tør si nei. Senere finner han ut at dette er ulovlig. Selv om han har signert, kan han kreve den syvende måneden tilbake, fordi grensen på seks måneder gjelder uansett hva kontrakten sier.

En enkel sjekkliste

  • Regn ut taket: månedsleie × 6.
  • Legg sammen depositum og eventuell garanti – summen skal ikke over taket.
  • Sjekk forskuddsleie separat – som hovedregel maks én måned av gangen.
  • Husk: har du betalt for mye, kan du kreve det tilbake, uansett hva kontrakten sier.

Hva gjør du hvis depositumet er for høyt?

  1. Regn ut taket (månedsleie × 6) og sammenlign med kravet.
  2. Si fra til utleier – ofte er det en misforståelse, særlig hvis garanti og depositum er blandet sammen.
  3. Krev det overskytende tilbake hvis du allerede har betalt for mye. Regelen er ufravikelig (§ 1-2), så en ulovlig avtale hjelper ikke utleier.
  4. Kontakt Husleietvistutvalget (HTU) hvis utleier ikke retter seg. De avgjør slike saker rimelig og raskt.

Kort oppsummert

Maks depositum er seks måneders husleie (§ 3-5). Det er en hard tallgrense du enkelt kan regne ut selv. Krever utleier garanti i tillegg, er det summen av depositum og garanti som ikke kan overstige seks måneder (§ 3-6). De fleste utleiere krever to–tre måneder, og du står fritt til å forhandle om et lavere beløp.