Kjøpt under markedspris fra foreldrene: tåler du mer?

Kjøp under markedspris setter grensen for hva du kan forvente

Avhendingslova måler boligen mot det du kunne forvente ut fra blant annet typen bolig, alderen og den synlige tilstanden (avhendingslova § 3-2). Ved «som den er»-salg går loven et skritt videre. Da regnes boligen som mangelfull hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9 første ledd).

Kjøpesummen er altså en del av vurderingen. Har du betalt godt under det boligen ville gått for på markedet, er det vanskeligere å hevde at du forventet en bolig uten slitasje. Foreldrene dine kan med god grunn si at prisen tok høyde for at huset var av eldre årgang. Motsatt gjelder at en høy pris gjør det lettere å kreve avslag for de samme feilene.

Vær likevel klar over at prisen bare er ett av flere momenter. Den avgjør ikke alene, og den fjerner ikke feil som er skjult for deg.

Hva du fortsatt kan kreve avslag for

Selv om prisen var lav, har selgeren en opplysningsplikt. Boligen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren kjente til eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Det gjelder bare hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen. Denne plikten går foran det du selv burde ha oppdaget (§ 3-10 tredje ledd).

Foreldre som har bodd i huset i mange år, vet som regel mer om det enn de fleste selgere. Har de kjent til en gammel vannlekkasje, en oppussing uten byggetillatelse eller fukt i kjelleren, og ikke sagt fra, er det et sterkt utgangspunkt for et krav. Prisen fjerner ikke den plikten.

Det samme gjelder uriktige opplysninger. Har foreldrene eller en megler skrevet i en annonse eller i en salgsoppgave at taket er skiftet, og det ikke stemmer, er det en mangel (§ 3-8).

Slik gikk det for Endre

Endre kjøpte eneboligen til foreldrene for 2,4 millioner kroner i stedet for de omtrent 3,2 millionene som naboene fikk for tilsvarende hus. Kjøpekontrakten sa «som den er». Etter to måneder fant han to ting. Badegulvet hadde gått i oppløsning under fliser som var lagt om for mange år siden. I tillegg var kjøkkenet og vinduene så slitte at han måtte regne med å skifte dem i løpet av få år.

Endre krevde avslag for begge deler. Foreldrene godtok ikke noe av kravet om vinduer og kjøkken. De viste til at prisen var satt lavt nettopp fordi huset var slitt, og at Endre hadde vært der mange ganger før han kjøpte. Den delen av kravet falt.

Badet var noe annet. Faren hadde selv fortalt en slektning at det hadde vært en lekkasje, men det stod ingenting om det til Endre. Da holdt kravet. Endre måtte selv sannsynliggjøre at gulvet var skadet ved overtakelsen og at foreldrene kjente til problemet, og det klarte han med en rapport fra en fagperson og meldingen til slektningen. Foreldrene godtok til slutt et prisavslag som svarte til utbedringen av badet.

Hva et prisavslag kan bli

Har du en mangel, kan du kreve forholdsmessig prisavslag (du betaler mindre for boligen i ettertid). Hvis ikke noe annet bevises, settes avslaget til det det koster å rette feilen (§ 4-12). Du kan også kreve erstatning, heve handelen eller holde tilbake penger, men heving er reservert vesentlige avtalebrudd.

Ved brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette feilen. Tilbyr foreldrene å utbedre den selv, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke kreve retting av en brukt bolig, bare prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse.

Du bærer selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Det gjelder uansett hvor mye du betalte. Er skaden mindre enn det, får du ingenting.

Sjekk om det er et salg og hva som gjelder for gaver

Avhendingslova gjelder salg, bytte og gave. Ved ren gave gjelder derimot bare noen få paragrafer, og reglene om mangler gjelder ikke (§ 1-1 sjette ledd). Har du betalt en reell pris, selv en lav en, er det et salg, og da får du de vanlige mangelsreglene. Det er derfor viktig at kontrakten sier hva som ble betalt, og at det ikke er skrevet «gave» som en form for avtale.

Hvilken pris som står i kontrakten, spiller også inn ved dokumentavgiften. Den er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi når skjøtet tinglyses, ikke av den lave prisen. Det kan bli dyrere enn du regnet med. Du finner mer om det i teksten om å kjøpe bolig av familie under markedspris.

Boligselgerforsikringen hjelper deg heller ikke her. Både Fremtind og Gjensidige dekker ikke salg til nær familie, så du kan ikke regne med at et forsikringsselskap betaler kravet. Kravet går mot foreldrene selv.

Kravet mot foreldrene i praksis

Send et skriftlig krav til foreldrene så snart du oppdager feilen. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget den eller burde oppdaget den, og senest fem år etter at du overtok boligen (§ 4-19). Beskriv feilen, legg ved bilder og fagrapport, og si hva du krever. Har foreldrene vært grovt uaktsomme eller uærlige, kan de ikke bruke fristene mot deg.

Et saklig krav med dokumentasjon er som regel enklere å ta stilling til for foreldrene enn en lang og uklar samtale. Du finner flere råd i pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt, og en gjennomgang av prisavslag i kjøpte fra familien og prisavslag. Har du kjøpt uten tilstandsrapport, kan privat salg på Finn uten tilstandsrapport hjelpe deg å vurdere hva du visste.

Kort oppsummert

• Kjøpt under markedspris fra foreldrene er et salg, og mangelsreglene gjelder, med mindre det i realiteten er en ren gave.
• Den lave prisen senker forventningene dine til slitasje og standard.
• Feil foreldrene kjente til og ikke sa fra om, gir deg fortsatt krav på prisavslag.
• Du dekker selv de første 10 000 kronene, og reklamasjonen må komme senest fem år etter overtakelsen.
• Dokumentavgiften regnes av salgsverdien, ikke av den lave prisen.