Kan foreldrene mine selge huset under markedspris til broren min?

Foreldre selger hus billig til ett barn: de bestemmer selv så lenge de lever

Sunniva ringte moren sin for å høre om det var sant at broren skulle overta barndomshjemmet for 2,8 millioner kroner, mens en takstmann nylig hadde satt markedsverdien til 4,5 millioner. Moren bekreftet det, og la til at dette var noe hun og faren hadde bestemt seg for sammen. Juridisk sett har foreldrene full rett til dette. Eiendomsretten gir eieren frihet til å selge til den prisen og til den kjøperen han eller hun selv velger, og denne friheten faller ikke bort bare fordi kjøperen tilfeldigvis er et av flere barn. Sunniva kan synes det er urettferdig, men urettferdig er ikke det samme som ulovlig, og foreldrenes rett til å disponere over egen eiendom mens de lever, veier tungt i norsk rett.

Differansen mellom pris og virkelig verdi er selve gaven

Det som gjør salget interessant i et arverettslig perspektiv, er ikke boligen som sådan, men differansen mellom det broren betaler og det boligen faktisk er verdt. I Sunnivas eksempel er den differansen 1,7 millioner kroner. Det er dette beløpet, ikke boligens fulle verdi, som eventuelt kan få betydning for arveoppgjøret senere. Selve kjøpesummen på 2,8 millioner er en ordinær transaksjon uten gaveelement, mens de 1,7 millionene er en gave på linje med om foreldrene hadde overført et rent kontantbeløp til broren uten noen motytelse i det hele tatt.

Avkorting er ikke automatisk – den krever et bevisst valg fra foreldrene

Skal denne differansen trekkes fra i broren sin fremtidige arv, må foreldrene ha satt det som en betingelse for gaven, jf. arveloven § 75. Har de ikke sagt noe om dette til broren i forbindelse med salget, står gaveelementet som en ren, endelig fordel han beholder uavkortet. Sunniva kan altså ikke regne med at broren automatisk får mindre den dagen foreldrene dør, bare fordi han fikk et godt kjøp nå. Skal ubalansen rettes opp, må foreldrene aktivt bestemme det, gjerne skriftlig, mens de fortsatt lever.

Når et billig salg egentlig er en dødsdisposisjon

Det finnes likevel en grense. Er salget så gunstig, og skjer det så tett opptil et forventet dødsfall, at det i realiteten fungerer som en ordning om hva som skal skje med formuen etter foreldrenes død snarere enn et reelt salg mens de lever, kan andre arvinger i prinsippet angripe det som en dødsdisposisjon som skulle fulgt reglene for testament og pliktdel. Er den ene av foreldrene allerede død, og den gjenlevende sitter i uskiftet bo, gjelder i tillegg en strengere regel: gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet kan kreves omstøtt av arvingene dersom broren forsto eller burde ha forstått at gaven var i strid med reglene, og søksmål må da reises innen ett år etter at Sunniva fikk kunnskap om gaven. Begge deler krever konkret vurdering av hvor formue, alder og helse foreldrene hadde da salget skjedde, og er sjelden opplagt uten juridisk bistand. Situasjonen ligner det som gjelder når avdødes bolig selges under markedspris til en arving etter et dødsfall, bare at spørsmålet her stilles mens foreldrene fortsatt lever og selv rår over eiendommen. Sunniva bør også vite at gaver gitt kort tid før et dødsfall kan angripes av de andre arvingene i visse tilfeller, selv om denne muligheten sjelden fører frem uten at det foreligger klare holdepunkter for at gaven var ment å omgå pliktdelsreglene.

Hva Sunniva kan og ikke kan gjøre nå

Sunniva kan ikke stanse salget, og hun har ingen rett til å kreve at broren betaler mer. Det hun realistisk kan gjøre, er å ta opp forskjellen med foreldrene mens de lever og be om at den reflekteres i et testament, eller at foreldrene setter avkorting som en uttrykkelig betingelse i ettertid dersom broren og de er enige om det. Er foreldrenes helse skrøpelig eller salget skjedd nylig og under press, bør en advokat se nærmere på om transaksjonen bærer preg av en dødsdisposisjon, en gjennomgang som normalt koster fra 5 000 kroner og oppover avhengig av hvor mye dokumentasjon som må innhentes. Venter Sunniva til foreldrene er borte, er handlingsrommet langt trangere enn det er i dag. En rolig samtale nå, mens alle fortsatt kan snakke sammen om hvorfor valget ble tatt, løser dessuten som regel mer enn et søksmål noensinne vil kunne gjøre etterpå, og koster verken tid eller penger.

Kort oppsummert

• Foreldre selger hus billig til ett barn helt lovlig så lenge de lever, uansett hva de andre søsknene synes om det.
• Differansen mellom pris og reell verdi utgjør gaveelementet, ikke boligens fulle verdi.
• Denne differansen avkortes i arven bare hvis foreldrene uttrykkelig satte det som en betingelse for gaven etter arveloven § 75.
• Et salg som i realiteten fungerer som en ordning for tiden etter dødsfallet, kan i sjeldne tilfeller angripes som en dødsdisposisjon.
• Skjer salget fra et uskiftet bo, kan gaver som står i misforhold til formuen kreves omstøtt innen ett år etter at arvingen fikk kunnskap om dem.