Meglers rolle i oppgjøret
Ved de fleste boligsalg er det megleren, eller et eget oppgjørsforetak, som står for det praktiske oppgjøret: å motta kjøpesummen fra kjøper, sørge for at eventuelle heftelser slettes, og utbetale nettoprovenyet til selger etter at handelen er gjennomført. En sentral del av dette arbeidet er nettopp å sikre at pengene faktisk er på plass, eller betryggende sikret, før overtakelse finner sted og nøklene overleveres til kjøper. Dette er en av de mest grunnleggende og strengeste pliktene i eiendomsmeglingen, fordi konsekvensene av svikt her kan bli alvorlige for selgeren.
I praksis innebærer dette normalt at kjøpesummen, eller i alle fall den delen som ikke er lånefinansiert og bekreftet av banken, skal være innbetalt til meglerens klientkonto før overtakelse. Er kjøpet lånefinansiert, innhentes det gjerne bekreftelse fra kjøpers bank om at lånet er innvilget og vil bli utbetalt i tråd med oppgjørsinstruksen. Dette er rutiner som skal beskytte deg som selger mot nettopp den situasjonen at kjøper får overta boligen uten at oppgjøret er sikret.
Når kjøper likevel ikke gjør opp
Dersom kjøper til tross for disse rutinene ikke gjør opp – for eksempel fordi finansieringen faller bort i siste liten, eller fordi kjøper rett og slett ikke betaler til avtalt tid – er dette først og fremst et kontraktsbrudd fra kjøperens side, og du vil normalt kunne gjøre gjeldende krav mot kjøper direkte etter avhendingslova, blant annet i form av forsinkelsesrenter, hevingsrett i alvorlige tilfeller, og erstatning for dokumenterbart tap.
Spørsmålet om meglers eget ansvar oppstår særlig dersom megleren har opptrådt uaktsomt i sikringen av oppgjøret – for eksempel ved å la overtakelse og nøkkeloverlevering skje før betalingen faktisk var mottatt eller betryggende sikret, uten at det forelå noen god grunn eller ditt uttrykkelige samtykke til en slik løsning. I et slikt tilfelle kan megleren ha brutt god meglerskikk, og dersom bruddet har medført et økonomisk tap for deg som selger – for eksempel fordi du ikke lenger disponerer boligen og samtidig ikke har fått betalt – kan det være grunnlag for et selvstendig erstatningskrav mot meglerforetaket.
Betydningen av oppgjørsinstruksen
Før overtakelse utarbeides det normalt en oppgjørsinstruks som beskriver nøyaktig hvilke vilkår som må være oppfylt før pengene kan utbetales og overtakelse kan gjennomføres. Denne instruksen er sentral når man i ettertid skal vurdere om megleren har fulgt korrekt fremgangsmåte. Har megleren fraveket instruksen, for eksempel ved å tillate overtakelse mot et løfte om at betaling kommer i løpet av noen dager, uten at dette var avtalt med deg på forhånd, er dette noe som taler for at megleren har handlet uaktsomt.
Det er derfor viktig at du som selger er tydelig på at overtakelse og nøkkeloverlevering ikke skal skje før oppgjøret er bekreftet mottatt eller sikret, og at du får dette skriftlig bekreftet av megleren i forkant av overtakelsesdagen. Dersom megleren av praktiske årsaker foreslår en annen løsning, bør du be om en tydelig begrunnelse og vurdere konsekvensene nøye før du eventuelt samtykker.
Forskjellen mellom forsinket betaling og manglende sikkerhet
Det er en viktig forskjell mellom to situasjoner som ofte blandes sammen. Den ene er at kjøpesummen kommer noen dager forsinket av praktiske bankmessige årsaker, mens megleren likevel har fulgt vanlige rutiner og har rimelig grunn til å tro at pengene er på vei – dette er sjelden i seg selv et grunnlag for å klandre megleren, selv om det skaper frustrasjon for deg som selger. Den andre situasjonen er at det aldri forelå noen reell sikkerhet for betaling i utgangspunktet, for eksempel fordi lånefinansieringen ikke var bekreftet, eller fordi kjøper rett og slett ikke hadde de midlene som var forutsatt. I det andre tilfellet er spørsmålet om megleren burde ha oppdaget dette før overtakelse ble tillatt, langt mer nærliggende, og det er her ansvarsvurderingen typisk blir mest aktuell.
Har du som selger uttrykkelig bedt om at overtakelse ikke skal skje før pengene er bekreftet mottatt, og megleren likevel har latt overtakelse finne sted i strid med dette, styrker det argumentet om at megleren har handlet uaktsomt og kan holdes ansvarlig for det tapet du er påført.
Hva du kan gjøre hvis oppgjøret svikter
Opplever du at kjøper ikke gjør opp etter overtakelse, bør du først kontakte meglerforetaket for å få en fullstendig oversikt over hva som faktisk ble gjort for å sikre oppgjøret før overtakelsen fant sted, og be om dokumentasjon på dette. Dersom det viser seg at megleren har fraveket vanlige og forsvarlige rutiner uten god grunn, kan du klage til meglerforetaket, og om nødvendig bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Fordi denne typen saker ofte involverer betydelige beløp og til dels sammensatte spørsmål om både kjøpers mislighold og meglers eventuelle uaktsomhet, kan det være klokt å koble inn en boligadvokat relativt tidlig, både for å ivareta kravet mot kjøper og for å vurdere om det i tillegg foreligger et selvstendig grunnlag for erstatning fra megleren. Husk også at meglerforetak er pålagt å ha ansvarsforsikring som dekker denne typen erstatningskrav, noe som normalt gjør det tryggere å forfølge et berettiget krav mot megler dersom uaktsomheten kan dokumenteres.
Kort oppsummert: - Meglers viktigste oppgave i oppgjøret er å sikre at betaling er mottatt eller betryggende sikret før overtakelse. - Manglende betaling fra kjøper er i utgangspunktet kjøpers eget kontraktsbrudd, ikke meglers ansvar. - Har megler latt overtakelse skje uten forsvarlig sikring av oppgjøret, kan megler selv ha brutt god meglerskikk. - Be om skriftlig bekreftelse fra megler om at oppgjøret er sikret før du samtykker til overtakelse. - Ved svikt i oppgjøret bør du raskt innhente dokumentasjon og vurdere bistand fra en boligadvokat.