Kan jeg som kjøper bli ansvarlig for selgerens gjeld?
Nei, som kjøper overtar du ikke selgerens personlige gjeld, som kredittkort, forbrukslån eller restskatt. Det som kan følge boligen, er pant og andre heftelser som ikke blir slettet, og lovbestemt pant for visse kommunale avgifter. Da er det boligen som kan bli tatt, ikke formuen din ellers. Du sikrer deg ved å kreve boligen fri for heftelser, la megleren ta oppgjøret og se at pantene er slettet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kjøper ansvar for selgers gjeld? Vanlig gjeld blir hos selgeren
Gjeld er en personlig forpliktelse. Den som har lånt penger, skylder dem. Når du kjøper en bolig av en person med forbrukslån, kredittkortgjeld, skattegjeld eller ubetalte regninger, er du ikke part i noen av de avtalene, og kreditorene har ikke noe krav mot deg. Selgeren får kjøpesummen, og det er selgerens gjeld som skal betales av den.
Du overtar bare en annens gjeld hvis du uttrykkelig har avtalt det. Da holder det ikke at du og selgeren er enige. Panteloven § 2-7 sier at selgeren kan be kreditor om samtykke til at du trer inn som skyldner, og selgeren blir først fri når kreditor har gitt skriftlig samtykke. Uten det skylder selgeren fortsatt, selv om du har lovet å betale.
Hovedregelen er altså at kjøperen ikke har ansvar for selgerens gjeld, bortsett fra det han selv avtaler.
Hva som kan følge med boligen
Unntaket er pant. Panterett er en rett til å søke dekning for et krav i et bestemt formuesgode (panteloven § 1-1). Den er knyttet til boligen og ikke til personen. Står det pant i boligen når du kjøper, og pantet ikke slettes, kan panthaveren i ytterste konsekvens kreve boligen tvangssolgt, uansett hvem som eier den nå.
Du blir likevel ikke personlig ansvarlig for lånet. Panthaveren kan ta boligen, men ikke gå på lønnen din eller andre eiendeler du har. Du kan ende med å miste boligen og de pengene du har betalt for den. Derfor krever kjøpere at pantene slettes, og derfor betyr ordene «fri for heftelser» i kontrakten så mye.
Hvem som får dekning først, avhenger av rekkefølgen pantene er registrert i. Tinglysingsloven § 20 sier at et registrert rettserverv går foran rettserverv som er registrert senere. Er du selv registrert som eier en tidligere dag enn en kreditor får inn et utlegg i boligen, kommer ikke kreditoren foran deg. Et utlegg som registreres samme dag som skjøtet, går likevel foran. Tinglysingsloven § 21 sier likevel at et eldre rettserverv går foran, hvis du kjente eller burde kjenne til det da retten din ble registrert.
Lovbestemt pant som ikke står i grunnboken
Noen pant er ikke tinglyst, men gjelder likevel. Panteloven § 6-1 gir kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og visse kommunale avgifter: avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. Panteretten står foran alle andre heftelser i eiendommen og har rettsvern uten tinglysing.
I eierseksjoner har de andre seksjonseierne panterett for krav mot en seksjonseier som følger av sameieforholdet. Etter eierseksjonsloven § 31 kan kravet ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet, med mindre vedtektene har en mer omfattende panterett. Panteretten faller bort hvis ikke begjæring om tvangsdekning kommer inn til namsmyndigheten innen to år etter at kravet skulle vært betalt.
Dette betyr at ikke alt som kan følge boligen, finnes i grunnboken. Megleren skal likevel gi kjøperen opplysninger om offentlige avgifter og eventuelle skyldige kostnader for eiendommen (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Slik sikrer du deg
Avhendingslova § 4-17 gir deg et sterkt vern. Har en tredjeperson panterett i eiendommen, gjelder reglene om mangler, med mindre det følger av avtalen at du skal overta eiendommen med pantet. Du kan da bruke reglene om mangler overfor selgeren, for eksempel kreve prisavslag eller erstatning for det du må betale for å berge boligen.
I praksis gjør du dette:
- les kjøpekontraktens punkt om heftelser, og pass på at pant du ikke skal overta, er listet som noe som skal slettes
- be megleren vise deg grunnboksutskriften
- la megleren håndtere oppgjøret, slik at pantene innfris fra kjøpesummen før selgeren får pengene
- spør om avgifter som kan ha forfalt, og få det avklart i oppgjøret
Kontrakten bør si hvem som betaler hva fra overtakelsesdagen. Avgifter som gjelder tiden før overtakelsen, er normalt selgerens sak.
Selma kjøper leilighet
Selma Aydin kjøper en toroms for 3 100 000 kroner av Rolf. Rolf har et boliglån på 1 900 000 kroner med pant i leiligheten, og et forbrukslån på 140 000 kroner uten pant. Han har også en ubetalt kommunal avgift på 8 400 kroner.
Megleren innfrir boliglånet fra kjøpesummen, og banken sender sletting. Den kommunale avgiften betales også ved oppgjøret, siden kravet har pant i leiligheten. Rolfs forbrukslån er hans eget og forblir hos ham. Selma overtar leiligheten uten gjeld. Hadde avgiften vært oversett, kunne kommunen ha krevd dekning i leiligheten, og Selma kunne ha rettet et krav mot Rolf, siden pant hun ikke skulle overta, er en mangel.
Kort oppsummert
- Som kjøper overtar du ikke selgerens personlige gjeld. Du kan bare overta gjeld hvis du avtaler det, og kreditor må samtykke for at selgeren skal bli fri.
- Pant og andre heftelser i boligen kan følge med hvis de ikke slettes. Du risikerer boligen, men ikke formuen din ellers.
- Kommunale avgifter og pant for felleskostnader i seksjoner har lovbestemt pant som ikke trenger å stå i grunnboken.
- Spørsmålet om kjøper ansvar for selgers gjeld handler i praksis bare om heftelser. Kontrakt, grunnboksutskrift og oppgjør via megler gir best vern.
- Er pant ikke slettet og du ikke skulle overta det, er det en mangel som gir deg rettigheter overfor selgeren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.