Kjøpe ny bolig i et prosjekt før byggestart: rettigheter og risiko

Når loven gjelder for deg som vil kjøpe bolig i prosjekt før byggestart

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Den omfatter også avtaler om å kjøpe en tomt eller leilighet med ny bolig når utbyggerens arbeid ikke er ferdig den dagen avtalen inngås (§ 1). Det er akkurat det som skjer når du kjøper på tegning. Videresalg av en slik rett er likestilt. Eierseksjoner regnes som eierbolig, og det samme gjelder fritidshus.

Du er forbruker når du er en privatperson som ikke handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Utbyggeren må ha inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet (§ 2). Kjøper du som privatperson av et utbyggingsfirma, er du innenfor.

Det viktigste å vite først er at loven er en minimumsstandard. Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er dårligere for deg enn det loven gir (§ 3). Står det i kontrakten at du gir avkall på retten til å holde tilbake betaling, eller at utbyggeren slipper ansvar for feil, har det ikke den virkningen. Er en bestemmelse bedre for deg enn loven, gjelder den.

Er boligen en brukt bolig, gjelder avhendingslova i stedet. Der går grensen etter om utbyggerens arbeid er ferdig. Det er byggingen som teller, ikke om prosjektet er ferdig tegnet.

Fra reservasjon til bindende kjøpekontrakt

De fleste prosjekter starter med en interesseliste eller en reservasjon. Disse er normalt ikke bindende for deg, men det avhenger av ordlyden. Binder du deg, skjer det vanligvis når du signerer kjøpekontrakten, ofte med en frist for å skrive under etter at kontrakten er sendt deg. Loven lar partene kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 3), og utbyggere bruker alltid skriftlige kontrakter.

Kontrakten inneholder gjerne forbehold, altså vilkår som må være oppfylt før prosjektet settes i gang. Vanlige er at en viss andel av boligene er solgt (salgsgrad) og at utbyggeren har fått byggelån fra banken. Loven har ingen egne regler om slike forbehold. Det er kontrakten som sier hva fristen er, hvem som varsler hvem, og hva som skjer hvis forbeholdene ikke løftes. Les derfor denne delen av kontrakten med særlig oppmerksomhet.

Det utbyggeren må levere og hva kontrakten må si

Når utbyggeren står for det meste av både planlegging og oppføring, eller når du kjøper en bolig med rett til grunn, gjelder egne krav til ytelsen (§ 13). Hvis deler av boligen eller faste innretninger som trengs for å ta den i vanlig bruk ikke er med i leveransen, skal de nevnes uttrykkelig i avtaledokumentet eller et vedlegg. Er det ikke gjort, regnes de som en del av det utbyggeren skal levere, med mindre du måtte forstå at de ikke hørte med.

Har ikke partene avtalt noe annet, skal utbyggeren ordne adkomst til byggeplassen, byggestrøm, oppvarming, snørydding, fjerning av rester og avfall og liknende tiltak. Utbyggeren skal også holde arbeidet forsikret til du overtar. Til forsikringen er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget.

Frister for overtakelse og for overføring av skjøtet skal overholdes (§ 10). Sjekk at kontrakten har en konkret dato eller en tydelig måte å regne fristen ut på, og hva som er utbyggerens rett til å få den utsatt.

Betaling og garanti før du har fått nøklene

Her er det mest penger å tape for en kjøper på tegning, og her har loven klare regler. En avtale om at du skal betale avdrag eller forskudd, gjelder bare så langt verdien av arbeidet som er utført på eiendommen, sammen med materialer som er brakt dit, minst svarer til det du har betalt. Det må heller ikke hvile salgspant eller andre heftelser på materialene, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen (§ 47).

Ved avtaler som omfatter rett til grunn, kan det bare avtales forskuddsbetaling hvis betalingen skjer etter at du har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn de du skal overta, eller det er stilt garanti fra en finansinstitusjon. Det betyr at du ikke har noen plikt til å betale forskudd bare fordi kontrakten har en betalingsplan. Utbyggeren skal i tillegg stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden (§ 12).

Be om å få se garantidokumentet og forsikringsbeviset før du betaler. Er forsikringen ikke dokumentert, kan du holde tilbake vederlaget. Og et krav om forskudd uten garanti eller overført hjemmel har du ikke plikt til å oppfylle.

Når noe går galt: forsinkelse, mangler og konkurs

Er leveransen forsinket, kan du kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, og holde tilbake vederlag (§ 17). Du kan kreve erstatning ut over dagmulkten bare hvis utbyggeren har vært grovt uaktsom eller har handlet i strid med redelighet og god tro.

Er resultatet ikke i samsvar med avtalen, har du en mangel. Du kan kreve retting, prisavslag, heving hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og erstatning. Du må si fra til utbyggeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Utbyggeren kan ha tatt på seg lengre ansvar i kontrakten.

Går utbyggeren konkurs før boligen er ferdig, er det garantien som sikrer deg. Hva den dekker, og hvordan du melder krav, står i garantidokumentet. Derfor skal du ha det på papir før du betaler. Se også hva garantien dekker ved konkurs.

Kort oppsummert

• Bustadoppføringslova gjelder når du som privatperson kjøper en bolig fra en utbygger som ikke er ferdig med byggingen, og den kan ikke fravikes til din skade.
• Loven regulerer ikke forbehold om salgsgrad og byggelån. Det er kontrakten som avgjør hva som skjer når fristen går ut.
• Forskudd skal være sikret ved garanti eller overføring av hjemmelen, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
• Du kan holde tilbake vederlaget til forsikringen er dokumentert, og du trenger ikke betale forskudd uten garanti eller overført hjemmel.
• Når du skal kjøpe bolig i prosjekt før byggestart, gjelder frister og reklamasjon fra dag én. Meld krav skriftlig og ta vare på dokumentene.