Kjøpe bolig fra dødsbo: risikoen og rettighetene dine som kjøper

Hvem selger når boligen kommer fra et dødsbo

Når en eier dør, er det dødsboet som står bak salget, men noen må signere. Hvem det er, avhenger av hvordan boet skiftes.

Skiftes boet privat, utstedes en skifteattest til arvingene som har tatt ansvaret for gjelden. Den som attesten er utstedt til, er legitimert til å rå over eiendelene og forplikte boet (arveloven § 118). Beslutninger under skiftet krever likevel enighet mellom arvingene, men de kan gi én eller noen myndighet til å treffe bindende beslutninger for alle (§ 120). Ved offentlig skifte oppnevner tingretten en bostyrer, og det er bostyreren som selger. Sitter en gjenlevende ektefelle eller samboer i uskifte, er det uskifteattesten som legitimerer vedkommende (§ 97).

Som kjøper trenger du ikke avgjøre skiftet, men du må vite at de som skriver under, har rett til det. Hvordan et salg fra dødsbo foregår, kan du lese om i artikkelen om å selge bolig fra dødsbo.

Avhendingslova gjelder fullt ut

Avhendingslova gjelder frivillig salg av fast eiendom (§ 1-1). Det finnes ingen egne regler for salg fra dødsbo. Du er forbruker når du er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (§ 1-2). Ved forbrukerkjøp kan blant annet reglene i §§ 3-7 til 3-10 og reglene om kravene dine ikke fravikes til din ulempe.

Det betyr at «solgt som den er» eller liknende generelle forbehold ikke har noen virkning når du kjøper som forbruker (§ 3-9). Det samme gjelder forbehold som ikke er spesifisert nok til å kunne påvirke vurderingen din. Et konkret forbehold, for eksempel at taket ikke er undersøkt, kan derimot telle. Uansett forbehold har boligen en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Dette er hovedregelen. Er boligen gammel og prisen lav, kan du vente mindre. Etter § 3-2 er det typen, alderen og den synlige tilstanden som avgjør hva du kan forvente.

Risikoen ved at arvingene vet lite om boligen

Ved vanlige salg har selgeren bodd i boligen og kjenner den. I et dødsbo er det ofte arvinger eller en bostyrer som selger, og de har kanskje aldri bodd der. Det gir to konsekvenser.

For det første kan de ha mindre å opplyse om. Selgeren plikter å opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). Hva arvingene vet, kan være mindre enn hva en eier som bodde der i tretti år ville visst. Hvordan selgerens kunnskap vurderes i et dødsbo, er nærmere omtalt i spørsmålet om selgers kunnskap. Avhendingslova har ingen egen regel om dødsbo.

For det andre er mange dødsboboliger eldre og lite pusset opp. Det betyr ikke at kravene dine er svakere, men at det du kan forvente ut fra alder og tilstand er lavere. Står det i tilstandsrapporten at badet er fra 1975, kan du ikke vente at det er tett etter dagens standard.

Samtidig skal du ikke tro at manglende kunnskap hos arvingene fjerner kravet ditt. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, og loven krever ikke at selgeren visste at opplysningen var feil (§ 3-8). Du kan også kreve prisavslag og erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld (§§ 4-12 og 4-14). Det er først når du krever erstatning for indirekte tap, at selgerens skyld spiller inn.

Dine egne undersøkelser veier tyngre

Du kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått anledning til å lese. Har du undersøkt boligen før avtalen, taper du også det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Unntaket er om selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller har handlet i strid med god tro (§ 3-10).

Med en selger som har lite å fortelle blir det du selv finner ut, viktigere. I praksis betyr det:

• Les tilstandsrapporten og egenerklæringen nøye, og spør skriftlig om alt som er uklart.
• Ta med en som kan bygg på visning, særlig hvis boligen er gammel.
• Spør om det er tegnet boligselgerforsikring, og be om vilkårene.
• Be om dokumentasjon på arbeid som er utført, og se etter tegn på oppussing uten papirer.
• Ikke regn med at det som ikke er nevnt, er i orden.

Husk at § 3-10 ikke begrenser opplysningsplikten i § 3-7. Selgeren kan fortsatt være ansvarlig for det han burde ha sagt, selv om du undersøkte.

Slik krever du noe fra boet etter kjøpet

Oppdager du en mangel, må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og senest fem år etter at du overtok bruken (§ 4-19). Meldingen skal si hva slags avtalebrudd du gjør gjeldende. Du kan kreve prisavslag, som settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, og erstatning. Heving er aktuelt hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Du må selv bære de første 10 000 kronene (§ 3-1 fjerde ledd).

Kravet rettes mot selgeren, altså boet eller arvingene. Hvordan det fungerer når boet er oppløst, og pengene er fordelt, er omtalt i spørsmålet om mangelskrav mot dødsbo. Har boet tegnet boligselgerforsikring, kan forsikringsselskapet være en del av løsningen.

Hva du bør kontrollere før du signerer

• At skifteattesten eller bostyrers oppnevning er lagt fram, og at de som signerer har rett til det.
• At alle arvingene har signert, eller har gitt skriftlig fullmakt til den som signerer for dem.
• At kontrakten sier hva som skjer med innboet, og at boligen skal være ryddet og rengjort ved overtakelsen (§ 2-2).
• At boligen er forsikret fram til du overtar. Risikoen går over til deg når du overtar bruken (§ 2-4).
• At megleren skal tinglyse skjøtet, og at du har rettsvern før pengene utbetales (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Den som utsteder et dokument, må ha grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren (tinglysingsloven § 13).

Kort oppsummert

• Å kjøpe bolig fra dødsbo er et vanlig boligkjøp etter avhendingslova. «Som den er» har ingen virkning for en forbrukerkjøper.
• Risikoen ligger i at arvingene ofte vet lite, og at boligen ofte er eldre. Dine egne undersøkelser veier tyngre, for du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller burde ha oppdaget.
• Manglende kunnskap hos arvingene fjerner ikke retten til prisavslag. Skyld spiller inn bare for indirekte tap.
• Sjekk skifteattest eller bostyrer, og at alle arvingene har signert eller gitt fullmakt.
• Reklamer til boet eller arvingene innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.