Bør du bestille ekstra undersøkelser før salget?

Hva en ekstra undersøkelse gir deg

Tilstandsrapporten bygger i hovedsak på det som er synlig. Hvis forskriften ikke krever målinger, hulltaking eller stikking, baserer den bygningssakkyndige seg på det han ser, og tunge møbler flyttes ikke alltid. Er en bygningsdel ikke undersøkt, skal det stå i rapporten. Det gjelder for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet eller et tak som er dekket av snø.

En ekstra undersøkelse fyller slike hull. Du kan bestille fuktmåling, kontroll av elektrisk anlegg, kamerainspeksjon av avløp eller en vurdering av taket. Da får du et faglig svar i stedet for en åpen usikkerhet, og kjøperen får det samme svaret å forholde seg til.

Om du bør gjøre det, avhenger av hva du frykter og hva du har råd til å finne ut. Se på hva som allerede står i rapporten, og hva du ellers vet om boligen.

Når det kan lønne seg å undersøke mer

Noen situasjoner peker mot at ekstra undersøkelse er lurt:

• rapporten har merknader om «ikke undersøkt» på deler som kan skjule store kostnader
• du har sett tegn på fukt, lukt, sprekker eller setninger, men ikke vet årsaken
• boligen er gammel, og du vet at våtrom eller avløp aldri er kontrollert
• du vil tegne boligselgerforsikring, og selskapet stiller krav til dokumentasjon
• rapporten har vist TG 3 på en del, og du vil vite om anslaget stemmer

Har du for eksempel fått en TG 3 med et sjablonmessig anslag på utbedringskostnaden, kan en mer presis vurdering hindre at kjøperen bruker det høyeste tallet mot deg. Hvorvidt du bør rette først eller selge med opplysning, står i utbedre før salget eller opplyse og selge.

Hva du får plikt til å opplyse om

Dette er punktet mange overser. Får du et svar fra en undersøkelse, har du fått kunnskap om et forhold ved boligen. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om noe du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Undersøkelsen flytter altså noe fra «kanskje» til «vet».

Du kan ikke velge å bestille en undersøkelse og deretter legge rapporten i skuffen. Har den vist noe av betydning, må kjøperen få vite det. Ta derfor ikke undersøkelsen med mindre du er forberedt på å bruke resultatet. Rapportene fra undersøkelsen bør ligge sammen med de andre papirene, som du kan lese om i dokumentasjonen selger bør samle før salget.

Opplysningsreglene er grundigere forklart i opplysningsplikt ved boligsalg.

Kjøperens rett til å undersøke og din oppfordring

Avhendingslova § 3-10 andre ledd sier at kjøperen ikke kan bruke noe han burde oppdaget, hvis han har undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn har latt være å følge din oppfordring til å undersøke. Unntaket er når du har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro. Denne regelen gjør en oppfordring til kjøperen om å undersøke ekstra til en reell beskyttelse for deg, men bare så lenge du har opptrådt ærlig.

Kjøperens undersøkelser fritar deg ikke fra å opplyse om det du selv vet. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser kjøperens kunnskap og undersøkelser ikke din opplysningsplikt. En ekstra undersøkelse fra din side kan derfor ikke brukes som et påskudd for å tie om resultatet.

Kostnaden og når du lar være

En ekstra undersøkelse koster penger, og du bærer utgiftene til å gjøre boligen klar for salg. Det er ikke sikkert kjøperen betaler mer for boligen fordi du har undersøkt den. Er boligen nyere, er tilstandsrapporten grundig og ingen tegn tyder på noe skjult, kan du normalt la være.

Er du usikker på om du har råd til å utbedre det du finner, se også kjente feil du ikke har råd til å fikse før salget. En undersøkelse som avdekker en dyr feil du ikke kan rette, gir deg likevel et bedre grunnlag for å sette en realistisk pris. Sett i den sammenhengen er en undersøkelse også en måte å forberede prisen på.

Kjøperen kan til slutt kreve prisavslag hvis han senere finner en mangel. Etter § 4-12 settes avslaget som hovedregel til det det koster å rette feilen, med mindre noe annet blir bevist. Har du undersøkt og opplyst, er det mindre å kreve.

Slik gikk det for Mohammed

Mohammed skulle selge en leilighet i et eldre bygg. Tilstandsrapporten sa «ikke undersøkt» om avløpsrørene i kjelleren, fordi det ikke var mulig å komme til uten å åpne gulvet. Han fikk høre at kjøpere ofte blir usikre av slike merknader, og bestilte en kamerainspeksjon.

Inspeksjonen viste en sprekk i ett rør, som ville koste noe å bytte. Mohammed la rapporten ved salgsoppgaven og skrev at han ville trekke fra beløpet i prisen. Kjøperen godtok en litt lavere pris. Etter overtakelsen tok kjøperen rørskiftet, og hadde ingen krav mot Mohammed, fordi feilen var opplyst og avtalt.

Kort oppsummert

• Bestill ekstra undersøkelser før salget når rapporten har uklare punkter eller du mistenker en skjult og dyr feil.
• Ekstra undersøkelser gir deg kunnskap, og den kunnskapen må du regne med å opplyse om.
• Bestill ikke undersøkelser du ikke er villig til å bruke resultatet av.
• Har boligen ingen tegn på feil og en grundig rapport, gir en ekstra undersøkelse ofte lite.
• Legg rapportene fra ekstra undersøkelser ved salgsdokumentene, sammen med det du har gjort med feilen.