Innredet kjeller med dampsperre på feil side
En dampsperre på feil side i en innredet kjeller er normalt en mangel hvis du ikke fikk vite om det, fordi du har grunn til å regne med at en innredet kjeller er bygget slik at fukt ikke blir sittende igjen. Sperren kan få fukt fanget inne i veggen, og skaden kommer ofte først måneder etter at du har flyttet inn. Det som avgjør saken, er hva selgeren visste og opplyste, og hva som fremgikk av rapporten. Kravene dine er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning og i alvorlige tilfeller heving.
Hva en dampsperre skal gjøre, og hvorfor feil side er et problem
En dampsperre er en tett plastfolie eller lignende som settes i veggen for å styre hvor fukt beveger seg. Sitter den på feil side, kan fukt trenge inn i veggen og bli stengt inne, slik at det oppstår råte, muggsopp og lukt bak platene. Det er ikke noe du ser når du står i rommet. Overflaten kan være nymalt og fin i årevis mens skaden vokser bak.
Det er derfor feil ved innredede kjellere ofte oppdages sent. En kjøper som ser en pen kjellerstue, har ingen grunn til å ta av platene for å sjekke. Den vanlige besiktigelsen som loven krever av deg, går ikke så langt.
Har selgeren innredet kjelleren selv, er det ekstra viktig å spørre hva som er gjort. I tilstandsrapporten skal den bygningssakkyndige spørre eieren om kjelleren er innredet senere.
Hva takstmannen skal undersøke i en kjeller
Forskriften til avhendingslova krever at den bygningssakkyndige ser etter fukt også i rom under terreng. Vanligvis skal det bores et hull i veggen, for eksempel nede ved bunnsvillen, og fukten skal måles. Det gjelder de samme unntakene som ellers, for eksempel når det ikke er praktisk mulig, og da skal årsaken oppgis.
Er noe ikke undersøkt, skal dette stå i rapporten. Står det ikke noe om hvorfor kjelleren ikke ble undersøkt bak platene, og rapporten ikke sier hva som er gjort, har du ikke fått den informasjonen du hadde grunn til å vente. Får en del TG2 eller TG3, skal årsak og konsekvens forklares.
Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent rapport. Sto det bare «innredet kjeller» uten noe om vegg eller fukt, er det ikke nok til å si at du kjente til feilen.
Slik gikk det for Klara
Klara kjøpte et rekkehus med ferdig innredet kjeller. Rapporten sa at kjelleren var innredet av eier og at overflatene var uten synlig fukt. Etter en vinter kjente hun lukt fra hjørnet bak sofaen. Da hun tok av et panel, var isolasjonen mørk og fuktig, og fagpersonen mente at plasten satt på feil side av isolasjonen.
Klara fikk en fagperson til å skrive ned hva som var feil, og tok bilder før hun rev videre. Hun skrev til selgeren og krevde prisavslag, siden salgsoppgaven beskrev kjelleren som «godt utført og tørr». Selgeren svarte at hun ikke kunne vite hvilken side sperren skulle på. Klara viste til at det var selgeren som hadde sagt at kjelleren var tørr, og at den var dårligere enn hun kunne forvente. Selgeren ga etter og betalte for at veggen ble revet og bygget opp på nytt.
Innredet uten søknad: en annen mulig feil
Innredning av en kjeller til boligrom kan være en bruksendring, og bruksendring kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak. Om innredningen din er søknadspliktig, avhenger av hva rommet skal brukes til. Har selgeren innredet uten tillatelse, kan kommunen gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen.
Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med visse unntak. Dette er en egen vurdering, som du finner mer om i Kan jeg klage på ulovlig innredet kjeller?.
Slik går du frem
- Stopp arbeidet, og ta bilder av åpningen og av det som ligger under overflaten.
- Få en sakkyndig til å skrive ned hva som er feil, og hva det kan koste å rette.
- Sammenlign med salgsoppgave, egenerklæring og rapport. Hva sa de om kjelleren, fukt og hvem som gjorde jobben?
- Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.
Selgeren kan tilby å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving. Har en håndverker gjort deler av jobben, se Kan kjøper gå direkte på håndverkeren som gjorde feil?. For lignende tilfeller der overflaten har skjult feil, se Malt, sparklet og pyntet før salget. Hele temaet finner du i pilaren om at selgeren gjorde arbeidet selv.
Kort oppsummert
- En dampsperre på feil side i en innredet kjeller er en skjult feil som ofte gir fuktskader senere.
- Se hva rapporten sier om fukt i kjelleren, og om noe ikke er undersøkt.
- Salgsoppgaven og egenerklæringen kan gi deg krav hvis de beskrev kjelleren som tørr eller godt utført.
- Innredning uten tillatelse er et eget spørsmål, og kan gi pålegg fra kommunen.
- Selgeren kan tilby å rette. Ellers kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 112 saker om egeninnsats og ufaglært arbeid fikk kjøper helt eller delvis medhold i 42 %.