Hyttebyggingen ble forsinket fordi veien ikke var klar
Var du ansvarlig for veien og ble hytta forsinket fordi den ikke var ferdig, kan entreprenøren kreve at fristen forlenges tilsvarende. Da løper ingen dagmulkt for den tiden. Men han må gi deg beskjed om kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over hindringen, ellers mister han retten til fristforlengelsen. Er det ikke avtalt noe annet, er det i utgangspunktet entreprenøren som skal sørge for tilkomst til byggeplassen. Kontrakten er derfor det første du må lese.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem skulle sørge for veien?
Svaret på om forsinkelsen er din eller firmaets, begynner med hvem som skulle ha ansvar for adkomsten. Se først i kontrakten og i vedleggene. Står det at du sørger for vei frem til byggeplassen, eller at levering skjer «frem til tomtegrensen», er det avtalt at du har ansvaret.
Står det ingenting, hjelper loven. Bustadoppføringslova § 13 sier at når ikke noe annet er avtalt, skal entreprenøren sørge for tilkomst til byggeplassen, opplagsplass, byggestrøm, oppvarming og snørydding i byggetiden, fjerning av rester og avfall og liknende tiltak som trengs for å fullføre arbeidet. Paragrafen gjelder når entreprenøren står for det hovedsakelige av både planlegging og oppføring, og for kjøp av tomt sammen med et bygg som ikke er ferdig. I mange hyttekontrakter står det likevel at hytteeieren ordner veien, fordi veien ofte er varig og går over eiendommer firmaet ikke rår over.
Er veien et ledd i kontrakten din, bør du også se hva som er avtalt om når den skal være klar. Skal forbrukeren levere tegninger, skaffe materialer eller medvirke på annen måte, skal det skje til avtalt tid og ellers til slik tid at det tas rimelig hensyn til entreprenørens arbeid (§ 50).
Slik får entreprenøren mer tid, og slik mister han retten
Entreprenøren kan kreve forlengelse av avtalte frister hvis arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren eller noen forbrukeren svarer for, ikke medvirker i samsvar med avtalen (§ 11 første ledd bokstav b). Ligger det i avtalen at veien skal være ferdig til 1. juni, og den ikke er det, har han i utgangspunktet krav på mer tid.
Forlengelsen skal svare til den forsinkelsen som er oppstått, med tillegg for nødvendig avbrudd i arbeidet. Er byggingen utsatt til en annen årstid, kan det komme tillegg eller fradrag for ulemper eller fordeler han har hatt av det.
Han har likevel bare krav på forlengelse hvis han har gitt deg melding om kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over hindringen (§ 11 fjerde ledd). Venter han i flere uker med å si fra, har han mistet kravet. Da regnes ikke tiden som forlenget, og dagmulkten kan begynne å løpe fra den opprinnelige fristen.
Overtakelsen er forsinket bare hvis den ikke kan skje til det tidspunktet du har rett til å kreve etter §§ 10 og 11. Gyldig forlenget frist gir derfor ikke forsinkelse, og dermed heller ikke dagmulkt for den tiden.
Hva forsinkelsen kan koste deg i tillegg
Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som skyldes forhold på din side (§ 43). Det kan være ventetid for mannskap, flytting av maskiner og ny oppstart. Du kan kreve spesifisering av beløpet, og beløpet må være nødvendige kostnader, ikke et sjablongtillegg.
Det gjelder en begrensning. Han kan ikke kreve tilleggsvederlag for manglende medvirkning hvis du har krav på tilleggsfrist etter § 51, altså når din egen medvirkning ble forsinket på grunn av entreprenørens forhold, eller en hindring utenfor din kontroll som du ikke burde regnet med.
Reidun og Stian og anleggsveien på 400 meter
Reidun og Stian signerte en kontrakt på en hytte til 1 650 000 kroner, uten tomt. Overtakelse var avtalt 15. september. Kontrakten sa at de selv skulle ha en anleggsvei på 400 meter klar til 1. juni. Veien ble ferdig 24. juni, 23 dager for sent, fordi gravemaskinen de hadde bestilt, ble forsinket.
Entreprenøren oppdaget 1. juni at veien ikke var klar, og meldte først fra 26. juni at han krevde fristforlengelse. Hytta ble overtatt 6. oktober, 21 dager etter avtalt dato.
Hadde entreprenøren meldt fra uten ugrunnet opphold, ville fristen blitt utvidet med 23 dager og avtalt overtakelse flyttet til 8. oktober. Da hadde det ikke vært forsinkelse i det hele tatt. Nå ventet han 25 dager før han sa fra, og kravet er trolig bortfalt. Reidun og Stian kan da kreve dagmulkt for 21 dager. Etter hovedregelen er dagmulkten 1 promille av vederlaget per dag når tomten ikke er med, altså 1 650 kroner, og for 21 dager 34 650 kroner. Entreprenøren kan fortsatt ha krav på dekning av ventekostnader etter § 43, men han må vise at de var nødvendige.
Når veien stanses av noe du ikke rår over
Er det en hindring utenfor din kontroll som stanser veien, for eksempel en grunneier som trekker tilbake veirett, eller tele i bakken som du ikke kunne ha regnet med, kan du kreve forlengelse av din egen frist for medvirkning (§ 51). Da faller entreprenørens krav på tilleggsvederlag bort, og forsinkelsen regnes i utgangspunktet ikke som brudd på din medvirkningsplikt.
Dersom arbeidet må avbrytes i så lang tid at forutsetningene for avtalen blir vesentlig endret, kan hver av partene si seg løst fra avtalen (§ 60). Du får ikke erstatning, og entreprenøren heller ikke.
Kort oppsummert
- Er det ikke avtalt noe annet, skal entreprenøren sørge for tilkomst til byggeplassen, men mange hyttekontrakter legger veien på hytteeieren.
- Er veien din oppgave og den ikke var klar, kan entreprenøren kreve at fristen forlenges tilsvarende.
- Han må melde fra uten ugrunnet opphold, ellers mister han retten til forlengelse, og dagmulkten løper.
- Han kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige ventekostnader som skyldes din side, men ikke hvis du har krav på tilleggsfrist.
- Ved langvarig avbrudd på grunn av hindringer utenfor begges kontroll kan hver av partene si seg løst fra avtalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.