Hva sitter du igjen med etter boligsalget? Slik regner du
Det du sitter igjen med etter salget, er salgssummen minus lånet som skal innfris, påløpte renter, meglerens vederlag og utlegg, andre salgskostnader og eventuell skatt på gevinsten. Har du bodd i boligen minst ett av de to siste årene og eid den i mer enn ett år, er gevinsten som regel skattefri. Megleren trekker lån og kostnader i oppgjøret og sender deg en oppgjørsoppstilling. Spørsmålet «hva sitter jeg igjen med etter salg» besvares derfor best med en enkel regnerekke før du signerer med megleren.
Torill har akseptert et bud på 4,4 millioner kroner for leiligheten. Hun skal kjøpe nytt og vil vite hvor mye egenkapital hun faktisk får med seg. Banken spør, og hun har bare et anslag.
Hva sitter jeg igjen med etter salg? Regnerekken
Begynn med salgssummen og trekk fra postene i denne rekkefølgen. Alle tallene i eksempelet er forutsetninger for regnestykket, ikke typiske priser.
Torill selger for 4 400 000 kroner. Lånet som skal innfris er 2 600 000 kroner. Påløpte renter fram til innfrielsen er 9 000 kroner. Meglerens vederlag og utlegg er 95 000 kroner til sammen. Eierskiftegebyret til sameiet er 5 000 kroner. Skatt på gevinst er 0, fordi hun har bodd i leiligheten de siste tre årene.
4 400 000 − 2 600 000 − 9 000 − 95 000 − 5 000 = 1 691 000 kroner.
Det er beløpet som kommer inn på kontoen hennes etter oppgjøret. Tilstandsrapporten og boligselgerforsikringen betalte hun da salget ble satt i gang. De har allerede tatt av sparepengene, og må tas med hvis hun vil vite hva salget kostet totalt.
Gjennomsnittsprisen i Norge ved utgangen av desember 2025 var 4 420 795 kroner, ifølge Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi. Torills salgssum ligger nær snittet, men regnerekken er den samme for alle priser.
Lånet og rentene trekkes først
Megleren innfrir lånet ditt direkte fra kjøpesummen. Banken sender en innfrielsesoppgave som viser restgjeld og renter fram til innfrielsesdagen. Har du lån med fast rente, kan det komme et tillegg eller fradrag for overkurs eller underkurs. Be banken om oppgaven tidlig, slik at du ikke regner med feil restgjeld.
Har du flere lån med pant i boligen, for eksempel et forbrukslån med sikkerhet i eiendommen, skal også de innfris før kjøperen får boligen uten heftelser. Hvordan pantet slettes, står i pant og lån ved salget.
Bor du i borettslag, er andelen av fellesgjelden ikke en del av kjøpesummen du får. Kjøperen overtar fellesgjelden. Regn derfor med salgssummen uten fellesgjeld.
Meglerkostnadene i oppgjøret
Meglerens vederlag (det megleren tar betalt for arbeidet) og utleggene (det megleren har betalt for deg, som annonser og innhenting av dokumenter) trekkes også i oppgjøret. Megleren kan bare dekke sitt vederlag av pengene på klientkontoen hvis du har samtykket til det etter at handelen kom i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4, tredje ledd). Utleggene kan megleren kreve dekket når de skal betales (eiendomsmeglingsloven § 7-5).
Totalprisen står i kostnadsoverslaget i oppdragsavtalen. Sammenlign overslaget med regningen. Den skal vise hvor mye tid megleren har brukt i de ulike fasene, og gi en spesifisert oversikt over utleggene (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2). Hvilke poster som går igjen i oppgjøret, står i meglerkostnader i oppgjøret.
Andre kostnader som kan komme
Selger du en seksjon i et eierseksjonssameie, kan sameiet kreve et eierskiftegebyr på opptil fire ganger rettsgebyret, og det kan bare kreves av selgeren (eierseksjonsloven § 63 a). Tilsvarende gjelder i borettslag (burettslagslova § 4-6).
Felleskostnader, kommunale avgifter og eiendomsskatt gjøres opp fram til overtakelsen. Har du betalt for perioden etter overtakelsen, får du det igjen. Har du ikke betalt alt fram til overtakelsen, trekkes resten.
Dokumentavgiften og tinglysingsgebyret for skjøtet betaler normalt kjøperen. Står noe annet i kjøpekontrakten, må det med i regnestykket ditt.
Skatt på gevinsten
Gevinst ved salg av bolig er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og selv har bodd i hele boligen i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3, andre ledd). De fleste som selger boligen de bor i, betaler derfor ingen skatt.
Er gevinsten skattepliktig, skattlegges den som alminnelig inntekt med 22 prosent. Gevinsten er salgssummen minus det boligen kostet deg, og salgskostnader som meglerhonorar trekkes fra. Hvordan det regnes for en bolig du ikke har bodd i, står i salg av sekundærbolig. Skatten trekkes ikke i oppgjøret, men kommer på skatteoppgjøret året etter. Sett av pengene.
Pengene på konto etter salget kan også øke formuesskatten for neste år, fordi bankinnskudd telles fullt mens boligen du bodde i, ble verdsatt lavere.
Når pengene kommer, og hva du får se
Megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern (tinglyst skjøte) før kjøpesummen disponeres for deg (eiendomsmeglingsloven § 6-10, tredje ledd). Pengene kommer derfor som regel noen dager etter overtakelsen, ikke på selve overtakelsesdagen.
Når oppgjøret er ferdig, skal megleren sende deg en oppgjørsoppstilling som viser alle transaksjoner og når de skjedde (eiendomsmeglingsforskriften § 3-13). Den er fasiten for regnestykket ditt. Ta vare på den, særlig hvis salget er skattepliktig.
Torill sjekket innfrielsesoppgaven, ba megleren bekrefte kostnadsoverslaget og fikk et nettobeløp hun kunne gi banken som grunnlag for det nye lånet.
Kort oppsummert
- Netto er salgssum minus lån, påløpte renter, meglerens vederlag og utlegg, gebyrer og eventuell skatt.
- Hent innfrielsesoppgave fra banken tidlig, så restgjelden i regnestykket stemmer.
- I borettslag regner du med salgssummen uten fellesgjeld.
- Har du eid boligen i mer enn ett år og bodd der ett av de to siste årene, er gevinsten som regel skattefri.
- Oppgjørsoppstillingen fra megleren viser hva du faktisk fikk.