Kan du trekke fra meglerkostnadene på skatten?

Fradrag for meglerkostnader følger skatteplikten

Gevinst ved salg av eiendom er skattepliktig inntekt, med de unntakene som står i skatteloven kapittel 9 (skatteloven § 5-1, andre ledd). Det viktigste unntaket for boligselgere er at gevinsten er skattefri når du har eid boligen i mer enn ett år og selv har bodd i hele boligen i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3, andre ledd).

Meglerkostnadene er ikke et selvstendig fradrag. De inngår i regnestykket som avgjør hvor stor gevinsten eller tapet er. Er gevinsten skattefri, har regnestykket ingen betydning for skatten din, og meglerkostnadene gir derfor heller ingen skattefordel.

Det samme gjelder tap. Du får bare fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig (skatteloven § 9-4). Selger du boligen du bor i med tap, og en gevinst ville vært skattefri, får du ikke fradrag for tapet, uansett hvor mye megleren kostet.

Fradrag for meglerkostnader: slik trekkes de fra gevinsten

Når salget er skattepliktig, regnes gevinsten som det du fikk for boligen minus det den kostet deg. Salgskostnader som meglerens vederlag og utlegg trekkes fra salgssummen. Skatteklagenemnda har lagt til grunn at meglerutgiftene skal trekkes fra salgssummen i slike beregninger (vedtak publisert på skatteetaten.no).

Emmas regnestykke, der alle tallene er forutsetninger for eksempelet:

Salgssum 4 200 000 kroner minus meglerkostnader 85 000 kroner gir 4 115 000 kroner. Hun kjøpte for 3 500 000 kroner, og dokumentavgift og tinglysing ved kjøpet kostet 87 500 kroner. Det gir en kostpris på 3 587 500 kroner.

4 115 000 − 3 587 500 = 527 500 kroner i gevinst. Med 22 prosent skatt på alminnelig inntekt blir skatten 116 050 kroner. Uten fradraget for meglerkostnadene ville gevinsten vært 612 500 kroner og skatten 134 750 kroner. Meglerkostnadene sparte henne altså for 18 700 kroner i skatt.

Hvilke salgskostnader som teller

Det som trekkes fra, er kostnader du har hatt for å få solgt boligen. Det gjelder meglerens vederlag, utlegg til annonser og markedsføring, og kostnader til tilstandsrapport eller verdivurdering når de er brukt i salget. Ta vare på regningen fra megleren og oppgjørsoppstillingen. Regningen skal vise tidsbruken i de ulike fasene og en spesifisert oversikt over utleggene (eiendomsmeglingsforskriften § 7-2), og oppgjørsoppstillingen viser alle transaksjonene i oppgjøret (eiendomsmeglingsforskriften § 3-13).

Ikke alt du betaler i forbindelse med salget, er en salgskostnad. Innfrielse av lånet, renter fram til innfrielsen og flytting er ikke kostnader ved å selge boligen. Renter får du fradrag for på vanlig måte (skatteloven § 6-40), men ikke som en del av gevinstberegningen.

Oppussing rett før salget er et grensetilfelle. Skatteetaten skiller mellom påkostning (forbedring, som øker det boligen har kostet deg) og vedlikehold (som holder boligen i samme stand). Et vedtak fra Skatteklagenemnda på skatteetaten.no viser at vedlikehold ikke reduserer gevinsten. Er du usikker på en stor post, bør du ha dokumentasjon som viser hva arbeidet besto i.

Arvet bolig og bolig du har fått i gave

Har du arvet boligen eller fått den i gave, er utgangspunktet at du overtar den tidligere eierens kostpris (skatteloven § 9-7). For en bolig som arvelateren eller giveren kunne ha solgt skattefritt, settes kostprisen i stedet til antatt salgsverdi da du overtok (skatteloven § 9-7, femte ledd). Meglerkostnadene ved ditt salg trekkes fra på samme måte som ellers. Det er kostprisen som avgjør hvor stor gevinsten blir, og den kan være vanskelig å dokumentere mange år etter. En verdivurdering fra tidspunktet du overtok, gjør regnestykket enklere.

Ikke et eget fradrag mot lønnen

En vanlig misforståelse er at meglerkostnadene kan føres som et fradrag på linje med rentefradrag. Det kan de ikke. Kostnader til egen bolig er private kostnader uten fradragsrett (skatteloven § 6-1, andre ledd). Meglerkostnadene får bare betydning gjennom gevinst- eller tapsberegningen ved et skattepliktig salg.

Når salget er delvis skattepliktig

Noen salg er bare delvis skattefrie. Har du bodd i minst halvparten av huset, regnet etter utleieverdien, og leid ut resten som bolig, er hele gevinsten skattefri når vilkårene ellers er oppfylt (skatteloven § 9-3, tredje ledd). Er utleiedelen større, gjelder fritaket bare for gevinsten på den delen du selv bodde i. Da fordeles også salgskostnadene forholdsmessig, slik at bare den skattepliktige delen gir fradrag. I et vedtak på skatteetaten.no ble gevinsten fordelt etter utleieverdien, og salgskostnadene fulgte samme fordeling.

Hvordan hele beregningen gjøres for en bolig du ikke har bodd i, står i salg av sekundærbolig. Hva du sitter igjen med etter skatt og kostnader, står i hva sitter du igjen med etter salget.

Kort oppsummert

• Meglerkostnader gir bare fradrag når salget er skattepliktig.
• Da trekkes de fra salgssummen og reduserer gevinsten, eller øker tapet.
• Er salget skattefritt, gir verken meglerkostnadene eller et tap fradrag.
• Meglerkostnader kan ikke føres som et eget fradrag mot lønn.
• Ta vare på regningen fra megleren og oppgjørsoppstillingen.