Hva betyr egentlig "ikke godkjent"?

Mange tror en pipe enten er "godkjent" eller "ikke godkjent", men virkeligheten er litt mer sammensatt. Noen typiske situasjoner:

  • Ildstedet er ikke meldt inn til kommunen/feiervesenet. Når du setter inn en ny ovn, skal det sendes en melding til kommunen (ofte via skorsteinsfeier). Mangler denne meldingen, vet ikke feiervesenet at ildstedet finnes.
  • Pipa har sprekker, dårlig tetning eller feil avstand til brennbart materiale. Dette er en sikkerhetsrisiko og kan gi fyringsforbud.
  • Det er montert et vedfyringsanlegg uten at det er kontrollert av kvalifisert person.
  • Feieren har gitt fyringsforbud fordi pipa er i for dårlig stand til å brukes trygt.

Et fyringsforbud betyr at du rett og slett ikke får lov til å fyre før forholdet er rettet. For en familie som kjøpte hus nettopp på grunn av den koselige vedovnen, kan det være en kjedelig overraskelse.

Når er dette en mangel etter loven?

Avhendingslova (loven om kjøp og salg av bolig) sier at boligen har en mangel hvis den er i dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å regne med (§ 3-1 og § 3-2). I forbrukerkjøp gjelder dette selv om boligen er solgt "som den er".

To forhold er spesielt viktige for pipe og ildsted:

  1. Hva sto i tilstandsrapporten og salgsoppgaven? Hvis taksmannen skrev at "ildstedet er ikke registrert som montert" og ga det en dårlig tilstandsgrad (for eksempel TG2 eller TG3), kan du ha fått opplysningen, og da er det vanskeligere å klage. TG står for tilstandsgrad: TG0/TG1 er bra, TG2 betyr avvik, TG3 betyr store eller alvorlige avvik.
  2. Holdt selger tilbake noe, eller ga selger feil opplysninger? Hvis selger visste om fyringsforbudet og ikke fortalte det, er det en klar mangel (§ 3-7 og § 3-8 handler om manglende og uriktige opplysninger).

Eksempel: Familien Nordby kjøpte en enebolig på Hamar. I salgsoppgaven sto det ingenting om ildstedet, og tilstandsrapporten nevnte det ikke. Etter overtakelse kom feieren og påla fyringsforbud fordi avstanden fra ovnen til en treplate var altfor liten og pipa hadde en sprekk. Siden ingenting var opplyst, ble dette ansett som en mangel.

Et annet eksempel: Per og Lise kjøpte en hytte i Trysil med en gammel teglsteinspipe. I tilstandsrapporten sto det tydelig at "pipe er fra byggeår 1968, ikke rehabilitert, må påregnes utbedring" med tilstandsgrad TG3. Da de senere fikk fyringsforbud, ble det vanskelig å klage, fordi de var blitt advart i klartekst. Dette viser hvor mye tilstandsrapporten betyr: en TG3 med en tydelig advarsel skyver risikoen over på kjøperen.

Et ord om hvem som har ansvaret

Det er lett å bli forvirret over hvem som egentlig har skylden. Husk skillet:

  • Selger har ansvar etter avhendingslova for at boligen er som opplyst.
  • Feiervesenet og kommunen er myndighet og kan gi fyringsforbud, men de retter ikke kravet mot selger på dine vegne.
  • Du som kjøper må selv reklamere overfor selger og dokumentere mangelen.

Det betyr at selv om kommunen pålegger deg å rette opp, er det selger eller selgers forsikringsselskap du må kreve penger fra dersom forholdet var skjult.

Hva koster det å rette opp?

Kostnadene varierer mye, men her er noen typiske tall du kan bruke som pekepinn:

  • Montere og melde inn et nytt ildsted på nytt etter forskriftene: ca. 5 000–15 000 kr.
  • Rehabilitere pipe med innvendig stålrør (rehabilitering): ca. 25 000–60 000 kr.
  • Rive og bygge ny pipe (elementpipe/stålpipe): ca. 40 000–100 000 kr, avhengig av høyde og hvor mange etasjer den går gjennom.
  • Brannmur eller ny varmeisolasjon bak ovn: ca. 3 000–10 000 kr.

Det er viktig å huske at en mangel som koster 6 000 kr å fikse ofte er for liten til å gi medhold. Etter lovendringen 1. januar 2022 må mangelen i utgangspunktet overstige en egenandel på 10 000 kr før du har krav på prisavslag (§ 3-1). Koster det mindre, må du som hovedregel dekke det selv, med mindre selger har gitt direkte feil opplysninger.

Slik går du frem, steg for steg

  1. Få en fagperson til å vurdere. Bestill befaring fra skorsteinsfeier, murmester eller en ildstedsmontør. Be om en skriftlig vurdering.
  2. Innhent et pristilbud på utbedring. Dette dokumentet er gull verdt når du skal kreve penger.
  3. Sjekk salgspapirene. Les tilstandsrapport, egenerklæring fra selger og salgsoppgave nøye. Sto det noe om pipe eller ildsted?
  4. Reklamer skriftlig til selger (eller til selgers boligselgerforsikring/eierskifteforsikring). Beskriv feilen, legg ved fagrapport og pristilbud, og si tydelig at du krever retting eller prisavslag.
  5. Reklamer i tide. Du må klage "innen rimeleg tid" etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen (§ 4-19). I praksis bør du ikke vente mer enn et par måneder. Det finnes også en absolutt frist på fem år etter overtakelse.

Hvilke krav kan du stille?

  • Retting (§ 4-10): Selger får mulighet til å fikse feilen.
  • Prisavslag (§ 4-12): Du beholder boligen, men får et beløp tilbake som tilsvarer kostnaden ved å utbedre.
  • Erstatning (§ 4-14): Hvis du har hatt ekstra utgifter, for eksempel midlertidig oppvarming.
  • Heving (§ 4-13): Bare aktuelt ved svært alvorlige mangler, noe et ildsted sjelden alene utgjør.

I de fleste pipesaker er prisavslag den mest aktuelle løsningen. Du finner en god håndverker, får et tilbud, og krever beløpet av selger. Hvis selger eller forsikringsselskapet avviser kravet, kan du bringe saken inn for Finansklagenemnda (når det er en boligselgerforsikring inne i bildet) eller forliksrådet. Mange saker løser seg ved en minnelig avtale når du har en ryddig fagrapport og et pristilbud i hånden.

En liten advarsel om "billige løsninger"

Vær forsiktig med å akseptere at selger sender en bekjent for å "fikse det kjapt". Et ildsted og en pipe er brannsikkerhet, og arbeidet bør utføres slik at det kan meldes inn og godkjennes på nytt. Krev dokumentasjon på at jobben er gjort etter forskriftene, og at den er meldt til feiervesenet, slik at du ikke sitter med samme problem ved neste eierskifte.

Kort oppsummert

En pipe eller et ildsted som ikke er godkjent eller har fyringsforbud kan være en mangel hvis det ikke var opplyst i salgspapirene. Få en fagperson til å vurdere, hent inn pristilbud, og reklamer skriftlig og raskt. Husk egenandelen på 10 000 kr som gjelder etter 2022-reglene, og at små feil ofte må dekkes selv. Kostnadene spenner fra noen få tusen for en ny innmelding til over 100 000 kr for en helt ny pipe.