Ikke-godkjent terrasse senker boligverdien – prisavslag?

Når gir en ulovlig terrasse rett til prisavslag?

En ulovlig terrasse er en mangel (en feil ved boligen som gir deg krav mot selgeren) i tre typiske situasjoner. Den første er at terrassen krevde søknad, og at det aldri ble søkt. Den andre er at selgeren visste om det og ikke sa fra, slik at du ikke fikk en opplysning du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Den tredje er at selgeren eller annonsen sa at alt var i orden, uten at det stemte (§ 3-8).

Ved forbrukerkjøp, altså når du er privatperson og ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet, har boligen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (§ 3-2 tredje ledd). Et krav om søknad og tillatelse er et slikt krav. Unntaket er at du ikke bygget på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Hvor langt dette unntaket rekker, avgjøres konkret. Derfor er riktig svar at terrassen kan være en mangel, ikke at den alltid er det. Du må også regne med at du selv har bevisbyrden: Det er du som må sannsynliggjøre at terrassen er en mangel, ikke selgeren som må vise at den ikke er det.

Slik gikk det for Elise

Elise kjøpte en enebolig i mars. Salgsoppgaven fremhevet «stor terrasse mot sør», og tilstandsrapporten sa ingenting om godkjenning. I juni ba hun kommunen om byggesaksdokumentene fordi hun ville bygge om kjøkkenet. Der fant hun ingen søknad om terrassen. Terrassen lå 2,4 meter over terrenget og hadde tak.

Elise skrev til selgeren, la ved bilder og et brev fra kommunen, og pekte på at terrassen var et av salgsargumentene. Selgeren svarte først at terrassen var bygget av forrige eier, og at hun aldri hadde fått beskjed om at den måtte godkjennes. Elise viste til at det var hun som hadde kjøpt boligen på bakgrunn av salgsoppgaven, og at selgeren likevel ikke hadde nevnt noe om godkjenning. Etter to uker foreslo selgeren et prisavslag som svarte til det Elise hadde fått i tilbud fra en fagperson for å søke om godkjenning og gjøre de nødvendige endringene. Elise takket ja.

Slipper terrassen søknad?

Ikke alle terrasser krever søknad. Etter byggesaksforskriften (SAK10) er en terrasse unntatt når alle disse vilkårene er oppfylt:

• Den ligger høyst 1,0 meter over terrenget.
• Den stikker ikke mer enn 4,0 meter ut fra fasaden.
• Den er ikke overbygd.
• Den ligger minst 1,0 meter fra nabogrensen.

Bryter terrassen ett av vilkårene, er den i utgangspunktet søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1. Unntaket gjelder dessuten bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift, og det er den som bygger som har ansvaret for at vilkårene er oppfylt. En høy terrasse på en skrånende tomt, en terrasse med tak og en terrasse tett inntil nabogrensen er de vanligste tilfellene der søknad mangler.

Hva kan kommunen gjøre med terrassen?

Kommunen skal forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Før kommunen gir pålegg, skal den som er ansvarlig varsles skriftlig med en frist på minst tre uker til å uttale seg. Deretter kan kommunen gi pålegg om retting eller opphør av bruk. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Kommunen kan også ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt har bygget eller brukt et tiltak uten tillatelse. Hvem som regnes som «den ansvarlige» for en terrasse forrige eier bygget, er ikke avklart i loven. Kommunen kan rette pålegg mot eieren, og kjøperens krav mot selgeren vurderes uavhengig av det etter avhendingslova. En terrasse i strid med planen kan kreve dispensasjon (unntak fra planen), og den kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt.

Slik regnes prisavslaget når spørsmålet er boligverdien

Mange tenker at prisavslaget skal dekke hva terrassen gjør med markedsverdien. Loven legger opp til noe annet. Med mindre noe annet blir bevist, settes prisavslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet (§ 4-12). For en terrasse uten godkjenning er det tre poster som ofte kan bli aktuelle: søknad i etterkant med tegninger og kommunalt gebyr, eventuelle byggearbeider for å oppfylle kravene, og i verste fall kostnaden ved å rive eller bygge om.

Størrelsen på kommunens gebyr står i kommunens gebyrregulativ, og prisene for arbeid varierer fra sted til sted. Innhent derfor tilbud fra fagfolk og legg dem ved kravet ditt. Har selgeren skjult forholdet, kan du i tillegg ha krav på erstatning for tapet du får. Kravene du kan stille ved brukt bolig, er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen, men å kreve at selgeren bygger terrassen om, kan du normalt ikke.

Melding til selgeren og frister følger de vanlige reglene for ulovlig byggearbeid, og dem finner du samlet i oversikten om ulovlig bygde tilbygg og endringer uten søknad. Har selgeren uttrykkelig sagt at alt er godkjent, er saken din ofte sterkere, og du kan lese mer om hva slike uttalelser betyr i artikkelen om selgere som sier at alt er godkjent, mens kommunen sier nei.

Hva du bør sjekke før du krever prisavslag

Gå gjennom salgsoppgaven, tilstandsrapporten og egenerklæringen fra selgeren. Det du kunne se av dem, kan du normalt ikke klage på senere. En kjøper regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene, og da faller kravet ditt. Står terrassen omtalt som godkjent, eller er den nevnt uten forbehold i annonsen, er det motsatt et argument for deg. Hvordan slike beskrivelser vurderes, står i artikkelen om prisavslag, og hva et prisavslag faktisk dekker, står i artikkelen om hva et prisavslag dekker.

Be kommunen om byggesaksdokumentene for eiendommen, og ta bilder og mål av terrassen. Da har du grunnlaget for å vise at den er høyere, lengre eller mer overbygd enn unntaket tillater.

Kort oppsummert

• En ulovlig terrasse kan gi prisavslag når den krevde søknad og du ikke fikk vite at den manglet godkjenning.
• Terrassen slipper søknad bare hvis den er høyst 1,0 meter over terrenget, stikker høyst 4,0 meter ut, er uten tak og ligger minst 1,0 meter fra nabogrensen.
• Prisavslaget for en ulovlig terrasse settes normalt til kostnadene ved å rette forholdet, ikke til verditapet.
• Kommunen kan gi pålegg og overtredelsesgebyr, og dokumentasjon fra byggesaksarkivet er grunnlaget for kravet ditt.