Hva gjør advokaten egentlig i en boligsak?

Hva advokaten gjør først i boligsaken: vurderer om du har en mangel

Det første advokaten gjør, er å lese salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæring, kontrakt, bilder og all korrespondanse. Målet er å svare på om boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren), og om kravet er sterkt nok til å være verdt bryet.

Advokaten sjekker flere ting. Avviker boligen fra det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, slik avhendingslova § 3-2 beskriver det? Holdt selgeren tilbake opplysninger du hadde grunn til å regne med å få, jf. avhendingslova § 3-7? Ga selgeren eller annonsen uriktige opplysninger, jf. avhendingslova § 3-8? Og hva visste du selv? Du regnes for å kjenne til det som tydelig står i tilstandsrapporten, og det kan felle et krav som ellers hadde stått seg, jf. avhendingslova § 3-10.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Advokaten forteller derfor hva du bør sikre: bilder, rapporter fra fagfolk, kvitteringer og meldinger fra visningen. Advokaten regner også på om kravet er stort nok. Ved kjøp av brukt bolig dekker du selv de første 10 000 kronene av tapet, og det påvirker hva som lønner seg å gå videre med.

Advokaten sender reklamasjonen og passer fristene

Reklamasjon (melding til selgeren om at du gjør kravet gjeldende) må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Advokaten skriver meldingen slik at den sier hva slags feil det er, og at du gjør kravet gjeldende. Beløp trenger ikke stå der. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder normalt er ytterkanten av hva du kan vente (HR-2026-1307-A), så advokaten vil helst sende meldingen raskt.

Har selgeren boligselgerforsikring, er det tryggest å sende reklamasjonen både til selgeren og til forsikringsselskapet. Advokaten vet også hvilke andre frister som kan gjelde, blant annet foreldelse etter foreldelsesloven. Les mer om kravene og fristene i pilaren om advokat i boligkjøpssaker.

Slik gikk det for Fatima

Fatima overtok en tremannsbolig i mars og oppdaget fukt bak badet tre uker senere. Hun hadde ikke lest tilstandsrapporten grundig, og tenkte først at feilen kunne være hennes egen skyld.

Advokaten hennes gikk gjennom rapporten og fant at den bare nevnte «slitasje på bad», uten å si noe om skjulte fuktskader. Fagkyndig rapport fra en håndverker ble bestilt, og reklamasjonen ble sendt til både selgeren og selgerens boligselgerforsikring. Forsikringsselskapet avslo først med den begrunnelsen at badet var nevnt i rapporten. Advokaten svarte at nevnt slitasje ikke er det samme som opplyst fuktskade, og la ved den fagkyndige rapporten. Etter to runder ble partene enige om et prisavslag på 65 000 kroner uten at saken kom til forliksrådet.

Forhandling og forliksråd før saken kommer til retten

Advokaten skal søke en minnelig løsning når det tjener deg. Det gjør advokaten ved å forhandle skriftlig og muntlig, og ved å gi deg en ærlig vurdering av et tilbud fra motparten.

Før du kan gå til sak, skal du skriftlig varsle motparten om kravet og grunnlaget, og oppfordre motparten til å ta stilling til det, jf. tvisteloven § 5-2. Til private parter skal varselet være på papir. Partene skal også forsøke å løse tvisten i minnelighet før sak reises, jf. tvisteloven § 5-4.

Som hovedregel skal saken først behandles i forliksrådet, jf. tvisteloven § 6-2. Advokaten skriver forliksklagen og møter for deg. Vil du møte med advokat, må motparten og forliksrådet ha beskjed senest en uke før møtet, jf. tvisteloven § 6-7. Gjelder tvisten krav mot en boligselgerforsikring, kan saken også gå til Finansklagenemnda, som ikke tar klagegebyr for selve klagen.

Advokaten i rettssaken

Går saken til tingretten, skriver advokaten stevningen. Den skal angi kravet, en påstand, begrunnelsen i faktum og jus, og bevisene som skal føres, jf. tvisteloven § 9-2. Motparten får normalt tre uker til å svare.

Advokaten finner sakkyndige, for eksempel en takstmann eller håndverker, som kan forklare i retten, jf. tvisteloven § 25-6. Er det fare for at et bevis forsvinner, kan advokaten kreve bevissikring før saken reises, jf. tvisteloven § 28-1. På hovedforhandlingen forbereder advokaten din forklaring og spør motpartens vitner.

Du kan føre saken selv, jf. tvisteloven § 3-1, men da må du klare alt dette alene. Vinner du saken, har du som hovedregel krav på å få dekket sakskostnadene dine av motparten, jf. tvisteloven § 20-2. Hvem som dekker hva når du vinner, står i artikkelen om hvem som betaler advokaten hvis du vinner.

Det advokaten skal si om salæret

Salær er advokatens honorar. Du har krav på å få vite hvordan det beregnes, og det skal stå i rimelig forhold til oppdraget og arbeidet (punkt 3.3.1 i reglene for god advokatskikk). En advokat kan ikke avtale salær som en prosentandel av resultatet med mindre lov eller forskrift åpner for det. Hva det betyr for avtaler om «no cure no pay», får du svar på i egen artikkel.

Kan kostnadene bli uforholdsmessig høye i forhold til sakens verdi eller din økonomi, skal advokaten si fra i tide. Advokaten skal også opplyse deg om offentlig rettshjelp og rettshjelpsforsikring. Er du uenig i regningen, kan du klage til Advokatnemnda, senest seks måneder etter at du ble kjent med forholdet, jf. advokatloven § 56. Slik klager du står i artikkelen om salæret.

Hva en god advokat ser etter når saken vurderes, står i artikkelen om hva advokaten ser etter i en god boligsak.

Kort oppsummert

• Det advokaten gjør i en boligsak, begynner med å vurdere om du har en mangel du kan bevise.
• Advokaten sender reklamasjonen, passer fristene og forhandler med selgeren eller forsikringsselskapet.
• Før sak kan reises, må advokaten sende varsel etter tvisteloven, og forliksrådet er som hovedregel første stopp.
• I retten skriver advokaten stevningen, finner sakkyndige og fører saken.
• Advokaten skal forklare salæret og si fra i tide hvis boligsaken kan bli dyr.