Garasjen har råteskader som ikke var nevnt – krav mot selger?

Er garasjen en del av kjøpet du kan reklamere på

En garasje som følger med eiendommen, er en del av det du har kjøpt, og reglene om mangler gjelder også for den. Avhendingslova gjelder salg av fast eiendom, og en bygning på tomten er ikke unntatt (avhendingslova § 1-1). Forskjellen ligger i hvor mye informasjon du fikk. Tilstandsrapporten dekker i første rekke boligen, og garasjen kan være behandlet kort eller helt utelatt. Sjekk rapporten side for side.

Er garasjen ikke nevnt, kan du ikke uten videre si at du «ble lurt». Da må du se på hva selgeren sa, hva annonsen viste, og hva som var synlig ved visning.

Slik vurderes råte i garasjen som mangel

Tre bestemmelser er mest aktuelle.

• Forventning ut fra alder og tilstand (§ 3-2). En eldre garasje i tre med synlig slitasje må du regne med har noen skader. Garasjen skal likevel ikke være i vesentlig dårligere stand enn en tilsvarende garasje du kunne vente deg.
• Manglende opplysning (§ 3-7). Visste selgeren eller burde han ha visst om råten, og hadde du grunn til å regne med å få vite om den, kan det være en mangel selv om han ikke sa noe usant.
• Uriktig opplysning (§ 3-8). Har selgeren eller annonsen sagt at garasjen er i god stand eller nylig utbedret, og det ikke stemmer, kan opplysningen gjøre saken til en mangel.

Motstykket er reglene om din egen kunnskap. Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller burde ha oppdaget da du undersøkte (§ 3-10). Så ligger råten synlig, og du undersøkte garasjen, blir det vanskelig.

Slik gikk det for Torbjørn

Torbjørn kjøpte en enebolig med frittstående trebygd garasje. Da han skulle sette inn sykkelstativ ved første vårrengjøring, sank foten gjennom nedre del av bakveggen, og bak panelet var svillen og flere stendere mørke og myke. Salgsoppgaven skrev at garasjen var «i pen stand», og tilstandsrapporten sa ingenting om den.

Han tok bilder av alle skadene og fikk en snekker til å skrive at råten hadde pågått i mange år. Han meldte fra til selgeren, siterte «pen stand» fra salgsoppgaven og la ved bildene.

Selgeren svarte at han aldri hadde sett råte, men innrømmet at han hadde skiftet noen bord i bakveggen to år tidligere. Torbjørn kunne dermed vise at selgeren hadde arbeidet på nettopp det stedet, og at «pen stand» ikke stemte. Saken endte med at selgeren betalte et prisavslag som svarte til utskifting av svill, stendere og kledning i bakveggen.

Hva du bør gjøre først

Ikke riv eller reparer før skaden er dokumentert. Ta bilder fra flere vinkler, mål utbredelsen og få en fagperson til å vurdere hva skaden skyldes og hvor lenge den har pågått. Si fra til selgeren skriftlig når du har oppdaget råten, og beskriv hva slags mangel du mener det er.

Tilbyr selgeren å rette skaden, må du normalt godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe. Kjøperen kan ikke kreve retting av en brukt bolig, så kravene dine er ellers prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesum. Hvordan disse kravene og fristene fungerer i det store bildet, står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt.

Har råten spredt seg fra en malt flate, kan råteskader i kledningen gjemt bak ny maling hjelpe deg å se sammenhengen. Var kledningen nylig skiftet, er selger satte ny kledning rett over den gamle råten mer treffende.

Slik finner du ut hva som ble sagt om garasjen

Gå gjennom alt du fikk før budrunden: annonsen, salgsoppgaven, egenerklæringen fra selgeren, tilstandsrapporten og eventuelle meldinger. Se etter ord som «nyere tak», «utskiftet» eller «godt vedlikeholdt». Skriv ned hvem som sa hva og når. Har du notater fra visningen, er de nyttige, men skriftlige kilder veier tyngst når selgeren bestrider det du sier.

Spør deg også om skaden kunne oppdages ved en vanlig visning. En garasje med tydelig sig i taket og fuktmerker på veggene er noe du burde sett, mens råte bak et panel er noe du ikke kunne se uten å åpne veggen.

Hva garasjen ofte koster deg selv

Skaden må først overstige egenandelen. Kjøperen bærer selv tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, og små råteskader i en garasje havner ofte under denne grensen. Dekker ikke prisavslaget mer enn egenandelen, står du igjen uten krav. Blir hele bakveggen eller taket skadet, er beløpet raskt større, og da kan kostnaden ved å rette bli utgangspunktet for prisavslaget.

Hvis garasjen brukes av flere, for eksempel i et sameie eller en tomannsbolig, kan det være uklart hvem som eier og vedlikeholder den. Da må vedtektene eller delingsavtalen sjekkes før du krever noe fra selgeren.

Kort oppsummert

• Råte i garasjen kan være en mangel hvis skaden er verre enn du kunne forvente eller selgeren skjulte den.
• Sjekk om tilstandsrapporten og salgsoppgaven omtalte garasjen.
• Selgeren kan ha rett til å rette, og ellers er prisavslag det vanligste kravet.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjør at små råteskader i garasjen sjelden gir noe å kreve.
• Bilder, fagvurdering og skriftlig melding til selgeren er det viktigste beviset i saken om råte i garasjen.