Treverk helt ned mot bakken uten avstand til terreng

Hvorfor treverk mot terrenget er en risiko

Trevirke tåler dårlig å stå i konstant kontakt med fuktig jord, snø og sprutvann. Nederst på kledningen samler fukten seg, og der er det lite lufting. Derfor skal den bygningssakkyndige ta stikkprøver på typiske skadesteder, blant annet nedkanten av panelet. Terrenget rundt huset skal ha fall bort fra grunnmuren, slik at takvann og overvann renner bort. Ligger jord, grus eller en nyanlagt terrasse helt opp til kledningen, er det ofte det som har skjedd.

Merk at kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder nye tiltak. Et gammelt hus som ikke oppfyller dagens krav, er ikke dermed feil. Kravene får betydning når noe er bygget eller endret nylig, for eksempel en ny uteplass eller en gjenfylt grøft som selgeren har utført.

Slik vurderes det som mangel

Utgangspunktet er hva du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). Et eldre hus med gammel kledning nær bakken må du regne med at har slitasje. Et nyoppført tilbygg med samme løsning er en annen sak.

Tre spørsmål avgjør ofte utfallet.

• Har treverket tatt skade? Er nedkanten bløt, misfarget eller full av sopp, er det mer enn en risiko.
• Kunne du se forholdet? Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte. Ble forholdet beskrevet i tilstandsrapporten, regnes du som kjent med det (§ 3-10).
• Visste selgeren mer enn han sa? Har selgeren opplysninger som du hadde grunn til å regne med å få, og som kan ha påvirket kjøpet, kan det være en mangel etter reglene om manglende opplysninger (§ 3-7).

Rekkefølgen har betydning. Ser treverket friskt ut, og avstanden til bakken bare er liten, er det vanskelig å vise at noe er galt. Da er saken heller et vedlikeholdsspørsmål for deg som ny eier.

Slik gikk det for Bilal

Bilal kjøpte en tømmerbygd enebolig fra 1960-tallet. Etter en regnfull høst oppdaget han at grus og jord var fylt helt opp mot kledningen på baksiden, slik at nederste bord på flere meter lå mot bakken. Da han stakk en skrutrekker i bordene, var de myke, og bunnsvillen bak var fuktig.

Tilstandsrapporten nevnte at terrenget hadde for lite fall fra grunnmuren på baksiden, med tilstandsgrad 2, men sa ingenting om råte. Bilal fikk en byggmester til å åpne to steder og dokumentere skadene med bilder. Han skrev til selgeren, og selgeren svarte at grusen var fylt på av forrige eier og at han aldri hadde sett råte.

Fordi terrengfallet var beskrevet i rapporten, kunne Bilal ikke kreve noe for at avstanden var for liten. Råten bak var derimot ikke beskrevet, og byggmesteren mente skaden hadde pågått i mange år. Kravet hans gjaldt derfor råteskaden, ikke terrengfallet, og selgeren gikk med på et prisavslag som dekket utskifting av de skadde bordene og svillen.

Slik dokumenterer du treverk mot bakken

Bevisene avgjør. Mål og fotografer avstanden mellom nederste kant av kledningen og terrenget på flere steder, og ta med en tommestokk i bildet. Fotografer også fallet på terrenget og hvor takvannet renner. Har du bilder fra visningen eller annonsen, sammenlikn dem, for du kan da vise om terrenget er endret etter salget.

Ta stikkprøver i treverket, eller la en fagperson gjøre det, og få skriftlig hva som er skadet, hva det skyldes og hva utbedring koster. Er det råte, følger resten av vurderingen den samme veien som ved andre råteskader, for eksempel i garasjen som har råteskader som ikke var nevnt. Se råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt for hvordan krav, frister og kostnader hører sammen.

Er råten skjult av maling, handler råteskader i kledningen gjemt bak ny maling om det samme problemet fra en annen vinkel. Snakker du også om at kledningen mangler lufting bak, er kledning uten lufting bak – hvor alvorlig er det? et naturlig neste sted å lese.

Hva du kan gjøre med selve terrenget

Å rette opp avstanden er som regel billigere enn å vente. Du kan fjerne jord og grus fra kledningen, lage fall vekk fra grunnmuren og sørge for at takvannet ledes bort. Ta bilder før du begynner. Ellers svekker du beviset for at forholdet fantes ved overtakelsen. Er selgeren varslet, la ham få anledning til å se på det først, siden han kan ha rett til å rette mangelen selv.

Får du prisavslag, settes det normalt til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre annet kan bevises.

Kort oppsummert

• Treverk mot bakken er en mangel først når det er dårligere enn du kunne forvente eller har fått fukt- og råteskade.
• Er avstanden til terrenget beskrevet i tilstandsrapporten, kan du ikke kreve noe for selve forholdet.
• Råte bak treverk mot bakken kan gi krav om prisavslag hvis den ikke var beskrevet.
• Mål og fotografer treverket mot terrenget før du rører noe.
• Du må selv sannsynliggjøre skaden, så få den dokumentert av en byggmester.