Fremleie, samboer og venner som flytter inn: regler for leietaker

Hvem kan flytte inn uten at du spør utleier

Husleieloven § 7-1 gir deg rett til å ta opp i husstanden din:

• ektefelle eller samboer
• dine egne slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, altså foreldre, besteforeldre, barn og barnebarn
• ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje
• fosterbarn

Disse personene kan flytte inn uten samtykke. De blir ikke part i leieavtalen. Det er fortsatt du som leietaker som har ansvar for leien og for at boligen blir behandlet med aktsomhet. Vil du at samboeren skal ha samme rettigheter som deg, må utleier gå med på å føre vedkommende inn i leieavtalen. Utleier har ikke plikt til å si ja til det.

Søsken, onkler og tanter, venner og nye kjærester står ikke på listen. Heller ikke noen som skal betale deg for et rom, hører med.

Venner og andre som skal bo hos deg

For alle andre som du vil ta inn i husstanden, kreves godkjenning fra utleier. Godkjenningen kan bare nektes dersom vedkommendes forhold gir saklig grunn til det, eller hvis boligen klart blir overbefolket (§ 7-1).

«Vedkommendes forhold» handler om personen, for eksempel en kjent historie med alvorlig bråk i tidligere leieforhold eller manglende evne til å betale sin del. Det handler ikke om utleiers smak. «Klart overbefolket» betyr at det blir for trangt til at boligen er forsvarlig å bo i. Et soverom til to voksne og en tredje i stua kan være over streken i en liten leilighet, men er neppe det i en romslig enebolig.

Det er ikke nok at du og vennen din er enige om at dere skal dele leien. Ber vennen om å bo hos deg uten å søke, risikerer du at utleier reagerer.

Hva fremleie er, og når du trenger samtykke

Fremleie betyr at du leier ut hele eller deler av det du selv leier, til en annen person som da har egen avtale med deg. Hovedregelen i § 7-2 er at du ikke kan fremleie eller overlate bruksretten din til andre uten utleiers samtykke, med mindre noe annet følger av avtalen eller en lovbestemmelse. Vil du forstå forskjellen mellom å fremleie og å overdra hele leieforholdet, kan du lese hva er forskjellen på fremleie og overdragelse.

Loven gir deg i tre situasjoner en rett til å få fremleien godkjent, der utleier bare kan nekte av saklige grunner eller fordi boligen klart blir overbefolket:

• Du bor selv i boligen og vil fremleie en del av den, for eksempel et rom (§ 7-3).
• Du er midlertidig borte i inntil to år på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, og vil fremleie boligen mens du er borte (§ 7-4).
• Leieavtalen er inngått for en bestemt tid, og du vil fremleie for resten av leietiden (§ 7-5).

Nekter utleier i det siste tilfellet uten saklig grunn og uten at boligen blir klart overbefolket, kan du si opp leieavtalen med den fristen som gjelder etter § 9-6, normalt tre måneder til utgangen av en måned. Husk at oppsigelsesreglene kan avtales annerledes.

Utenfor disse tilfellene har du ingen rett til å få samtykke. Utleier kan da si nei uten å oppgi saklig grunn, med mindre avtalen sier noe annet.

Slik søker du, og hva fristen betyr

Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad innen én måned etter at den er mottatt, skal det regnes som godkjenning (§ 7-6). Fristen gjelder søknader etter §§ 7-1 til 7-5, altså både om opptak i husstanden og om fremleie.

Søk derfor skriftlig, og bruk en måte som gir deg bevis for når utleier fikk søknaden. Si hvem det gjelder, hvor lenge og hvorfor. Hva en god søknad bør inneholde, og hvordan den fungerer i praksis, står under fremleie av hybelrom. Regner du med at utleier vil svare nei, er det lurt å begrunne hvorfor det ikke finnes saklig grunn til å nekte.

Hva leieavtalen kan si om dette

Leieavtalen kan gi deg mer rett enn loven, for eksempel ved å tillate fremleie generelt eller ved å gi deg lov til å ha overnattende gjester over lengre tid. Den kan ikke gi deg mindre enn det loven gir når det gjelder leie av bolig (§ 1-2). En setning i kontrakten om at «fremleie er ikke tillatt» kan derfor ikke stenge deg ute fra de rettighetene som står i §§ 7-1 til 7-5. Les kontrakten og husordensreglene før du slipper noen inn, og se særlig etter punkter om antall beboere, overnattende gjester og fremleie.

En gjest som bare overnatter noen dager, er ikke det samme som en person som flytter inn. Hvor grensen går, avhenger av hvor lenge gjesten blir, om han har egne eiendeler i boligen og om han bidrar til husleien. Les mer under gjest blir leietaker.

Hva fremleietakeren betaler, og hvem som hefter

Du er fortsatt ansvarlig overfor utleier for leien og for skader, også de fremleietakeren volder. Det er hovedleieavtalen utleier forholder seg til. Mellom deg og fremleietakeren gjelder husleieloven på samme måte som mellom utleier og deg. Det betyr blant annet at leien du tar, ikke kan være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås for lignende husrom (§ 4-1).

Sier utleier opp hovedleieavtalen, kan fremleieren selv protestere, og du har plikt til å varsle eller protestere (§ 7-7). Du kan i tillegg bli erstatningsansvarlig overfor fremleieren hvis han mister boligen og det ikke skyldes forhold utenfor din kontroll.

Hva skjer hvis du slipper noen inn uten å spørre

Slipper du inn noen uten å ha rett til det, eller fremleier du uten samtykke, har du misligholdt avtalen. Som regel kan ikke utleier heve leieavtalen umiddelbart av den grunn, men han kan gi deg en skriftlig advarsel. Bringer du ikke forholdet til opphør, kan han heve (§ 9-9 første ledd bokstav c). Ofte vil han også kunne kreve erstatning for tap, for eksempel hvis fremleietakeren skader boligen.

Kort oppsummert

• Samboer, ektefelle, egne slektninger i rett opp- og nedstigende linje og fosterbarn kan du ta inn uten samtykke, men de blir ikke part i leieavtalen.
• Andre som skal bo hos deg, krever godkjenning, som bare kan nektes ved saklig grunn eller klar overbefolkning.
• Fremleie krever som hovedregel samtykke. I tre tilfeller har du krav på godkjenning med saklige nektelsesgrunner: del av egen bolig, midlertidig fravær og fremleie for resten av en tidsbestemt avtale.
• Svarer ikke utleier skriftlig innen én måned etter at søknaden er mottatt, regnes det som godkjenning.
• Du hefter overfor utleier for leien og skader, også når fremleietakeren er skyld i dem. Slipper du noen inn uten rett, kan utleier gi skriftlig advarsel og til slutt heve.