Du er utleier og leietaker på samme tid

Som hovedleietaker med underleieboere har du inngått to helt separate avtaleforhold. Det ene er din egen leiekontrakt med din utleier, der du alene (eller sammen med andre hovedleietakere) er ansvarlig for husleie, vedlikeholdsplikter og for at boligen leveres tilbake i avtalt stand. Det andre er avtalen(e) du selv har inngått med dine underleieboere, der du opptrer i utleierrollen.

Dine underleieboere har ingen direkte avtale med din utleier og kan derfor verken kreve noe av eller bli krevd av vedkommende. Alt de skal ha av rettigheter og plikter knyttet til boligen, må de få gjennom deg, siden det er du som er deres motpart i leieforholdet.

Dette gjør deg til et mellomledd med ansvar begge veier. Overfor din egen utleier svarer du fullt ut for hele husleien og for boligens tilstand, uavhengig av hva underleieboerne dine faktisk gjør eller unnlater å gjøre. Overfor underleieboerne dine har du på din side plikter som en vanlig utleier har, som å sørge for at boligen er i forsvarlig stand og at avtalte forhold overholdes. Denne dobbeltrollen er lett å glemme i hverdagen, men blir svært synlig i det øyeblikket noe går galt – enten det er en skade i boligen eller uenighet om husleien.

Hvorfor samtykke fra din utleier er avgjørende

Fremleie av hele eller deler av boligen krever normalt samtykke fra din egen utleier. Har du tatt inn underleieboere uten at dette er avklart, er du i utgangspunktet selv i kontraktsbrudd overfor din utleier, uavhengig av om underleieforholdet fungerer fint i praksis. Dette gjelder selv om du fortsatt bor der selv og bare leier ut et rom eller to.

Konsekvensen av manglende samtykke kan i ytterste konsekvens være oppsigelse av din egen leiekontrakt, noe som også rammer underleieboerne dine hardt – siden deres rett til å bo der er avledet av din rett, ikke en selvstendig rett overfor din utleier. Faller din kontrakt bort, har heller ikke de noe rettsgrunnlag for fortsatt å bo der.

Det er derfor i din egen interesse å sørge for at fremleien er ordentlig avklart og helst dokumentert skriftlig fra din utleier, før du tar inn noen som underleieboer. Dette beskytter både deg og dem, og gjør at dere alle vet hvor dere står dersom det oppstår uenighet.

Samtidig må du som «utleier» overfor dine underleieboere også innrette deg noenlunde som en profesjonell utleier ville gjort: informer dem om at de er underleieboere og ikke direkte leietakere hos din utleier, vær tydelig på hva som gjelder av oppsigelsesfrister og betalingsvilkår, og ikke gi løfter om rettigheter du selv ikke har mulighet til å innfri dersom ditt eget leieforhold skulle opphøre.

Eksempel: Herbjørn glemmer å avklare fremleien

Herbjørn leier en stor leilighet alene og bestemmer seg for å ta inn to underleieboere for å dele på kostnadene, uten å tenke over at han egentlig burde spørre utleieren sin først. De to nye flytter inn, betaler leie til Herbjørn hver måned, og alt fungerer greit i flere måneder.

Da utleieren tilfeldigvis får vite at det bor tre personer i leiligheten i stedet for én, tar hen kontakt med Herbjørn og viser til at fremleie av deler av boligen krever samtykke, og at dette aldri ble avklart. Herbjørn må nå i etterkant søke om godkjenning for underleieforholdet, og risikerer i verste fall at utleier nekter og krever at de to flytter ut igjen. Herbjørn innser at han satte både seg selv og de to andre i en sårbar posisjon ved ikke å avklare dette på forhånd, og bestemmer seg for alltid å søke skriftlig samtykke før han tar inn noen fremover.

Slik ivaretar du begge rollene ansvarlig

Søk alltid skriftlig samtykke fra din utleier før du tar inn underleieboere, og ta vare på svaret slik at du kan dokumentere at fremleien er godkjent dersom det senere blir spørsmål om det.

Vær åpen med dine underleieboere om at de ikke har et direkte forhold til din utleier, og at deres rett til å bo der er avledet av din egen leiekontrakt. Dette er ikke for å skremme dem, men for at alle skal forstå hva som faktisk skjer dersom ditt leieforhold skulle opphøre.

Lag en enkel skriftlig avtale med underleieboerne dine som beskriver husleie, oppsigelsesfrist og eventuelt depositum, på samme måte som en vanlig utleier ville gjort. Dette beskytter deg like mye som dem, siden det gir en klar ramme å forholde seg til.

Hold deg oppdatert på din egen kontrakt overfor din utleier, og informer underleieboerne raskt dersom det skjer noe som kan påvirke leieforholdet deres, som en varslet oppsigelse eller endringer i husleien.

Kort oppsummert

  • Som hovedleietaker med underleieboere er du både leietaker overfor din egen utleier og utleier overfor underleieboerne dine.
  • Fremleie krever normalt samtykke fra din utleier – gjør du det uten, risikerer du selv kontraktsbrudd.
  • Underleieboernes rett til å bo der er avledet av din leiekontrakt, ikke en selvstendig rett overfor din utleier.
  • Avtal skriftlig med underleieboerne om husleie, oppsigelsesfrist og depositum, på samme måte som en ordinær utleier ville gjort.