Fremleie av rom: reglene mellom hovedleietaker og fremleietaker
Mellom hovedleietaker og fremleietaker gjelder husleieloven, og hovedleietakeren er utleier overfor fremleietakeren. Fremleier du et rom i boligen du selv bor i, trenger du godkjenning fra eieren etter husleieloven § 7-3. Har fremleietakeren ett rom og adgang til resten av boligen din, er oppsigelsesfristen én måned, og kravet om saklig grunn og reglene om protest gjelder ikke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem er hva i et fremleieforhold
Leier du en bolig og leier ut et rom til noen andre, har du to leieavtaler. Den ene er hovedleieavtalen mellom deg og eieren. Den andre er fremleieavtalen mellom deg og fremleietakeren. Eieren er ikke part i fremleieavtalen. Overfor fremleietakeren er du i praksis utleier, og husleieloven gjelder for dere på samme måte som mellom en vanlig utleier og leietaker.
Utgangspunktet er at du ikke kan framleie uten samtykke fra eieren (§ 7-2). Leier du en bolig du selv skal bo i, kan du framleie en del av den med godkjenning. Eieren kan bare nekte hvis fremleierens forhold gir saklig grunn til det, eller hvis boligen klart blir overbefolket (husleieloven § 7-3). Svarer eieren ikke på en skriftlig søknad innen én måned, regnes det som godkjenning (§ 7-6).
Dette skylder hovedleietakeren fremleietakeren
Som utleier må du stille rommet til disposisjon slik avtalen sier, og du plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, hvis ikke annet er avtalt. Leien må være et bestemt beløp. Det kan avtales at strøm og brensel fordeles forholdsmessig mellom brukerne, men du kan ikke kreve andre eller større pengebeløp enn loven åpner for. Leien kan heller ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom.
Krever du depositum, kan det være høyst seks måneders leie. Beløpet skal stå på en egen konto i fremleierens navn, og du som utleier dekker kostnaden ved å opprette kontoen. Så lenge fremleieforholdet varer, kan ingen av dere ta ut pengene alene (§ 3-5). Depositumet skal altså ikke betales inn på din egen konto.
Dette skylder fremleietakeren hovedleietakeren
Fremleietakeren skal betale leien til avtalt tid, behandle rommet med tilbørlig aktsomhet og følge vanlige ordensregler og rimelige påbud. Gjør han skade, kan du som utleier kreve erstatning etter reglene i § 5-8. Bruker han rommet til noe annet enn avtalt, eller overlater det til andre uten rett til det, kan det være grunnlag for advarsel og til slutt heving.
Oppsigelse og heving mellom dere
Avtalen om et enkelt rom, der fremleietakeren har adgang til resten av boligen din, har egne regler. Oppsigelsesfristen er én måned, og du som utleier kan si opp uten å ha saklig grunn. Reglene om at oppsigelsen skal begrunnes, inneholde protestinformasjon og kunne settes til side av retten, gjelder ikke her. Oppsigelsen skal fortsatt være skriftlig. Fremleietakeren kan selv si opp en tidsubestemt avtale med samme frist. Fristen kan avtales annerledes, men ikke slik at vilkårene blir dårligere for leieren enn loven. Fristene står i husleieloven § 9-6.
Er avtalen inngått for bestemt tid, opphører den ved utløpet. Vil du bryte tidligere, må du ha et grunnlag for å heve. Det har du ved vesentlig mislighold, for eksempel manglende leiebetaling eller at fremleietakeren tross skriftlig advarsel fortsetter å sjenere de andre i boligen. Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen. Kreves leie som er ubetalt eller skade som er gjort, svarer fremleietakeren for utlegg og tapt leie etter at avtalen er hevet. Går han ikke frivillig, må du ha hjelp av namsmannen. Du kan ikke kaste ham ut selv.
Sier eieren opp hovedleieavtalen, rammer det fremleietakeren. Du har plikt til å protestere mot oppsigelsen eller underrette fremleietakeren senest 15 dager før protestfristen løper ut. Fremleietakeren har en selvstendig rett til å protestere, og kan kreve erstatning av deg for økonomisk tap hvis hovedleieavtalen faller bort (§ 7-7).
Elias fremleier rom til Dagny
Elias leier en tre-roms av eieren for 17 000 kroner i måneden og bor der selv. 3. september sender han eieren en skriftlig søknad om å framleie ett rom. Eieren svarer ikke, og etter en måned regnes søknaden som godkjent. Dagny flytter inn 1. oktober og betaler 6 200 kroner i måneden, med strøm og internett inkludert. Depositumet er 12 400 kroner, to måneders leie, og står på en konto i Dagnys navn.
I januar blir Dagny og Elias uenige om bruken av stuen, og Elias sier skriftlig opp rommet med én måneds frist. Han trenger ikke oppgi noen grunn, og Dagny har ingen rett til å protestere seg ut av oppsigelsen etter protestreglene. Hun må flytte når fristen er ute, og får depositumet utbetalt dersom Elias ikke har noe krav mot henne. Elias betaler uansett sin egen leie til eieren hele tiden. Fremleieavtalen berører ikke hovedleieavtalen, og eieren kan kreve sin leie av Elias, ikke av Dagny.
Kort oppsummert
- Mellom hovedleietaker og fremleietaker gjelder husleieloven, og hovedleietakeren er utleier.
- Fremleier du et rom i boligen du bor i, trenger du godkjenning etter § 7-3. Uteblir svar fra eieren i en måned etter skriftlig søknad, regnes det som godkjenning.
- Depositum kan være høyst seks måneders leie og skal stå på konto i fremleierens navn.
- Fremleie av et enkelt rom med adgang til din bolig kan sies opp med én måneds frist uten saklig grunn.
- Heving krever vesentlig mislighold, skriftlig erklæring og eventuelt namsmannens hjelp. Selvtekt er ikke tillatt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.