Første leiebolig: fem ting å avklare før du signerer
Før du signerer for din første leiebolig, bør du avklare fem ting: hva leien omfatter og når den forfaller, hvor stort depositumet er og på hvilken konto det skal stå, hvor lenge avtalen varer og hvordan den sies opp, hvem som betaler strøm og hvilken stand boligen har. Loven setter grenser for flere av dem, blant annet at depositum ikke kan være mer enn seks måneders leie. Det du ikke får avklart skriftlig, kan du få vanskelig for å bevise senere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva leien dekker og når den forfaller
Leien skal være et bestemt beløp (§ 3-1). Spør derfor hva beløpet gjelder: bare husrommet, eller også møbler, internett og fellesutgifter? Det du ikke blir enig om, bør stå i kontrakten. Be også om å få vite hvordan og hvor ofte leien kan endres, og oppbevar svaret sammen med kontrakten.
Utleier kan kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, men kan ikke kreve forskudd for lengre tid enn én måned. Krever en utleier tre måneders husleie på forskudd i tillegg til depositum, er det noe annet enn loven åpner for. Du har dessuten alltid rett til å betale gjennom en bank i Norge, og du trenger ikke overføre leie til utlandet. Hele lovteksten finnes i husleieloven.
Depositum og depositumskonto
Det kan avtales at du skal sette inn et beløp til sikkerhet for skyldig leie, skader og andre krav fra avtalen. Beløpet kan ikke være mer enn seks måneders leie (§ 3-5). Pengene skal settes på en egen konto i ditt navn, og utleier betaler for å opprette den. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av dere ta ut pengene alene.
Før du betaler, bør du be om kontonummeret og se at kontoen står i ditt navn. Loven krever en egen konto i ditt navn, ikke betaling til utleiers private konto. Du kan lese mer i Hva er maks depositum etter husleieloven?.
Hvor lenge avtalen varer og hvordan den sies opp
For en bolig er det to hovedtyper. En tidsubestemt avtale løper til noen sier den opp. Du som leier kan si opp når som helst hvis ikke annet er avtalt, og fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§§ 9-4 og 9-6). Utleier kan bare si opp tidsubestemt avtale med en lovbestemt grunn, for eksempel at utleieren selv skal bo der, eller at du har misligholdt avtalen. Reglene er laget for at du skal kunne bo forutsigbart, så de er verdt å kjenne før du velger kontraktstype.
En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet av tiden uten oppsigelse. Men en tidsbestemt avtale om bolig kan som hovedregel ikke gjelde for kortere tid enn tre år. Unntakene er at utleier eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, at det er en annen saklig grunn, eller at det er en lofts- eller sokkelbolig der utleieren bor i samme hus, der minstetiden er ett år. Grunnen må du ha fått skriftlig senest ved avtaleinngåelsen (§ 9-3). I tillegg må utleier skriftlig opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Er reglene brutt, regnes avtalen som tidsubestemt. Det betyr at utleier ikke kan la den løpe ut, og at du kan si opp selv med tre måneders frist.
Hvem betaler strøm og andre utgifter
Leien skal som hovedregel være et bestemt beløp, men det kan avtales at utleierens utgifter til strøm og brensel fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Er det avtalt at du skal bidra særskilt til slike utgifter, kan du kreve at utleier hvert år legger fram et regnskap som viser kostnadene og fordelingen (§ 3-4).
Har du egen måler og egen strømavtale, er det noe annet. Loven sier ikke hva som er vanlig, så spør rett ut: er strøm inkludert, fordeles den, eller skal du tegne egen avtale? Stå ikke på kontrakten uten svaret.
Boligens stand ved innflytting: avklar før signering
Husrommet skal være i samsvar med kravene i leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal det være ryddet, rengjort og i vanlig god stand ved overleveringen. Er det i vesentlig dårligere stand enn du kan kreve, kan du nekte å overta (§ 2-1). Har utleier holdt tilbake opplysninger om boligen som han kjente til og du hadde grunn til å regne med å få, kan det være en mangel (§ 2-4).
Loven krever ikke noen overtakelsesprotokoll. Men det du ikke dokumenterer, kan bli en strid når du flytter ut, for da skal du levere tilbake i samme stand som du fikk, bortsett fra vanlig slit og elde. Ta bilder av alle rom på innflyttingsdagen, og send dem til utleier den samme dagen. Skriv ned feil du ser og hvilke nøkler du har fått, slik at ingen kan være i tvil om hva som var der fra før.
Julie og ettårskontrakten
Julie er 22 og har funnet en ettroms for 9 500 kroner i måneden. Utleier ber om depositum på 28 500 kroner, altså tre måneders leie, som er innenfor taket på 57 000 kroner. Kontrakten er tidsbestemt i ett år, uten at det står noen grunn for tidsavgrensningen. Utleier bor ikke i samme hus.
Julie forhører seg og finner at en tidsbestemt avtale for bolig normalt må vare minst tre år, og at unntakene krever en skriftlig grunn. Siden kontrakten ikke oppgir grunn, skal avtalen anses som tidsubestemt hvis den blir skrevet under slik. Julie kan dermed si opp med tre måneders frist når hun vil, og utleier kan ikke bare la avtalen løpe ut etter ett år. Hun ber likevel utleier rette kontrakten, slik at begge vet hva som gjelder, og får skrevet inn kontonummeret til depositumskontoen i hennes navn.
Kort oppsummert
- Avklar hva leien omfatter, og at du ikke betaler forskudd for mer enn én måned.
- Depositum kan ikke være mer enn seks måneders leie og skal stå på en egen konto i ditt navn.
- Tidsbestemt avtale om bolig må som hovedregel vare minst tre år, og tidsubestemt avtale sier du selv opp med tre måneders frist.
- Spør hvem som betaler strøm, og få svaret skriftlig.
- Dokumenter boligens stand med bilder på innflyttingsdagen.
- Skal du leie din første leiebolig, avklar disse fem punktene før signering.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.