Forsinket nybygg mens du må flytte ut av gammel bolig: dette kan du gjøre
Er nybygget forsinket mens du må flytte ut av den gamle boligen, kan du kreve dagmulkt fra den dagen overtakelsen skulle skjedd. Dagmulkten er en fast sats per dag, og den kommer i tillegg til at du må ordne et sted å bo. Utover dagmulkten kan du bare kreve erstatning for tap hvis entreprenøren har vært grovt uaktsom eller handlet i strid med redelighet og god tro. Du kan holde tilbake penger, og i alvorlige tilfeller heve avtalen. Her er stegene i rekkefølge.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Steg 1: Få en skriftlig ny dato
Skriv til entreprenøren med en gang du ser at datoen ikke holder. Spør når han tror boligen kan overtas, hva som er årsaken, og om han mener fristen er forlenget. Be om svar skriftlig.
Du trenger datoen for å planlegge. Du trenger årsaken for å vurdere om forsinkelsen er lovlig. Etter bustadoppføringslova § 10 skal entreprenøren overholde avtalte frister. Han kan få mer tid etter § 11 bare hvis hindringen lå utenfor hans kontroll eller skyldes deg, og han må ha varslet uten ugrunnet opphold.
Steg 2: Krev dagmulkt fra første dag
Er ytelsen forsinket, kan du kreve dagmulkt etter § 17 og § 18. Den er 1 promille av vederlaget per dag, 0,75 promille hvis tomten er med, høyst 100 dager, og den stopper ved overtakelsen. Du trenger ikke å vise tapet ditt.
Dagmulkten er hovedkravet ved forsinkelse og skal dekke ulempen ved at du ikke får boligen når du skulle. Du kan lese mer om hvordan dagmulkten beregnes.
Et kort brev er nok: «Overtakelse er avtalt 15. mai. Jeg ber om skriftlig bekreftelse på ny dato og årsak, og om dokumentasjon hvis dere mener fristen er forlenget. Jeg tar forbehold om dagmulkt og andre krav.» Send det på e-post, og ta vare på svaret.
Steg 3: Ordne et sted å bo og begrens utgiftene
Ordne midlertidig bolig, men velg rimelig. Du har ikke rett på noe du vil ha. Erstatning for tap må være dokumentert og en følge av forsinkelsen, og du har en plikt til å begrense tapet. Billigste forsvarlige løsning er det som forventes.
Ta vare på alt: leiekontrakt, kvitteringer for lagring, flyttebyrå, ekstra reiseutgifter. Skriv også ned hvorfor du valgte den løsningen du valgte, for eksempel at barna går på skole i nærheten.
Vær oppmerksom på § 19. Utover dagmulkten kan du bare kreve erstatning for tap hvis entreprenøren, eller noen han svarer for, har vært grovt uaktsom eller handlet i strid med redelighet og god tro. I perioder da det ikke løper dagmulkt, for eksempel etter at de 100 dagene er brukt opp, gjelder ikke begrensningen.
Husk at tilbakeholdet bare skal sikre kravene dine. Ta bare med det beløpet du faktisk kan komme til å ha krav på, og forklar skriftlig hvordan du har regnet. Da står du sterkere hvis utbyggeren protesterer eller sender purring.
Steg 4: Snakk med den som kjøper din gamle bolig
Du har en avtale om å overlevere din gamle bolig. Sjekk om kjøperen kan godta en senere overtakelse, og få det skriftlig. Det er en avtale mellom dere to, og entreprenøren er ikke part i den.
Er det uaktuelt, må du flytte ut til datoen. Sjekk også om du kan bo hos familie eller venner noen uker, siden det gir lavere utgifter og færre ting å dokumentere. Da er det viktigere å dokumentere utgiftene dine og ha et krav klart mot entreprenøren.
Steg 5: Vurder tilbakehold og heving
Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet ditt, etter § 24. Det gir deg et press uten at du må gå til retten.
Du kan heve avtalen etter § 20 hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller det er klart at den kommer til å bli det. Hevingskravet må meldes til entreprenøren før overtakelsen. Heving betyr at du ikke får boligen, og at du må finne en annen. Det er ikke noe du bestemmer i affekt.
Hanna og Olav må ut 1. juni
Hanna og Olav har solgt leiligheten og skal overlate den 1. juni. Nybygget, en enebolig med tomt til 5 600 000 kroner, skulle overtas 15. mai. 20. april får de beskjed om at overtakelsen blir 1. september på grunn av «leveringsproblemer».
De svarer samme dag at de ikke godtar fristforlengelsen uten dokumentasjon, og at de krever dagmulkt. Utbyggeren dokumenterer ingenting. Dagmulkten er 0,75 promille av 5 600 000 kroner, altså 4 200 kroner per dag. Den løper i høyst 100 dager, fra 16. mai til 23. august, og blir 420 000 kroner.
Hanna og Olav leier en leilighet i tre måneder for 24 000 kroner, 72 000 kroner i alt, og betaler 18 000 kroner for lagring og flytting to ganger. Det er et tap på 90 000 kroner, godt under dagmulkten. De holder tilbake 420 000 kroner av sluttoppgjøret. De siste ni dagene før overtakelsen er utenfor dagmulktperioden, og for dem krever de dokumentert leie i tillegg.
Kort oppsummert
- Forsinket nybygg mens du må flytte ut av gammel bolig: krev dagmulkt fra første dag, uten å vise tap.
- Utover dagmulkten kan du bare kreve erstatning ved grov uaktsomhet eller handling i strid med redelighet og god tro, men ikke begrenset i perioder uten dagmulkt.
- Dokumenter alle utgifter og velg rimelige løsninger.
- Få skriftlig ny dato og årsak fra entreprenøren, og kontroller om forsinkelsen er lovlig.
- Heving krever vesentlig avtalebrudd og melding før overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.