Advokat for selger i tvist med kjøper

Når tvisten kommer, og hvem som må ha advokat

Verken forliksrådet eller tingretten krever at du har advokat. Du kan møte selv. Forliksrådet er første instans i de fleste saker mellom en selger og en kjøper. Det er ikke obligatorisk når tvistesummen er minst 200 000 kroner og begge parter har advokat, når saken er behandlet i en godkjent klagenemnd, eller når utenrettslig mekling er gjennomført.

Er tvistesummen under 200 000 kroner, kan forliksrådet avsi dom etter krav fra én part. I tingretten behandles saker med tvistesum under 250 000 kroner som småkravprosess, som er en enklere og rimeligere form for rettssak. Det er i disse rammene mange selgere havner.

Hva advokatkostnadene avhenger av

Kostnaden avhenger av hvor mye arbeid saken krever, og hvor den føres. Legger du på gebyrene til retten, blir regnestykket slik i 2026:

• rettsgebyret er 1 345 kroner
• forliksrådet koster 1,54 ganger rettsgebyret
• en sak i tingretten koster 5 ganger rettsgebyret, altså 6 725 kroner, mens småkravprosess koster 3,5 ganger rettsgebyret
• har saken vært i forliksrådet først, trekkes ett rettsgebyr fra

Det er gebyrene til retten, og de betales normalt først av den som tar ut klagen eller stevningen. Den som vinner, kan kreve dem dekket av motparten. Advokatens honorar kommer i tillegg og avtales med advokaten. Har du boligselgerforsikring, er det annerledes: selskapet har rett til å behandle kravet, forhandle og føre saken for retten. Ønsker du å bruke egen advokat i tillegg, dekker Fremtinds vilkår ikke utgiftene til det.

Hva du kan få dekket av motparten

Hovedregelen etter tvisteloven § 20-2 er at den som vinner saken, har krav på full erstatning for sakskostnadene fra motparten. Det kan gjøres unntak når tungtveiende grunner gjør det rimelig, for eksempel når saken var tvilsom.

Grensene er strammere i de enkle sakene:

• I forliksrådet kan rettshjelp erstattes med inntil fire ganger rettsgebyret, altså 5 380 kroner i 2026.
• I småkravprosess kan advokatkostnader erstattes med inntil 20 prosent av tvistesummen. Beløpet er alltid inntil 2 500 kroner og aldri mer enn 50 000 kroner.

Det betyr at en selger som vinner, ikke nødvendigvis får hele regningen dekket, og at det er saker der advokatkostnaden fort blir større enn det du kan få tilbake.

Slik gikk det for Ragnar

Ragnar solgte en tomannsbolig uten boligselgerforsikring. Kjøperen krevde 150 000 kroner i prisavslag og tok saken til tingretten som småkravprosess. Ragnar valgte å la en advokat føre saken, og honoraret ble 68 000 kroner.

Retten ga Ragnar medhold og dømte kjøperen til å dekke sakskostnadene. Erstatningen for advokatkostnader var begrenset av småkravsreglene. Tjue prosent av 150 000 kroner er 30 000 kroner, og det var det Ragnar fikk. Han satt igjen med 38 000 kroner i egne utgifter, i tillegg til tid og bry. Han hadde ikke regnet med at grensen ville være så lav da han bestemte seg.

Slik veier du kostnad mot krav

Uavhengig av om du bruker advokat, kan du gjøre et enkelt regnestykke før du bestemmer deg for hvordan du svarer.

1. Sett opp hva kjøperen krever, og hvor stor del du tror er berettiget.
2. Legg til rettsgebyret og det du regner med å betale for hjelp.
3. Trekk fra det du kan få dekket av motparten dersom du vinner, innenfor grensene over.
4. Vurder om et forlik, der dere deler skillet, koster mindre enn å vinne.
5. Sjekk om du har en rettshjelpsdekning i en egen forsikring, for eksempel i innboforsikringen, og hva den krever av deg.

Rettshjelpsforsikring har egne vilkår, for eksempel egenandel og hvilke saker den dekker, og det er forsikringsselskapet som avgjør dette etter vilkårene. Ikke anta at du er dekket uten å ha sett dem.

Hva som skjer når kjøperen vil heve kjøpet, er forklart i artikkelen om hva heving betyr for selgeren. Hvor lenge du må regne med krav, står i artikkelen om hvor lenge selgeren må regne med krav. Situasjonen uten forsikring er samlet i hovedartikkelen om personlig ansvar for selger.

Kort oppsummert

• Advokat for selger er ikke påkrevd i forliksrådet eller ved småkrav, og du kan møte selv.
• Vinner du, har du som hovedregel krav på full erstatning for sakskostnadene, men grensene i forliksråd og småkravprosess kan gjøre at du ikke får alt dekket.
• I småkravprosess er erstatningen for advokatkostnader inntil 20 prosent av tvistesummen, og aldri mer enn 50 000 kroner.
• Sett opp et regnestykke med kravet, rettsgebyrene og hva du kan få dekket før du velger hvordan du fører saken.