Finansieringsbevis til utbygger: hva du må dokumentere og når
Loven har ingen egen regel om finansieringsbevis til utbygger, så kravet avhenger av kontrakten. Utbyggeren kan avtale med deg at du skal stille garanti eller på annen måte gi trygghet for betalingen, og gjør du ikke det slik avtalen sier, regnes det som manglende betaling. Han kan heve avtalen først når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller når det er klart at betalingen blir forsinket og du ikke gir fullgod trygghet på forespørsel. Hva du må dokumentere og når, står derfor i kontrakten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om finansieringsbevis til utbygger
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova nevner ikke ordet finansieringsbevis. Det nærmeste er § 46 om betaling. Der står det at partene kan avtale at du som kjøper skal stille garanti eller gi trygghet på annen måte for at betalingen kommer. Blir ikke slik trygghet gitt slik avtalen sier, skal det regnes på samme måte som manglende betaling.
Det betyr at et krav om finansieringsbevis har størst tyngde når det står i kontrakten. Står det ikke der, er utbyggeren likevel ikke uten rettigheter. Loven lar ham be om fullgod trygghet når det er klart at betalingen kommer til å bli forsinket (§ 56 og § 57). Han kan altså ikke kreve bevis uten grunn, men han kan gjøre det når det finnes en tydelig risiko for at pengene uteblir.
Vilkår som er dårligere for deg enn loven er ikke gyldige (§ 3). En klausul som sier at utbyggeren kan heve kontrakten med én dags varsel hvis beviset kommer sent, kan derfor bli satt til side. Den må vurderes opp mot hevingsreglene nedenfor.
Slik dokumenterer du finansieringen
Loven sier ikke hva et finansieringsbevis skal inneholde. I praksis er det vanligvis et skriftlig brev eller en e-post fra banken som viser at du har fått tilsagn om lån, med beløp og dato. Mange utbyggere godtar også kontoutskrift som viser egenkapitalen, eller en bekreftelse på at du har solgt din gamle bolig. Hva som holder, står i kontrakten.
Les kontrakten på tre punkter: hva som skal dokumenteres, hvem det skal sendes til, og når fristen går ut. Står det «tilfredsstillende dokumentasjon» uten mer, kan du spørre utbyggeren hva han godtar og få svaret skriftlig. Da slipper du uenighet etterpå.
Har banken satt vilkår for tilsagnet, som at du må selge din gamle bolig innen en dato, bør du fortelle det til utbyggeren. Beviset du gir, skal gi et riktig bilde av situasjonen din.
Hva skjer hvis du er sen med beviset
Uteblir betaling eller medvirkning fra deg til avtalt tid, kan utbyggeren stanse arbeidet, kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning (§ 55). Når avtalen omfatter rett til grunn, har du ikke krav på overtakelse eller skjøte før betaling er gjort slik avtalen sier.
Før han kan heve, må forsinkelsen være et vesentlig avtalebrudd. Han kan også heve når det er klart at du kommer til å bli forsinket og du ikke gir fullgod trygghet etter å ha blitt spurt. En liten forsinkelse med et dokument er sjelden vesentlig. Gir du ikke svar på en skriftlig forespørsel, er situasjonen en annen.
Blir avtalen hevet på grunn av ditt mislighold, regnes oppgjøret som om du hadde avbestilt på hevingstidspunktet (§ 58). Utbyggeren kan da kreve erstatning for økonomisk tap du rimelig kunne regne med. Han kan ikke heve etter at du har overtatt boligen, eller etter at skjøtet er tinglyst eller gitt deg.
Forbehold om finansiering fra din side
Skal du ikke binde deg før lånet er i orden, kan du ta forbehold om finansiering i kontrakten. Loven nevner at forbehold fra kjøperens side kan ha samme virkning som utbyggerens forbehold for når garantien skal stilles (§ 12). Et finansieringsforbehold er likevel noe annet enn et finansieringsbevis. Forbeholdet gir deg en utvei hvis lånet ikke kommer. Beviset viser utbyggeren at lånet er på plass.
Har du et slikt forbehold, må du følge fristen og vilkårene i det. Går fristen ut uten at du har sagt fra, kan du miste retten til å trekke deg. Hva forbeholdet rekker til, avgjør ordlyden i kontrakten.
Sofie og lånetilsagnet
Sofie Berg kjøper en leilighet for 3 900 000 kroner. Kontrakten krever at hun gir utbyggeren finansieringsbevis innen 21 dager etter signering. Banken har gitt henne et muntlig ja til et lån på 3 120 000 kroner, og resten, 780 000 kroner, er egenkapital.
På dag 15 ber hun banken om et skriftlig tilsagn. Det kommer dag 19, og hun sender det til utbyggeren samme dag. Fristen er holdt. Hadde banken ikke svart innen dag 21, skulle hun ha sendt utbyggeren en melding om at beviset er under arbeid og når hun forventer å ha det. Da er det vanskelig for ham å hevde at hun har brutt avtalen på et vesentlig punkt.
Hadde Sofie derimot ikke svart på en skriftlig forespørsel om trygghet på flere uker, og det var klart at betalingen ville bli forsinket, kunne utbyggeren ha hevet etter § 57. Det er forskjellen på å si fra underveis og å tie.
Kort oppsummert
- Loven har ingen regel om finansieringsbevis til utbygger. Det du skal dokumentere, står i kontrakten.
- Partene kan avtale garanti eller annen trygghet for betalingen. Blir den ikke gitt slik avtalen sier, regnes det som manglende betaling (§ 46).
- Utbyggeren kan heve først når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller når det er klart at betalingen blir forsinket og du ikke gir trygghet på forespørsel.
- Et finansieringsforbehold fra din side er noe annet enn et finansieringsbevis. Les fristen i begge.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.