Festeretten går i arv akkurat som andre eiendeler. Dør festeren, går huset og festeretten inn i dødsboet, og arvingene overtar på samme vilkår som avdøde hadde — samme festeavgift, samme kontrakt, samme lovvern. Bortfesteren kan ikke motsette seg arveovergangen, kreve ny kontrakt eller benytte anledningen til å skru opp avgiften.

Arv er med andre ord en av de udramatiske hendelsene i et festeforhold. Men det praktiske — skifte, tinglysing og fordeling mellom flere arvinger — fortjener en gjennomgang.

Festeretten er en formuesgjenstand

Et hus på festet tomt består som kjent av to deler: bygningen, som avdøde eide, og festeretten, som er en varig bruksrett til grunnen. Begge deler er formuesgoder som inngår i dødsboet, og de følger hverandre — den som arver hytta, arver festeretten til tomta den står på.

Tomtefesteloven § 17 gir festeren rett til å overføre festeretten ved feste til bolig- og fritidshus, og dette omfatter også overgang ved arv. Skulle festekontrakten ha en samtykkeklausul, gjelder den samme begrensningen som ved salg: Samtykke kan bare nektes ved saklig grunn — og at festeren er død og arvingene overtar, er aldri saklig grunn i seg selv.

Familien Aasheim og hytta i Trysil

Tre søsken — Marte, Jon og Live Aasheim — arver foreldrenes hytte i Trysil, bygget av faren på tomt festet fra en skogeier i 1978. Festeavgiften er 7 500 kroner i året. Hva er alternativene deres?

Alternativ 1: Én arving overtar. Marte vil ha hytta og løser ut søsknene. Hun overtar da bygningen og festeretten samlet, og verdien av begge deler regnes med i skifteoppgjøret. Merk poenget mange overser: Verdien av «hytta» i skiftet er markedsverdien av hus pluss festerett — hensyntatt festeavgiften og eventuelle kommende reguleringer, akkurat som ved et vanlig salg. Er festetiden i ferd med å løpe ut og et engangsløft av avgiften venter rundt hjørnet, skal det inn i verdsettelsen. Her lønner det seg å bruke en takstmann som kan tomtefeste.

Alternativ 2: Arvingene eier sammen. Søsknene kan overta i sameie, med hver sin ideelle andel av hus og festerett. Da bør de — som alle hyttesameier — lage en sameieavtale om bruk, kostnader og hva som skjer om noen vil ut. Festeavgiften er en felleskostnad på linje med strøm og forsikring.

Alternativ 3: Boet selger. Ingen vil overta, og hytta selges fra dødsboet på vanlig måte. Da gjelder reglene for salg av hus på festet tomt, med fritt salg som hovedregel etter § 17.

Gjenlevende ektefelle i uskifte er en fjerde variant: Sitter gjenlevende i uskiftet bo, disponerer hun hus og festerett som før, og skiftet med arvingene kommer senere.

Det praktiske: melding, skifte og tinglysing

Tre ting bør ordnes raskt etter et dødsfall der festetomt er involvert:

1. Gi bortfester beskjed. Bortfesteren skal vite hvem som nå er fester, om ikke annet så for at fakturaen for festeavgiften skal komme til riktig person. Ubetalt festeavgift i en kaotisk skifteperiode er unødvendig støy — sett gjerne avgiften på avtalegiro fra boets konto inntil skiftet er ferdig.

2. Overfør hjemmelen. Er festeretten tinglyst (sjekk grunnboken), overføres den til arvingene med hjemmelserklæring ved arv — et eget skjema hos Kartverket. Skal én arving overta eller boet selge, tinglyses deretter overføringen til den som skal ha eiendommen. Ved arveovergang gjelder egne regler om dokumentavgift: Overføring som svarer til lovbestemt arveandel, er fritatt, mens det som overtas utover egen arveandel, kan utløse avgift. Dette regnestykket bør gjøres før skjøtet sendes inn.

3. Les festekontrakten. Arvingene overtar kontrakten slik den er — med festetid, reguleringsbestemmelser og eventuelle særvilkår. Har ingen i familien lest den på tretti år, er skiftet en gyllen anledning. Sjekk særlig gjenværende festetid og neste reguleringstidspunkt; det er informasjon dere trenger uansett om dere beholder eller selger.

Arvingene arver også fristene — og mulighetene

Et poeng med praktisk verdi: Festetiden og lovens frister løper videre som om ingenting var skjedd. Har avdøde festet tomta i 29 år, kan arvingene kreve innløsning når 30-årsgrensen passeres — de trenger ikke begynne på null. Det samme gjelder retten til forlengelse og vernet mot avgiftshopp: Arvingene står nøyaktig der avdøde sto, verken bedre eller dårligere.

Mange foreldre vurderer også å overføre hytta til barna mens de lever, som forskudd på arv. Det er fullt mulig — overføringen følger da reglene for vanlig overdragelse etter § 17, med tinglysing av skjøte og melding til bortfester. Snakk med en rådgiver om dokumentavgift og skjevdelingsspørsmål før dere velger tidspunkt; riktig rekkefølge kan spare både penger og søskenkrangel.

Kan bortfester si opp festet når festeren dør?

Nei. Dødsfall er ingen opphørsgrunn i festeforhold til bolig og fritidshus. Kontrakten løper videre med arvingene som festere, og alle lovens rettigheter — retten til forlengelse, retten til innløsning på de lovbestemte tidspunktene, vernet mot urimelig avgiftsregulering — følger med over til neste generasjon. En festerett fra 1978 kan på den måten vandre gjennom tre generasjoner uten at bortfesteren har noe han skal ha sagt.

For søsknene Aasheim endte det med at Marte overtok hytta i Trysil, søsknene fikk oppgjør basert på en takst som tok høyde for et ventet engangsløft, og skogeieren fikk et hyggelig brev med navnet på sin nye fester. Slik skal det gjøres.