Sameiet truer med tvangssalg for felleskostnader — hvor mye skal til?
Huong har kommet på etterskudd med felleskostnader i sameiet sitt, og styret har nå varslet at de vurderer å begjære tvangssalg av seksjonen hennes. Grunnlaget er det som kalles sameiets legalpant, en pant sameiet har direkte i kraft av loven, uten at det trengs noen egen avtale om det. Loven setter samtidig en nedre grense for hvor liten restansen kan være før en slik begjæring i det hele tatt er aktuell, knyttet til folketrygdens grunnbeløp, nettopp for å hindre at et forholdsvis lite beløp alene kan utløse tvangssalg av et hjem. Huong har fortsatt flere muligheter til å stanse saken før det går så langt.
Sameiets legalpant for ubetalte felleskostnader
Når du kjøper en seksjon i et sameie, følger det automatisk med en pant sameiet har i seksjonen som sikkerhet for krav på felleskostnader og andre forpliktelser overfor fellesskapet. Denne panten er lovbestemt, og krever verken tinglysing eller noen egen kontrakt for å gjelde, i motsetning til vanlig pant som banken har i boligen som sikkerhet for et lån.
For Huong betyr dette at sameiet har et sterkere utgangspunkt enn en helt vanlig kreditor når felleskostnadene ikke betales, siden legalpanten gir en direkte adgang til å søke dekning i selve boligen dersom restansen blir stående ubetalt over tid.
Legalpanten dekker ikke bare selve felleskostnadene, men også andre forpliktelser Huong har overfor sameiet etter vedtektene, som eventuelle vedtatte ekstrakostnader eller gebyrer knyttet til brudd på ordensregler. Er restansen satt sammen av flere ulike poster, bør Huong be om en spesifisert oversikt, slik at hun kan se nøyaktig hva kravet består av før hun eventuelt betaler eller bestrider det.
Hvorfor beløpsgrensen finnes, og hva den skal hindre
Loven har likevel en nedre beløpsgrense knyttet til folketrygdens grunnbeløp, slik at ikke en forholdsvis liten og kortvarig restanse alene kan gi grunnlag for å kreve tvangssalg av boligen. Tanken bak en slik grense er å sikre en viss forholdsmessighet mellom kravets størrelse og et så inngripende skritt som å miste hjemmet sitt.
Dette betyr ikke at Huong kan ignorere kravet fordi beløpet i utgangspunktet er lite. Restanser har en tendens til å vokse når felleskostnader legges til måned etter måned, og etter en stund kan totalsummen fort nå opp mot den grensen som gjør en begjæring om tvangssalg reell.
Namsmannen og retten skal uansett foreta en konkret forholdsmessighetsvurdering før et tvangssalg faktisk gjennomføres, selv om restansen isolert sett er over den nedre grensen. Er det andre løsninger som kan gi sameiet dekning uten at Huong mister boligen, for eksempel en avtale om inndekning over tid, vil dette normalt være å foretrekke framfor å gå videre med et fullt tvangssalg.
Kravene til varsel før sameiet kan gå videre
Før styret kan gå til det skrittet å begjære tvangssalg, skal Huong ha blitt varslet om restansen og fått mulighet til å gjøre opp for seg. Dette skjer normalt gjennom purringer og skriftlige varsler over tid, slik at hun har hatt anledning til å reagere før saken eskalerer til noe mer alvorlig enn en vanlig purresak.
Har Huong mottatt slike varsler uten å svare, er dette noe styret typisk vil vise til dersom saken faktisk går videre til namsmannen. Det er derfor bedre å ta kontakt tidlig i prosessen enn å håpe at saken løser seg av seg selv.
Har styret gått videre og faktisk begjært tvangssalg hos namsmannen, betyr det som regel at flere runder med purringer og varsler allerede er forsøkt uten resultat. På dette stadiet er det fortsatt mulig for Huong å stanse saken ved å gjøre opp restansen, men jo lenger saken har kommet, desto mer avgjørende blir det at hun faktisk følger opp raskt fremfor å utsette kontakten med styret ytterligere.
Slik stopper du en begjæring om tvangssalg
Det mest direkte grepet Huong kan ta, er å betale ned restansen helt eller delvis, eller å avtale en nedbetalingsplan med styret før saken sendes videre til namsmannen. De fleste sameier er interessert i å få oppgjør fremfor å gå til det tunge og kostbare skrittet en tvangssalgsprosess innebærer, og er derfor ofte villige til å finne en løsning dersom Huong tar initiativ selv.
Mener hun at kravet er feil, for eksempel fordi felleskostnadene er beregnet galt, bør dette bestrides skriftlig overfor styret så tidlig som mulig. Er den økonomiske situasjonen mer alvorlig enn bare denne ene restansen, bør du vurdere å kontakte NAVs gjeldsrådgivning. Tjenesten er gratis og nås på telefon 55 55 33 39, hverdager klokken 9 til 15.
Har Huong flere kreditorer å forholde seg til samtidig, er det verdt å huske at sameiets krav har en sterkere sikkerhet enn de fleste andre kreditorers krav, gjennom legalpanten. Er det knappe midler å fordele, bør hun derfor ikke automatisk anta at andre, usikrede kreditorer skal prioriteres foran sameiet, siden konsekvensen av å la felleskostnadene stå ubetalt over tid nettopp er risikoen for tvangssalg av selve boligen. Er den totale økonomien vanskelig å få oversikt over, kan NAVs gratis rådgivningstjeneste for gjeld gi et nyttig utgangspunkt, uavhengig av selve saken med sameiet.
Kort oppsummert
Sameiets legalpant gir styret et lovbestemt grunnlag for å søke dekning i seksjonen ved ubetalte felleskostnader, uten at det trengs noen egen avtale om panten. Loven har likevel en nedre beløpsgrense knyttet til grunnbeløpet, som skal hindre at en forholdsvis liten restanse alene fører til tvangssalg. Huong har krav på varsel før saken eskalerer, og bør ta kontakt med styret tidlig for å betale eller avtale en nedbetalingsplan. Er kravet feil, bør det bestrides skriftlig så raskt som mulig etter at det er mottatt.