Fellesgjeld er en del av den totale kjøpesummen
Når du kjøper en andel i et borettslag eller en seksjon med tilhørende fellesgjeld, er ikke kjøpesummen alene det relevante tallet — den samlede økonomiske belastningen består av kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden som følger med boligen og skal betjenes fremover. Dette er grunnen til at fellesgjeld normalt oppgis tydelig i salgsoppgaven, gjerne både som et kronebeløp og som en del av den såkalte totalprisen kjøperen reelt sett sitter igjen med å betjene over tid. Kjøpere legger ofte stor vekt på dette tallet når de vurderer hva boligen faktisk koster og hvor mye de kan by, nettopp fordi fellesgjelden er en reell forpliktelse som følger med eierskapet og som normalt betjenes gjennom de månedlige fellesutgiftene fremover i tid. Er opplysningene om fellesgjelden feil, har du dermed lagt en uriktig økonomisk forutsetning til grunn for hele kjøpsbeslutningen din, ikke bare for en mindre detalj ved boligens fysiske stand eller utseende. Mange kjøpere sammenligner også fellesgjeld på tvers av flere boliger de vurderer å by på, og et feil tall kan derfor ha påvirket ikke bare prisen du var villig til å betale, men også hvilken bolig du i utgangspunktet valgte å prioritere i budrunden.
Når feil opplyst fellesgjeld er en mangel etter avhendingslova
Avhendingslova bygger på at boligen skal være som avtalt, og at opplysninger gitt før salget skal stemme med virkeligheten slik den faktisk er. Er den oppgitte fellesgjelden vesentlig lavere enn den reelle gjelden på overtakelsestidspunktet, har du fått en uriktig opplysning om et forhold som klart kan ha virket inn på avtalen — de fleste kjøpere ville vurdert både budet og selve kjøpsbeslutningen annerledes med korrekte tall foran seg fra starten av. Dette gjelder enten feilen skyldes at selgeren visste om avviket og likevel oppga feil tall bevisst, eller at opplysningene som ble innhentet og videreformidlet i salgsprosessen rett og slett var uriktige uten at selgeren nødvendigvis forsto det selv på det tidspunktet. I begge tilfeller er utgangspunktet at du som kjøper skal kunne stole på de økonomiske opplysningene som presenteres før du legger inn bud, og et vesentlig avvik mellom opplyst og faktisk fellesgjeld er noe av det som lettest lar seg dokumentere og sammenligne i ettertid gjennom offisielle tall. Mindre avvik som skyldes ordinære svingninger i lagets økonomi fra måned til måned, stiller seg annerledes enn et avvik som er stort nok til at det klart har betydning for hva boligen reelt sett kostet deg som kjøper sammenlignet med det du la til grunn.
Hvordan kravet ditt bygges opp
Et krav basert på uriktig opplyst fellesgjeld bygger normalt på at du kan vise til den konkrete opplysningen som ble gitt før kjøpet — typisk i salgsoppgaven, i annonsen eller i informasjon fra megler under budrunden — sammenholdt med den faktiske fellesgjelden slik den fremgår av borettslagets eller sameiets regnskap på overtakelsestidspunktet. Jo tydeligere og mer konkret det opprinnelige tallet var, desto enklere er det å dokumentere avviket i ettertid overfor selgeren eller om nødvendig i en tvist. Det er verdt å undersøke om avviket skyldes en feil i informasjonen som ble gitt til deg spesifikt, eller om det for eksempel skyldes en økning i fellesgjelden som skjedde etter at opplysningene ble innhentet, men før du overtok boligen — sistnevnte kan reise andre spørsmål om oppdateringsplikt underveis i salgsprosessen frem mot overtakelse. Uansett årsak er det lurt å sikre dokumentasjon fra både salgsoppgaven og borettslagets eller sameiets forretningsfører tidlig i prosessen, siden dette ofte er det som avgjør hvor sterkt kravet ditt står dersom saken må forfølges videre overfor selgeren. Har megleren vært involvert i å formidle det uriktige tallet, kan det også være aktuelt å undersøke meglerens rolle i saken, selv om ditt primære krav normalt fortsatt vil være rettet mot selgeren som den du inngikk kjøpsavtalen med.
Da Falk oppdaget avviket i regnskapet
Falk kjøpte en andelsleilighet der salgsoppgaven oppga en bestemt fellesgjeld tilknyttet andelen, og han la dette tallet nøye til grunn da han beregnet hva han faktisk hadde råd til å by på leiligheten. Da han noen måneder senere gikk gjennom borettslagets årsregnskap av nysgjerrighet, oppdaget han at den faktiske fellesgjelden på hans andel var vesentlig høyere enn det som var opplyst før han la inn bud i budrunden. Falk tok kontakt med forretningsføreren for å få bekreftet tallene skriftlig og svart på hvordan avviket kunne oppstå, og sammenlignet dette nøye med salgsoppgaven han hadde mottatt fra megler i forkant av budrunden på leiligheten. Med denne dokumentasjonen i hånden hadde Falk et konkret grunnlag for å rette et krav mot sin selger, siden avviket mellom opplyst og faktisk fellesgjeld var betydelig og lot seg tallfeste presist gjennom borettslagets egne, offisielle regnskapstall fra forretningsføreren. Falk valgte å legge frem hele dokumentasjonen samlet i et skriftlig krav til selgeren, slik at det ikke skulle være tvil om hvilket tall som var opplyst og hvilket tall som faktisk gjaldt for andelen han hadde kjøpt.
Kort oppsummert: - Fellesgjeld er en del av den reelle kostnaden ved boligen, ikke bare en tilleggsopplysning. - Vesentlig avvik mellom opplyst og faktisk fellesgjeld kan utgjøre en mangel etter avhendingslova. - Kravet ditt bygger på å dokumentere hva som konkret ble opplyst, sammenholdt med de faktiske tallene fra borettslagets eller sameiets regnskap. - Det har normalt mindre betydning om feilen skyldes selgerens kunnskap eller feil i informasjonen som ble innhentet i salgsprosessen. - Forretningsfører for laget er en sentral kilde for å bekrefte de reelle tallene i etterkant av kjøpet.