Felles hage i borettslaget: slik lager dere regler for bruken

Hvem kan lage reglene

Det er to organer som kan regulere bruken av felles hage. Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det står i borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd. Generalforsamlingen har den øverste myndigheten i laget, og styret skal lede laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak (§ 8-8). Generalforsamlingen kan derfor også vedta regler eller gi styret retningslinjer.

I praksis er det styret som utarbeider et utkast og enten vedtar det selv eller legger det frem for generalforsamlingen. Skal reglene endre noe mer grunnleggende enn vanlig ro og orden, er generalforsamlingen den trygge veien.

Hva reglene kan handle om

Ordensregler regulerer hvordan folk oppfører seg når de bruker hagen, ikke hvem som har rett til å bruke den. Typiske temaer er:

• hvor det er lov å grille, og om grillen skal stå på et bestemt sted
• tidspunkter da det skal være ro
• rydding etter bruk, slik at stoler, leker og avfall ikke blir stående
• hvor sykler, trampoliner og lekeapparater kan stå
• bruk av felles redskaper og vann

Reglene bør være konkrete. En regel som sier at hagen skal brukes «med hensyn til naboene», er vanskelig å følge opp. En regel som sier at kullgrill ikke skal brukes nærmere enn ti meter fra husvegg, kan etterleves og kontrolleres.

Grensene for hva reglene kan gjøre

Hver andel gir rett til å bruke fellesarealene til det de er ment for eller vanlig brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene (§ 5-1). Samtidig skal andelseieren bruke fellesarealene slik at det ikke på urimelig eller unødvendig vis er til skade eller ulempe for andre (§ 5-11 første ledd). Ordensreglene skal bygge på denne balansen.

Det betyr at en regel kan begrense bruken når det er behov for det, men den kan ikke i praksis stenge hagen for noen. Å forby all aktivitet i hagen er mer enn en ordensregel. Samtidig kan generalforsamlingen ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen andelseiere en urimelig fordel til skade for andre (§ 7-13). Reglene må derfor gjelde likt for alle som bruker hagen.

Vil laget gi noen enerett til en del av hagen, er det en annen sak med egne regler. Da er det ikke lenger snakk om ordensregler.

Slik lager dere reglene

1. Kartlegg hva konflikten gjelder. Hva er det som irriterer, og hvem merker det?
2. Skriv et kort utkast med konkrete regler.
3. Send utkastet til andelseierne og be om kommentarer. Det gir bedre regler og færre klager.
4. Vedta reglene i styret hvis de er vanlige ordensregler. Er reglene mer inngripende, ta saken opp på generalforsamlingen.
5. Del ut reglene til alle og heng dem opp i fellesarealene.

Skal reglene tas inn i vedtektene, må endringen vedtas med to tredjedeler av de røystene som er gitt (§ 7-11 tredje ledd). Hovedinnholdet i forslaget må da stå i innkallingen (§ 7-7), og innkallingen skal sendes minst åtte og høyst tjue dager før møtet (§ 7-6).

Når noen bryter reglene

Det første steget er en vennlig påminnelse, helst skriftlig. Gjentar brudd seg, kan styret sende en skriftlig henstilling. Vedvarende og alvorlige brudd på pliktene som andelseier kan i verste fall utgjøre vesentlig mislighold. Pålegg om salg krever da skriftlig åtvaring først og et skriftlig pålegg med frist på minst tre måneder (§ 5-22). Det er en siste utvei som sjelden er aktuell for en grillkonflikt.

Gjelder brudd en leietaker eller en annen bruker, er det andelseieren som har ansvaret overfor laget. Overlating av bruken minker ikke andelseierens plikter i forhold til laget (§ 5-8).

Kort oppsummert

• Styret kan fastsette vanlige ordensregler, og generalforsamlingen kan vedta regler eller gi retningslinjer.
• Regler for felles hage kan gjelde grilling, ro og rydding, men må være konkrete.
• Reglene må gjelde likt for alle og kan ikke stenge noen ute fra hagen.
• Går reglene lenger enn vanlige ordensregler, bør de tas inn i vedtektene med to tredjedels flertall.
• Reglene for felles hage bør deles ut skriftlig til alle andelseiere.