Styret kan bestemme alt som gjelder vanlig drift og forvaltning av borettslaget, uten å måtte innkalle til eller vente på generalforsamlingen. Loven gir styret en generell fullmakt: styret kan treffe alle vedtak som ikke ved lov eller vedtekter er lagt til generalforsamlingen eller andre organer. I praksis er dette et bredt spillerom som dekker det aller meste av den løpende virksomheten.

Daglig drift og vedlikehold

Kjernen i styrets myndighet er den daglige driften. Det omfatter alt fra å bestille snørydding og feiing, til å inngå avtale med et renholdsfirma, følge opp forsikringsordninger, og igangsette vedlikehold av bygningsmasse og fellesarealer — reparere tak, bytte ventiler, male fellesarealer, skifte ut dører og vinduer som er utslitt, eller ruste opp en gammel lekeplass til tilsvarende standard. Et viktig poeng er at kostnaden alene ikke avgjør om styret kan vedta noe på egen hånd. Et kostbart vedlikeholdsprosjekt, som utskifting av tak eller renovering av rørsystemet fordi det gamle er defekt, ligger fortsatt innenfor styrets myndighet så lenge det dreier seg om å opprettholde eksisterende standard og ikke om å gjøre noe vesentlig nytt.

Økonomiske disposisjoner innenfor vanlig ramme

Styret fastsetter og justerer felleskostnadene løpende for å dekke driftsutgifter, avdrag på lån og avsetninger til vedlikehold, uten at hver justering må vedtas av generalforsamlingen. Styret utarbeider også budsjett og følger opp regnskapet gjennom året, og kan for eksempel vedta å bygge opp et vedlikeholdsfond over flere år for å møte fremtidige utgifter. Det som derimot krever generalforsamlingens godkjenning i etterkant, er selve årsregnskapet og årsberetningen — disse skal alltid behandles på den ordinære generalforsamlingen, selv om styret har fulgt opp økonomien fortløpende gjennom året.

Håndheving av ordensregler og mislighold

Styret håndhever husordensreglene på egen hånd. Det betyr at styret kan gi skriftlige advarsler til andelseiere som bryter reglene, følge opp naboklager, og sette i gang inkassoprosess mot andelseiere som ikke betaler felleskostnadene. I alvorlige eller gjentatte tilfeller av mislighold kan styret også gå videre med krav om fravikelse (utkastelse) eller pålegg om salg av andelen, innenfor de rammene loven setter for slike sanksjoner. Dette er beslutninger styret tar løpende, uten å måtte innhente forhåndsgodkjenning fra generalforsamlingen for hvert enkelt tilfelle.

Forsikringssaker og mindre tvister

Styret representerer laget også når det oppstår behov for å melde en forsikringssak, for eksempel etter en vannlekkasje eller brann i fellesareal, og kan inngå forlik i mindre tvister med håndverkere eller leverandører uten å måtte innhente generalforsamlingens fullmakt for hver enkelt sak. Dreier tvisten seg derimot om noe prinsipielt viktig eller økonomisk tungt — for eksempel et større søksmål mot laget med betydelig økonomisk risiko — bør styret orientere generalforsamlingen, selv om den formelle beslutningsmyndigheten i mange tilfeller fortsatt ligger hos styret som lagets representant utad.

Ansettelser og løpende avtaler

Styret kan ansette eller si opp forretningsfører, vaktmester eller andre løpende tjenesteleverandører, og representere borettslaget i forhandlinger og ved signering av slike avtaler. Dette faller naturlig innenfor den daglige forvaltningen laget trenger for å fungere.

Grensen mot generalforsamlingens myndighet

Grensen for styrets myndighet går der en beslutning enten er eksplisitt lagt til generalforsamlingen ved lov (som vedtektsendringer, valg av styre og godkjenning av årsregnskap), eller der beslutningen er så inngripende at den går utover vanlig forvaltning — for eksempel vesentlige bygningsmessige endringer, kjøp eller salg av fast eiendom, endring av antall andeler, eller opptak av lån med pantesikkerhet utover innskuddene i lagets eiendom. Disse sakene er nærmere omtalt i artikkelen «Hva må generalforsamlingen bestemme?».

Eksempel

Si at en boligblokk i borettslaget har fått vannskader i en kjeller på grunn av en gammel og sprukket rørledning. Styret kan uten videre vedta å få reparert eller skiftet ut rørledningen, innhente tilbud fra rørleggere, melde saken til forsikringsselskapet, og betale regningen fra lagets vedlikeholdsfond — selv om beløpet løper opp i flere hundre tusen kroner. Dette er vedlikehold av eksisterende infrastruktur, og faller klart innenfor styrets egen myndighet. Hadde styret i stedet ønsket å bruke anledningen til å bygge om kjelleren til nye boenheter for salg, ville dette vært en helt annen type beslutning som krever generalforsamlingens godkjenning, fordi det endrer andelstallet og innebærer et salg av noe som i praksis er ny fast eiendom.

Delegering av praktiske oppgaver

Styret kan delegere praktiske og administrative oppgaver til en forretningsfører, et utvalg eller enkeltpersoner — for eksempel å la et driftsutvalg følge opp den daglige kontakten med vaktmester, eller la forretningsføreren håndtere purringer ved mislighold av felleskostnader. Slik delegering fritar imidlertid ikke styret for det overordnede ansvaret. Styret må fortsatt følge med på at oppgavene faktisk utføres forsvarlig, og kan ikke skyve fra seg ansvaret ved å vise til at «det er forretningsføreren som tar seg av det». Delegeringen er praktisk arbeidsdeling, ikke en overføring av selve myndigheten eller ansvaret etter loven.

Når styret bør informere selv om det kan avgjøre alene

Selv i saker styret formelt kan avgjøre på egen hånd, er det ofte klokt å informere andelseierne i forkant dersom saken er stor, kostbar eller kan oppfattes som kontroversiell — for eksempel en betydelig økning i felleskostnadene for å dekke et uforutsett vedlikeholdsbehov. Å informere underveis, gjennom oppslag, nyhetsbrev eller e-post, bygger tillit og reduserer sjansen for at beslutningen senere blir opplevd som overraskende eller urettferdig, selv om styret rent juridisk ikke er forpliktet til å innhente samtykke for denne typen løpende disposisjoner.