Feilen gjør boligen ubeboelig – hva gjør jeg nå?

Første dag i en ubeboelig bolig: sikre deg og sikre bevisene

Er boligen ubeboelig, for eksempel fordi det ikke er strøm, varme eller trygt vann, eller fordi det er alvorlig råte eller giftig mugg, er det første du gjør å sørge for at ingen kommer til skade. Deretter dokumenterer du. Ta bilder og film, skriv ned når du oppdaget feilen og hva du så. Rive- og utbedringsarbeid bør vente til feilen er dokumentert, med mindre noe må ut for å hindre at skaden blir verre. Hvordan du gjør det, står i slik dokumenterer du feilen med bilder og video.

Du skal begrense tapet med rimelige tiltak. Forsømmer du det, må du selv bære den tilsvarende delen av tapet (avhendingslova § 7-2). Sikre boligen mot videre skade så langt du kan.

Meld fra skriftlig til selgeren

Så snart du vet hva slags feil det er, melder du fra skriftlig til selgeren om at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags kontraktsbrudd det er (avhendingslova § 4-19). Det skal skje innen rimelig tid. Skriv at boligen er ubeboelig og at du har hatt utgifter eller vil få det. Beløp må du ikke oppgi i selve reklamasjonen. Har selgeren boligselgerforsikring, bør du sende meldingen også dit. Er feilen funnet på overtakelsesdagen, er det enda viktigere å skrive med en gang, se feilen ble oppdaget på selve overtakelsesdagen.

Slik gikk det for Arvid

Arvid overtok en rekkehusleilighet i november. Første natt fikk han ikke varme, og dagen etter fant han ut at hele varmeanlegget i gulvet hadde vært ute av drift lenge. Han bodde i en leilighet uten oppvarming i minusgrader, og dagen etter flyttet han til familie. Han skrev straks til selgeren, la ved bilder og et overslag fra en rørlegger og skrev at han måtte bo andre steder til feilen var rettet.

Selgeren avviste først kravet om erstatning for utgifter til overnatting og mente feilen var normal slitasje. Arvid holdt fast på at anlegget ikke hadde vært opplyst som ute av drift. Selgeren tilbød til slutt å bekoste utbedringen, mens spørsmålet om bokostnader ble stående til forhandling.

Hvilke krav du har mot selgeren

Har boligen en mangel, kan du kreve prisavslag, heving og erstatning, og du kan holde tilbake kjøpesum (avhendingslova § 4-8). Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen.

Utgifter fordi du ikke kan bruke boligen, som hotell, leie av annen bolig eller ekstra transport, er indirekte tap. Det kan du bare kreve dekket hvis selgeren har skyld i mangelen eller hadde gitt en garanti (avhendingslova § 4-14 andre ledd). Kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer for feilen regnes ikke som indirekte tap. Direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med unntak for hindringer utenfor selgerens kontroll. Erstatningen dekker bare tap selgeren med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av kontraktsbruddet (avhendingslova § 7-1). Hva som er rimelig, avhenger av saken, og det er ikke gitt noen faste satser for bokostnader. Bevar kvitteringer, og velg alternativer som ikke er dyrere enn nødvendig.

Kjøper du en nyoppført bolig av en næringsdrivende og har brukt den i mindre enn ett år, kan du også kreve at selgeren retter feilen. Ved brukt bolig er retting selgerens rett, ikke ditt krav (avhendingslova § 4-10).

Når heving er aktuelt

Er boligen så mangelfull at den ikke kan brukes som bolig, kan feilen være et vesentlig kontraktsbrudd, og da kan du heve (avhendingslova § 4-13). Du taper hevingsretten hvis du ikke gir melding innen rimelig tid etter at du ble eller burde ha blitt kjent med mangelen. Terskelen for heving er høy i praksis, og det tas stilling til hele saken. Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part får tilbake det den har ytt.

Overtok du boligen før du hevet, har du fortsatt plikt til å føre forsvarlig tilsyn med den og kan kreve dekket forsvarlige kostnader ved tilsynet (avhendingslova § 2-7). Om du kan bo i boligen mens saken pågår, er tatt opp i kan jeg bo i boligen mens saken pågår, og hvor lenge du kan vente, står i hvor raskt må jeg handle etter at jeg fant feilen. Flere steg er samlet i oversikten over hva du gjør først.

Kort oppsummert

• Er boligen ubeboelig, må du sikre deg, dokumentere og begrense tapet, og deretter reklamere skriftlig innen rimelig tid.
• Prisavslag kan du kreve for mangelen, men bokostnader er indirekte tap som krever skyld eller garanti fra selgeren.
• Behold kvitteringer og velg rimelige alternativer, slik at tapet ikke blir større enn nødvendig.
• Heving forutsetter at mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd, og du må melde det innen rimelig tid.
• Ved en ubeboelig bolig bør du melde til selger og eventuelt boligselgerforsikring så snart du vet hva feilen er.