Feilen ble oppdaget på selve overtakelsesdagen

Hvorfor overtakelsesdagen er et viktig tidspunkt

Overtakelsen er dagen risikoen går over på deg. Om det er en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren), vurderes ut fra tilstanden da du overtok. Feilen kan være en mangel selv om den først viser seg senere, men når du oppdager den på selve dagen, er sammenhengen enkel å vise.

Det gir deg to fordeler. Selgeren kan neppe si at noe har skjedd etter at du flyttet inn, og boligen er ennå ubrukt. Det er du som må sannsynliggjøre at feilen er en mangel, og bildene du tar i denne timen, teller mer enn dem du tar senere.

Slik reagerer du på feil ved overtakelsen

Ikke la deg presse til å kvittere for at alt er i orden. Hold roen og gå gjennom disse stegene:

1. Stopp og se på feilen. Ikke rør eller rydd bort noe før du har dokumentert.
2. Ta bilder og video fra flere vinkler, med noe som viser størrelse, og fra hele rommet. Hvordan du gjør det, står i slik dokumenterer du feilen med bilder og video.
3. Si fra til selgeren og megleren, muntlig og deretter skriftlig.
4. Be om at feilen blir ført inn i overtakelsesprotokollen, og les protokollen før du signerer.
5. Skriv ned klokkeslett og hvem som var til stede.

Loven stiller ingen formkrav til reklamasjonen. Den skal bare si at du gjør kravet gjeldende og hva slags feil det gjelder. Sender du en e-post samme kveld, har du gitt melding innen rimelig tid. Blir meldingen forsinket eller kommer ikke fram, kan du likevel vise at den er sendt på en forsvarlig måte.

Selgerens rett til å rette og hva du kan gjøre videre

Ved kjøp av brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette mangelen, ikke du som har krav på at han gjør det. Tilbyr selgeren å rette, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning. Nærmere om dette står i selgerens rett til retting.

Avviser du en retting selgeren har rett til å utføre, mister du krav på prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning. Du kan da måtte bære deler av tapet selv. Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve, og du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet.

Er feilen stor og oppgjøret ikke gjort, er spørsmålet om du kan stanse betalingen. Det tar feilen er stor – kan jeg stanse betalingen for seg. En part kan stanse sin oppfyllelse når det er klart at den andre ikke kommer til å oppfylle en vesentlig del av sine plikter, men må straks varsle. Vurder det nøye før du gjør det.

Slik gikk det for Njål

Njål var på overtakelse av en tomannsbolig en fredag ettermiddag. Da han skrudde på lyset i soverommet, oppdaget han svart skjolder i hjørnet ved taket. Han hadde bare sett rommet i mørket på visning, og salgsoppgaven nevnte ingenting om fukt.

Njål lot være å skrive under på protokollen med en gang. Han tok bilder av hjørnet og av hele veggen, og noterte klokkeslettet. Så viste han selgeren flekkene og ba om at de ble ført inn i protokollen. Selgeren mente det bare var skitt, men skrev det likevel inn: «Fuktflekker i hjørnet, soverom, oppdaget ved overtakelse».

Samme kveld sendte Njål en e-post til selgeren og megleren med bildene og beskrivelsen. Utfallet ble at selgeren tilbød å få en fagperson til å se på taket. Njål godtok det, fordi rettingen ikke ga ham urimelig ulempe, men skrev i svaret at han beholdt alle krav hvis feilen ikke ble rettet innen rimelig tid.

Hva du bør vente med etter overtakelsen

Ikke start en reparasjon før du har dokumentert og gitt selgeren mulighet til å rette. Utbedrer du selv, kan du miste beviset og risikere at du avviser en retting selgeren har rett til.

Samtidig har du plikt til å begrense tapet. Forsømmer du å gjøre rimelige tiltak, må du selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått. Er feilen slik at du ikke kan bo i boligen, se feilen gjør boligen ubeboelig.

Sammenhengen med fristene er forklart i hvor raskt du må handle, og en samlet oversikt finner du i pilaren om feil i boligen du nettopp kjøpte.

Kort oppsummert

• Har du oppdaget en feil på overtakelsesdagen, si fra med en gang og få det skrevet i protokollen.
• Ta bilder og noter klokkeslett før noe endres eller ryddes bort.
• Send en skriftlig reklamasjon samme dag, slik at du ikke risikerer å reklamere for sent.
• Selgeren har rett til å rette mangelen ved kjøp av brukt bolig, så avvis ikke et tilbud uten grunn.
• Kvitter ikke for at alt er i orden når det ikke stemmer.