Kan jeg bo i boligen mens saken pågår?

Utgangspunktet: du kan bo i boligen mens saken pågår

Har du overtatt boligen, er det du som bruker den. Risikoen har gått over på deg, og en tvist med selgeren om en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) endrer ikke det. Ingen regel i avhendingslova sier at du må flytte ut mens saken pågår.

Spørsmålet er derfor ikke om du får lov, men hva bruken kan bety for kravene dine. Det avhenger av hva slags krav du har, og hvor alvorlig feilen er.

En saksgang kan ta tid. Selgeren skal ha mulighet til å svare, kanskje vil et forsikringsselskap vurdere saken, og hvis den ender i nemnd eller domstol, går det måneder. Det er derfor viktig å innrette seg på at du kommer til å bo i boligen en god stund, og at tilstanden hele tiden må kunne dokumenteres.

Hva bruken betyr for kravet ditt

Vil du ha prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) eller erstatning, spiller det liten rolle for kravet at du bor der. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få mangelen rettet. Du må likevel begrense tapet: forsømmer du å gjøre rimelige tiltak, må du selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått.

Vil du heve kjøpet, er det strengere. Du kan ikke heve hvis eiendommen er forringet mens du hadde risikoen, med visse unntak, blant annet når du betaler selgeren for verdiminkingen. En kjøper som vil heve etter å ha overtatt, har også plikt til forsvarlig tilsyn med eiendommen, men har krav på dekning av forsvarlige kostnader ved tilsynet.

Praktisk betyr det at du bør holde boligen i forsvarlig stand, ikke gjøre store endringer og holde orden på hva du bruker penger på. Er du usikker på om du vil heve, se kan jeg bli boende mens saken pågår.

Når feilen gjør det uforsvarlig å bo der

Noen feil setter liv og helse i fare, som aktiv råte i bærende konstruksjoner, elektriske feil eller omfattende mugg. Da handler spørsmålet om tapsbegrensning, ikke om saken. Du bør ikke bli boende hvis det er trygt å flytte, og du må gjøre det som er rimelig for å avverge en verre skade.

Har du selv utgifter fordi boligen ikke kan brukes som forutsatt, for eksempel bytte av bosted, er det et såkalt indirekte tap. Det kan du kreve erstattet når selgeren har skyld, eller når boligen ikke var i samsvar med en garanti. Har selgeren ikke skyld, kan du bare kreve direkte tap. Vanlige tiltak som kompenserer for at boligen har en mangel, regnes ikke som indirekte tap.

Nærmere om dette står i feilen gjør boligen ubeboelig. Dokumenter alltid hva som gjør det uforsvarlig å bo der, og send det til selgeren.

Slik gikk det for Brage

Brage kjøpte en leilighet i oktober. I november oppdaget han at det luktet mugg fra soverommet, og en fagperson fant fukt i yttervegg. Han reklamerte skriftlig til selgeren samme uke og ba om svar. Deretter begynte tvisten.

Brage bodde videre, men flyttet soverommet til stuen, tok bilder av veggen hver uke, og holdt selgeren orientert. Han gjorde ingen store endringer i rommet mens saken pågikk. Da selgeren i desember avviste at det var en mangel, lå bildene fra hele perioden klare.

Utfallet ble at selgeren aldri kunne hevde at Brage hadde forverret skaden ved å bo der. Notatene hans viste at han hadde begrenset bruken av rommet, og at han hadde sagt fra i tide. Kravet gikk videre med det som dokumentasjon.

Slik tar du vare på kravet mens du bor der

Du kan bo i boligen og fortsatt sikre saken din, hvis du gjør noen enkle ting:

1. Skriv ned hva du gjør for å begrense skaden, og hvorfor.
2. Ta jevnlige bilder av feilen, med dato.
3. Lagre kvitteringer for utgifter som følge av feilen, inkludert tilsyn.
4. Send selgeren skriftlig beskjed hvis situasjonen endrer seg.
5. Unngå å pusse opp eller endre området rundt feilen før saken er avklart.
6. Behold gamle deler eller materialer som viser skaden, hvis du likevel må skifte noe.

En enkel logg over hva du merker i hverdagen, som lukt, fukt eller kulde, kan være verdifull når saken skal vurderes. Den viser at du har tatt feilen på alvor, og at du ikke har latt den utvikle seg uten å gjøre noe.

Skal du gjøre arbeid i boligen samtidig, kan det påvirke saken. Se fant feilen mens du pusset opp og skal jeg reparere med en gang eller vente. En samlet oversikt over de første dagene finner du i pilaren om feil i boligen du nettopp kjøpte.

Kort oppsummert

• Du kan bo i boligen mens saken pågår, fordi du har overtatt den og risikoen er din.
• Vil du heve, må du ha forsvarlig tilsyn, og forringelse av boligen kan stå i veien for hevingen.
• Er feilen farlig, må du begrense tapet og kan flytte ut.
• Utgifter til midlertidig bolig kan være indirekte tap som du bare får dekket når selgeren har skyld.
• Dokumenter tilstanden jevnlig mens du bor i boligen og saken pågår.