Farekartet ble endret etter kjøpet – har jeg et krav?

Hva et endret farekart betyr for deg som kjøper

Farekart og aktsomhetskart lages av myndighetene for å vise hvor det kan være fare for flom, jordskred eller kvikkleireskred. Kartene oppdateres etter hvert som kunnskapen blir bedre. At tomta di plutselig er tegnet inn i et område med fare, betyr derfor ikke at noe har skjedd med tomta. Det betyr at kunnskapen om den har endret seg.

For deg som har kjøpt, kan det likevel få store følger. Det kan påvirke verdien, hva du får bygge, og hva du får i forsikring. Derfor lurer mange på om de kan kreve noe av selgeren. Svaret avhenger av hva som var kjent, hva som stod i salgsdokumentene, og om det faktisk er fare på tomta, eller om den bare ligger innenfor et område kartet peker ut.

Tidspunktet avgjør: kartet slik det var da du kjøpte

Om eiendommen har en mangel, vurderes på det tidspunktet risikoen gikk over på deg. Det skjer når du overtar bruken av eiendommen. En mangel kan godt vise seg først senere, men den må ha vært der da du overtok.

Ved forbrukerkjøp har eiendommen dessuten en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Et kart som først ble endret etter at du kjøpte, er ikke et krav som gjaldt da. Endringen alene gir deg derfor normalt ikke en mangel.

Der endringen viser seg å bygge på en fare som eksisterte allerede da du kjøpte, er bildet et annet. Da kan spørsmålet være om selgeren kjente til faren, og om faren gjorde tomta dårligere enn du hadde grunn til å regne med.

Slik gikk det for Asbjørn

Asbjørn kjøpte en enebolig ved en skråning i august. Salgsoppgaven nevnte ikke fare for skred, og tilstandsrapporten omtalte ikke grunnforholdene ut over at grunnmuren var uten skader. Det var heller ikke noe kart i salgsdokumentene.

Tre måneder senere ble NVEs aktsomhetskart oppdatert, og tomta hans lå plutselig i et utløpsområde for jord- og flomskred. Asbjørn ba om skriftlig svar fra selgeren og spurte om selgeren hadde visst noe om faren. Selgeren svarte at han hadde bodd der i tolv år uten å se tegn til skred, og at han aldri hadde hørt om noen vurdering av tomta.

Asbjørn hadde ingen holdepunkter for at selgeren visste noe, og aktsomhetskartet sa ikke hvor sannsynlig et skred var. Han lot en geotekniker vurdere tomta, og rapporten viste at faren for hans hus var liten. Kravet mot selgeren falt, men rapporten ga ham noe å vise til overfor forsikringsselskapet.

Aktsomhetskart er ikke faresonekart

Mange leser et aktsomhetskart som en dom over tomta. Det er det ikke. NVEs aktsomhetskart for jord- og flomskred viser mulige løsne- og utløpsområder, men sier ikke hvor sannsynlig et skred er. Kartet ble laget i 2014 og oppdatert i 2025. Kartet for kvikkleire viser områder med mulig kvikkleire og terreng som kan gi skred. At eiendommen ligger i området, betyr ikke automatisk at det er fare der.

Faresonekart og geotekniske vurderinger er langt mer presise. Byggverk i skredfareområde deles inn i sikkerhetsklasser etter hvor sannsynlig skredet er, og grunn kan bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare fra natur- eller miljøforhold. Får du en slik vurdering som viser reell fare, står du sterkere enn med et aktsomhetskart alene. Det kan da bli aktuelt å se på ras på tomta etter kjøpet eller skredfare oppdaget etter kjøpet.

Når selgerens kunnskap gir deg et krav

Selgeren skal gi deg opplysninger han kjente eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det trolig påvirket avtalen at du ikke fikk dem. Hadde selgeren fått varsel om skredfare, hatt en rapport om grunnen eller opplevd tidligere ras, bør du stille spørsmål ved hvorfor det ikke ble nevnt. Uriktige opplysninger i annonsen eller salgsoppgaven, for eksempel at tomta var «stabil», kan gi en mangel på samme vis.

Selgerens opplysningsplikt går foran reglene om at du kjente til forholdet eller burde ha undersøkt. Megleren skal også opplyse om eiendommens forhold til offentlige planer og gi de opplysningene du har grunn til å regne med å få. Du må selv sannsynliggjøre at selgeren visste eller burde visst.

Når selgeren ikke visste noe, og faren er reell, kan naturskadeforsikringen bli viktigere enn kravet mot selgeren. Ting som er forsikret mot brann, er også forsikret mot skred, flom og storm. Hva du har krav på ellers, og om det kan lede til heving, er forklart i pilaren om setningsskader og i artikkelen om når setningsskader gir rett til å heve.

Kort oppsummert

• Et farekart som ble endret etter kjøpet, er normalt ikke en mangel i seg selv.
• Det avgjørende er om faren fantes da du overtok, og om selgeren visste om den.
• Et aktsomhetskart viser mulig fare, ikke hvor sannsynlig den er, så få en geoteknisk vurdering.
• Krav på grunn av det endrede farekartet må meldes innen rimelig tid, og fem år er ytterste grense.
• Sjekk naturskadeforsikringen din når farekartet er endret.