Eternittplater på taket – mangel eller forventet?

Hva eternittplater på taket betyr for deg som kjøper

Eternitt er en gammel takplate som ofte har inneholdt asbest. Asbest ble brukt i bygninger fra rundt 1920 til totalforbudet i 1985, og bruken var størst fra etter andre verdenskrig og fram til 1980. Et hus fra den perioden kan derfor ha platene på taket uten at noe er galt med kjøpet.

Det er en viktig forskjell mellom at platene finnes, og at de er i dårlig stand. Ligger platene urørt og hele, er det først og fremst en opplysning om alder. Er de sprukket, brukket eller forvitret, kan det være tegn på at taket snart må skiftes, og det er et spørsmål om standen. Rådet er å se på begge deler samtidig når du vurderer kjøpet.

Asbest i seg selv er et eget tema, beskrevet i artikkelen om asbest oppdaget under oppussing. Her gjelder det spesielt taket og hva som er forventet.

Slik gikk det for Terje

Terje kjøpte en enebolig med grå takplater som han først ikke tenkte over. Tre måneder senere kom en takdekker på befaring for å skifte noen sprukne plater, og han sa at platene lignet eternitt og burde vurderes for asbest. Terje sendte en prøve til analyse. Svaret var at platene inneholdt asbest.

Terje leste rapporten på nytt. Der sto taket beskrevet med tilstandsgrad 2 og en kommentar om «eldre takplater, sprukne i skjøtene». Salgsoppgaven sa ingenting om asbest. Han meldte skriftlig fra til selgeren og krevde prisavslag for å skifte hele taket.

Selgeren avviste først kravet, med henvisning til rapporten. Terje svarte at rapporten sa noe om alder og sprekker, ikke om asbest. Selgeren tilbød da å rette. Terje godtok, og selgeren betalte for at taket ble skiftet av en virksomhet med tillatelse til å håndtere asbest. Prisavslaget ble dermed aldri aktuelt.

Når eternitt på taket er en mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et eldre tak med eldre plater er for mange forventet, og det er i praksis det som ofte gjør at et krav ikke fører frem.

Tre grunnlag kan likevel gi mangel:

1. Selgeren kjente til at platene inneholdt asbest, for eksempel fra en tidligere analyse, og sa ikke fra (avhendingslova § 3-7).
2. Selgeren eller salgsoppgaven sa noe uriktig, for eksempel at taket var «nytt» eller «utskiftet» når eternitten ligger der (avhendingslova § 3-8).
3. Taket er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers, selv om boligen er solgt «som den er» (avhendingslova § 3-9).

Det du kjente til, eller som gikk tydelig frem av tilstandsrapporten og salgsdokumentene, kan du ikke bruke mot selgeren (avhendingslova § 3-10). Står eternitt beskrevet i rapporten, er det i praksis regnet som kjent. Du må sannsynliggjøre mangelen selv, så samle rapporten, prospektet, bilder og analysesvaret.

Tilstandsgrad og hva rapporten sier om taket

Tilstandsgrad 2 gis ved vesentlige avvik, som skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Graden brukes også når en del er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader. Tilstandsgrad 3 gis ved store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid, og da skal takstmannen gi et anslag på utbedringskostnaden.

En tilstandsgrad på taket betyr at du ble varslet, og kan svekke et krav senere. Var taket gitt tilstandsgrad 2 fordi platene var gamle, er det vanskelig å hevde at du ikke kunne vente slitasje. Er kommentaren i rapporten uklar eller mangler den helt, er situasjonen en annen.

En godkjent tilstandsrapport regnes som kjent for deg i det som går tydelig frem. Rapporten skal ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe.

Hva du gjør med et tak av eternitt

Ikke sag, bor eller høytrykkspyl platene før du vet hva de inneholder. Kravene om tillatelse til asbestarbeid gjelder ikke privatpersoner som i egen regi fjerner asbest fra sin egen bolig, men virksomheter må ha tillatelse fra Arbeidstilsynet. Vil du la en takdekker gjøre jobben, spør om de har tillatelse.

Ved tiltak i eksisterende byggverk skal det kartlegges bygningsdeler som kan utgjøre farlig avfall. Ved riving av mer enn 100 kvadratmeter bruksareal eller mer enn 10 tonn avfall skal det lages egen rapport (byggteknisk forskrift, TEK17). Avfallet må leveres riktig.

Er det en mangel, settes prisavslaget normalt til det det koster å rette den (avhendingslova § 4-12). Innhent tilbud fra fagfolk, og ikke regn med et fast beløp. Selgeren har rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Meld skriftlig fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (avhendingslova § 4-19).

Hovedreglene om krav og frister står i pilaren om nedgravd oljetank. Spørsmålet om hvem som må bevise hva, er omtalt i artikkelen om bevisbyrden for en mangel, og hvordan taket ellers kan være en mangel, står i saken om når taklekkasje er mangel. Et krysset «nei» i egenerklæringen er tema i saken om selgerens egenerklæring.

Kort oppsummert

• Eternittplater på taket er som hovedregel forventet i et eldre hus og ikke en mangel alene.
• Krav mot selgeren krever at han visste om asbesten, ga uriktige opplysninger, eller at taket er i vesentlig ringere stand enn du kunne vente.
• Står eternitt eller gamle takplater i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til det.
• Få platene analysert før noen rører dem, og meld skriftlig fra til selgeren.