Elsikkerhet i leiebolig: dette kan leietaker gjøre selv
Når det gjelder elsikkerhet i leiebolig, skal leietaker etter husleieloven § 5-3 som hovedregel vedlikeholde elektriske kontakter og brytere, og teste røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Utleier har ansvaret for å holde resten av boligen i den stand leietaker har krav på, og det omfatter det faste elektriske anlegget. Arbeid på det faste anlegget bør leietaker overlate til fagfolk i samråd med utleier. Avtalen kan si noe annet enn lovens hovedregel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om elektrisk vedlikehold i leieboligen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneFordelingen av vedlikeholdet står i husleieloven § 5-3. Første ledd sier at utleier, hvis ikke annet er avtalt, skal holde husrommet og eiendommen i den stand leietaker har krav på. Annet ledd sier at leietaker, hvis ikke annet er avtalt, skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsberedere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen.
Elsikkerhet i leiebolig handler derfor om hvor grensen går mellom små, løse deler og selve anlegget. Kontakter og brytere ligger på leietakers side av grensen etter lovteksten. Sikringsskap, kabler i vegger, jordfeilbryter og fast montert utstyr er en del av boligen og dermed utleiers ansvar.
Lyspærer nevnes ikke i loven. Det er vanlig at leietaker skifter pærer i sin egen bolig, men leieavtalen kan regulere det annerledes, og ordlyden i § 5-3 gir ikke noe svar alene.
Hva leietaker kan gjøre selv
Loven tillegger leietaker vedlikehold av kontakter og brytere. Det gjelder først og fremst å holde dem hele og rene, og melde fra når de er løse, sprukne eller varme. Leietaker plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Dette er en plikt, ikke bare en mulighet.
I tillegg kommer det daglige: ikke overbelaste grenuttak med mange skjøteledninger, trekke ut støpselet i stedet for å dra i ledningen, og ikke dekke til varmeelementer. Dette er ikke formelle lovkrav i husleieloven, men følger av den alminnelige plikten til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1) og av brann- og eksplosjonsvernloven, som krever alminnelig aktsomhet av enhver for å forebygge brann.
Teknisk sett er det lov for leietaker å gjøre enkelte oppgaver, men arbeid inne i veggen, i sikringsskapet eller på fast montert utstyr hører ikke hjemme hos en privatperson. Elsikkerhetsregelverket (forskrifter fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap) setter krav til hvem som kan utføre elektrisk arbeid på fast anlegg, og hva en privatperson kan gjøre selv, er avgrenset der. Er du i tvil, la være.
Hva som er utleiers ansvar
Det faste elektriske anlegget skal være i forsvarlig stand gjennom hele leietiden. Svikter det, kan leietaker kreve retting etter husleieloven § 2-10, og i tillegg avslag i leien, erstatning eller hevingsrett hvis utleier ikke retter feilen og mangelen ikke er ubetydelig (§ 5-7). Det følger av at utleier ikke har oppfylt plikten i § 5-3 første ledd.
Er det en feil i anlegget som gir lukt av brent plast, varme i stikkontakter, gnister eller gjentatte utløste sikringer, skal leietaker melde fra til utleier uten opphold. Husleieloven § 5-5 pålegger leieren å sende melding straks om skade som må utbedres uten opphold. Skriv meldingen, gjerne på e-post, slik at du kan dokumentere når du varslet.
Skifter utleier ut eller må reparere noe som tilhører utleier, er det utleier som betaler hvis ikke annet er avtalt, også når det gjelder gjenstander leietaker ellers vedlikeholder. Dette står i § 5-3 annet ledd siste punktum.
løs stikkontakt og varm sikring
Elias Dahl leier en leilighet i en blokk fra 1980-tallet. En stikkontakt i stuen sitter løs i veggen, og han merker at den blir varm når han lader den bærbare. Samtidig går en sikring i sikringsskapet flere ganger i uken.
Kontakten er i utgangspunktet Elias sitt vedlikeholdsansvar. Skrur han bare fast dekselet, kan det være nok. Men varmen peker mot at noe er galt bak kontakten, og da er det fast anlegg, som er utleiers ansvar. Elias sender en e-post til utleier med beskrivelse og bilder, og ber om at en elektriker undersøker begge forholdene. Han lar sikringen stå og slutter å bruke kontakten.
Utleier bestiller en elektriker, som finner en løs ledning bak kontakten. Utleier betaler regningen. Hadde utleier ikke reagert, kunne Elias ha krevd retting og dekning av forsvarlige utgifter hvis han selv hadde fått det utbedret (§ 2-10 fjerde ledd). Han bør da avtale det med utleier først og beholde alle kvitteringer.
Når leietaker er ansvarlig for skaden
Plikten til å ta godt vare på boligen innebærer at leietaker svarer for skade han eller hun selv forårsaker ved uaktsom bruk. Bruker leietaker gamle skjøteledninger som overopphetes, eller kobler til utstyr som anlegget ikke tåler, kan utleier kreve erstatning etter husleieloven § 5-8. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vanlig vedlikehold (§ 5-3 tredje ledd), så en skade som oppstår uten at noen har skyld, er ikke leietakers vedlikeholdsplikt.
Har leietaker satt inn egne lamper, hvitevarer eller annet utstyr, er det leietakers eget ansvar at utstyret er i orden. Utleier kan fastsette rimelige påbud for god husorden etter § 5-2.
Slike avtaler kan endre fordelingen
Alle fordelingene over gjelder bare «hvis ikke annet er avtalt». Står det i kontrakten at leietaker skal ta over mer vedlikehold, er det i prinsippet gyldig, men husleieloven § 1-2 sier at vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven ikke kan gjøres gjeldende. Hvor grensen går for slike avtaler om vedlikehold, må vurderes konkret. En avtale om at leietaker skal bekoste utskifting av fast elektrisk anlegg, kan komme i strid med § 1-2.
Kort oppsummert
- Elsikkerhet i leiebolig: leietaker vedlikeholder kontakter og brytere og tester røykvarsler og slukkeutstyr, hvis ikke annet er avtalt.
- Det faste elektriske anlegget er utleiers ansvar, og feil der skal meldes straks.
- Arbeid på fast anlegg bør overlates til fagfolk, i samråd med utleier.
- Leietaker er erstatningsansvarlig hvis uaktsom bruk fører til skade.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.