Dødsbo med eierseksjon: dette må arvingene huske på

Seksjonen blir en del av boet

En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom, med enerett til å bruke en bestemt bruksenhet (eierseksjonsloven § 4). Dør seksjonseieren, blir seksjonen en eiendel i dødsboet på samme måte som andre eiendeler. Dødsboet omfatter både eiendeler og forpliktelser (arveloven § 98).

Det skiller seg fra borettslag på ett viktig punkt. I et sameie eier den enkelte seksjonen selv og kan fritt selge, pantsette og leie den ut (§ 24 første ledd). Sameiet skal ikke godkjenne eierskiftet med mindre vedtektene krever det. Dødsboet står som eier og har de samme rettighetene og pliktene, så lenge ingen har overtatt.

Dette skylder boet sameiet

Felleskostnader er kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. De fordeles etter sameiebrøken, men kan fordeles etter nytte eller forbruk når særlige grunner taler for det (§ 29). Seksjonseieren betaler et akontobeløp som årsmøtet eller styret fastsetter. Dette beløpet kan også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold.

Seksjonseieren hefter for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk (§ 30), og de andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp. Panteretten faller bort hvis det ikke senest to år etter forfall kommer inn begjæring om tvangsdekning (§ 31). Se også sameiets legalpant.

Seksjonseieren må også vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges (§ 32). Står seksjonen tom, bør noen se til at den holdes i orden.

Hva sameiet kan kreve ved mislighold

Betales ikke felleskostnadene, kan styret først sende en skriftlig advarsel. Misligholder seksjonseieren fortsatt vesentlig, kan styret pålegge salg av seksjonen. Pålegget skal være skriftlig, og fristen skal ikke være kortere enn seks måneder (§ 38). Fristen er altså lenger enn i borettslag.

Gjør seksjonseierens oppførsel at eiendommen er i fare, eller er den til alvorlig plage, kan styret kreve fravikelse (§ 39). Det er sjelden aktuelt for et dødsbo som holder regningene i orden. Les om å få pålegg om salg av seksjonen.

Godkjenning, forkjøpsrett og tak på antall seksjoner

Sameiet kan bare kreve godkjenning av en ny seksjonseier hvis det er fastsatt i vedtektene. Da kan styret bare nekte hvis det foreligger saklig grunn. Forhold som kjønn, etnisitet, religion, livssyn og nedsatt funksjonsevne er aldri saklig grunn (§ 24 tredje ledd og § 6).

Forkjøpsrett kan påheftes seksjonen ved avtale eller vedtekter (§ 24 første ledd). Finnes det slik rett, må dere sjekke hva den sier om arv. Forkjøpsrett i sameier er forklart i artikkelen om forkjøpsrett i eierseksjonssameie.

Loven har en grense på to boligseksjoner per eier i samme sameie (§ 23). Erverv ved arv og forskudd på arv til livsarving er blant unntakene. Eier en arving allerede flere seksjoner i sameiet, bør dere sjekke unntakene nøye, og artikkelen om å eie mer enn to boligseksjoner kan hjelpe.

Utleie mens seksjonen selges

Seksjonseieren kan som hovedregel leie ut egen seksjon, og dette gjelder også mens dødsboet venter på salg. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er likevel ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende (§ 24 sjuende ledd). Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall på årsmøtet.

Vedtektene kan dessuten begrense retten til å leie ut hvis de som berøres, har samtykket. Sjekk derfor vedtektene før dere leier ut.

Kort oppsummert

• Et dødsbo med eierseksjon betaler felleskostnader og har vedlikeholdsplikten til en arving har overtatt seksjonen eller den er solgt.
• Sameiet har panterett i seksjonen og kan etter advarsel pålegge salg med minst seks måneders frist.
• Godkjenning av ny eier kan bare kreves hvis vedtektene sier det, og styret kan bare nekte med saklig grunn.
• Forkjøpsrett finnes bare ved avtale eller vedtekter, og tak på to seksjoner har unntak for arv.