Når en seksjonseier dør, går seksjonen inn i dødsboet og fordeles etter arvelovens regler eller avdødes testament — akkurat som en enebolig eller hytte. Sameiet har ingen rolle i fordelingen: Ingen styregodkjenning kreves, ingen forkjøpsrett utløses, og arvingene trenger ikke spørre noen om lov. Loven gjør til og med unntak fra forbudet mot å eie flere enn to boligseksjoner i samme sameie når ervervet skjer ved arv.

Astrid, Petter og Even

Astrid eide en treromsleilighet — seksjon 6 i et sameie på Lillestrøm. Da hun døde, etterlot hun seg to sønner, Petter og Even, og ikke noe testament. Etter arveloven arver sønnene likt.

Brødrene velger privat skifte: De overtar ansvaret for boet, melder fra til tingretten og får skifteattest. Even ønsker å overta leiligheten; Petter vil heller ha penger. De blir enige om at Even overtar seksjonen til takst og løser ut Petter med halvparten av verdien. Så ordnes papirene: Først tinglyses en hjemmelserklæring som viser at arvingene har overtatt hjemmelen i fellesskap, deretter skjøter Petter sin halvpart over til Even. Sameiets styre får en melding om at Even nå er eier — mest for at fakturaen for felleskostnader skal gå til riktig navn.

Ingen i sameiet kunne stoppet dette, ment noe om det eller krevd å få kjøpe seksjonen. Arveoppgjøret er arvingenes sak.

Unntaket fra togrensen

Hovedregelen i eierseksjonsloven § 23 er at ingen kan erverve flere enn to boligseksjoner i samme sameie. Men loven gjør uttrykkelig unntak for erverv ved arv — og for forskudd på arv til livsarvinger.

Sett at Even allerede eide to boligseksjoner i det samme sameiet på Lillestrøm — sin egen bolig og en utleieleilighet. Hadde han forsøkt å kjøpe morens seksjon mens hun levde, ville loven sagt nei. Men som arving overtar han den lovlig og blir eier av tre boligseksjoner i samme sameie. Alle tre er lovlige, med full stemmerett.

Unntaket for forskudd på arv gjelder livsarvinger — barn og barnebarn. En bestemor kan altså overføre en seksjon til et barnebarn som forskudd på arv uten hinder av togrensen. Men merk grensen for unntaket: Det gjelder ekte arveoverføringer. Et «gavesalg» til en nevø eller en konstruksjon som i realiteten er et ordinært kjøp, kan ikke pakkes inn som arveforskudd for å omgå loven.

Og unntaket smitter ikke fremover: Vil Even senere kjøpe en fjerde seksjon i sameiet, gjelder forbudet for fullt.

Det praktiske: Skifte, tinglysing og avgifter

Skifteattest først. Ingen får rådighet over seksjonen før tingretten har utstedt skifteattest (ved privat skifte) eller oppnevnt bostyrer (ved offentlig skifte). Med attesten kan arvingene selge, overføre eller beholde seksjonen.

Tinglysing. Overgangen dokumenteres i grunnboken med hjemmelserklæring ved arv, eventuelt fulgt av skjøte hvis én arving overtar eller boet selger. Tinglysing er ikke et gyldighetsvilkår arvingene imellom, men gir rettsvern og trengs i praksis ved senere salg og belåning.

Dokumentavgift. Hovedregelen ved tinglysing av eiendomsoverføring er 2,5 prosent dokumentavgift, men det gjelder fritak for den arveandelen som følger av loven. I brødrenes tilfelle betyr det forenklet at Evens egen lovbestemte halvpart kan være fritatt, mens halvparten han overtar fra Petter, utløser avgift. Reglene her har detaljer og vilkår — sjekk Kartverkets veiledning eller få hjelp av den som bistår med oppgjøret.

Uskifte. Sitter en gjenlevende ektefelle i uskiftet bo, blir seksjonen normalt i uskifteboet, og gjenlevende kan bruke, leie ut eller selge den. Selve arveoppgjøret utsettes til uskifteboet skiftes.

Felleskostnadene stopper ikke

En ting glemmes ofte i sorgen og papirarbeidet: Felleskostnadene løper videre fra dødsdagen. Kravet retter seg mot boet, og sameiets lovbestemte panterett i seksjonen gjelder som ellers — ubetalte felleskostnader kan sikres i seksjonen med inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp. Arvinger som lar et dødsbo bli stående ubetalt i et år, kan altså møte et pantekrav når seksjonen skal selges. Sett opp betaling av felleskostnadene som noe av det første, og gi forretningsføreren beskjed om dødsfallet og om hvem som er kontaktperson for boet.

Hvis arvingene vil selge

Vil ingen av arvingene overta, selger boet seksjonen på vanlig måte — fri omsetning gjelder også her, uten styregodkjenning og normalt uten forkjøpsrett. Salget følger avhendingslovas regler, og kjøperen bør som alltid få restanseoppgave fra forretningsføreren, slik at eventuelle ubetalte felleskostnader fra boets tid gjøres opp i oppgjøret.

Oppsummert

En eierseksjon arves som all annen fast eiendom: Arveloven og testamentet bestemmer, sameiet er tilskuer. Togrensen i eierseksjonsloven viker for erverv ved arv og forskudd på arv til livsarvinger, så en arving kan lovlig ende med tre eller flere seksjoner i samme sameie. Husk skifteattest, tinglysing, dokumentavgiftsreglene — og at felleskostnadene løper fra dag én. For Petter og Even endte det ryddig: Even bor i dag i morens leilighet, og Petter brukte utløsningssummen på egen bolig to gater unna.