Nei — i eierseksjonssameier finnes det ingen lovfestet forkjøpsrett. Vinner du budrunden, er leiligheten din, og ingen nabo eller utenforstående kan tre inn i budet ditt og overta den. Det eneste unntaket er sameier som selv har vedtektsfestet en forkjøpsrett, og det er sjelden vare.

Samir og de to tapte leilighetene

Samir i Bodø vet alt om forkjøpsrett. To ganger vant han budrunden på en borettslagsleilighet. To ganger fikk han telefonen fra megleren noen dager senere: «Beklager, en med ansiennitet i boligbyggelaget har brukt forkjøpsretten.» Samir hadde brukt kvelder på visning, forhandlet med banken og vunnet budkrigen — og sto igjen med ingenting, mens en fremmed overtok leiligheten til akkurat den prisen Samir hadde kjempet den opp til.

Tredje gang siktet Samir seg inn på en eierseksjon i et boligsameie. Han vant budrunden torsdag. Fredag var handelen endelig. Ingen ventetid, ingen telefon, ingen som kunne tre inn. Det er forskjellen.

Hvorfor har borettslag forkjøpsrett, men ikke sameier?

Forkjøpsretten i borettslag er en del av selve borettslagsmodellen. Borettslag er ofte tilknyttet et boligbyggelag, og medlemmene opparbeider ansiennitet som gir dem fortrinnsrett når andeler skifter eier. Ordningen er hjemlet i borettslagsloven og vedtektsfestet i de fleste tilknyttede borettslag.

Eierseksjonssameier bygger på en helt annen grunntanke: Hver seksjon er en selveierbolig som eieren har full rettslig råderett over. Eierseksjonsloven § 24 slår fast at seksjonseieren fritt kan selge, pantsette og leie ut seksjonen sin, med mindre noe annet følger av lov eller gyldige vedtektsbestemmelser. Fri omsetning er selve utgangspunktet — en forkjøpsrett ville vært et inngrep i denne friheten, og lovgiveren har ikke ønsket noe slikt som normalordning.

En historisk fotnote: Den gamle eierseksjonsloven ga leietakere i en bygård rett til å kjøpe boligen sin når gården ble seksjonert. Denne kjøperetten ble avviklet med eierseksjonsloven av 2017, så heller ikke her finnes det lenger noen lovfestet rett til å tre inn i et kjøp.

Unntaket: Vedtektsfestet forkjøpsrett

Selv om loven ikke gir noen forkjøpsrett, kan et sameie innføre en i vedtektene. Det er lovlig — men det er strenge rammer for hvordan slike begrensninger i råderetten kan etableres. Kommer bestemmelsen inn i vedtektene etter at sameiet er etablert, kreves det i praksis samtykke fra de seksjonseierne som rammes; et flertall på årsmøtet kan ikke uten videre binde et mindretall til å gi naboene forkjøpsrett til boligen deres. Står forkjøpsretten derimot i de opprinnelige vedtektene fra da eiendommen ble seksjonert, er alle som senere kjøper seg inn, bundet av den — du visste, eller burde visst, hva du kjøpte deg inn i.

I praksis finnes vedtektsfestede forkjøpsretter helst i spesielle sameier: små sameier der eierne ønsker kontroll med hvem som slipper inn, seksjonerte tomannsboliger der de to eierne har gitt hverandre gjensidig forkjøpsrett, eller sameier med en bestemt profil. I vanlige boligsameier er det uvanlig.

Finnes det en slik ordning, er det vedtektene selv som bestemmer hvordan den virker: hvem som har retten, hvilken frist de har på seg til å bruke den, og til hvilken pris — den vanligste modellen er at den forkjøpsberettigede trer inn i det høyeste budet, slik at selger uansett får markedspris. For deg som kjøper betyr en slik klausul at du bør regne med noen dagers usikkerhet etter budaksept, omtrent som i borettslag. Men igjen: Dette er unntaksordninger du aktivt må lete etter, ikke noe du skal frykte som standard.

Slik sjekker du om «ditt» sameie har forkjøpsrett

Tre steder gir svaret:

Salgsoppgaven. Megleren plikter å opplyse om vesentlige begrensninger i råderetten. En forkjøpsrett hører åpenbart hjemme her.

Vedtektene. Les dem selv — de følger alltid med salgsoppgaven. Se etter ord som «forkjøpsrett», «løsningsrett» eller «fortrinnsrett».

Grunnboken. Enkelte eldre forkjøpsretter og løsningsretter kan være tinglyst som heftelse på seksjonen, for eksempel fra en tidligere avtale. Megleren skal ha sjekket grunnboksutskriften, men spør gjerne.

Finner du ingenting i noen av disse kildene, kan du by med ro i sjelen: Budrunden avgjør, og bare den.

For deg som selger

Selger du en eierseksjon, betyr fraværet av forkjøpsrett at du får full effekt av budrunden. I borettslag hender det at interessenter lar være å by fordi de vet at en forkjøpsberettiget uansett kan ta leiligheten — hvorfor bruke en kveld på å drive prisen opp for noen andre? I et sameie byr alle for å vinne. Det gir som regel en ryddigere prosess og reell konkurranse helt til siste bud.

Kort oppsummert

Ingen lov gir forkjøpsrett til eierseksjoner — verken til naboer, styret eller boligbyggelag. Unntaket er den sjeldne, vedtektsfestede forkjøpsretten, som du enkelt avslører ved å lese salgsoppgave, vedtekter og grunnbok. For Samir i Bodø betydde det at tredje gang faktisk var lykkens gang — ikke fordi han var heldigere, men fordi han byttet boligform.