Den som erverver boligseksjoner i strid med tobegrensningen i eierseksjonsloven § 23, risikerer tre ting: Kartverket nekter å tinglyse ervervet, styret kan pålegge salg av den ulovlig ervervede seksjonen — om nødvendig gjennomført som tvangssalg — og seksjonene utover to gir ikke stemmerett på årsmøtet. Kjøpsavtalen mellom partene er derimot ikke ugyldig. Her går vi gjennom hvordan reglene håndheves i praksis, og hvilke situasjoner som faktisk er lovlige selv om noen eier mange seksjoner.

Styreleder Anne oppdager et mønster

Anne er styreleder i Sameiet Løkkehagen, et bygg med 36 boligseksjoner. Gjennom to år har hun lagt merke til noe: Fire seksjoner har skiftet eier, og alle leies nå ut gjennom samme utleiemegler. En kveld setter hun seg ned med grunnboken og Brønnøysundregistrene. Seksjon 4 og 11 eies av Filip Eiendom AS. Seksjon 19 og 27 eies av FE Bolig AS. Begge selskapene har samme eier: Filip, som har bestemmende innflytelse i begge.

Da er fasiten at selskaper i samme konsern — og selskaper samme person kontrollerer — regnes som én erverver etter loven. Filip kontrollerer fire boligseksjoner i samme sameie. De to siste ervervene var ulovlige. Hva kan Anne og styret gjøre?

Første forsvarslinje: Kartverket

Kontrollen begynner allerede ved tinglysingen. Når et skjøte på en boligseksjon sendes til tinglysing, skal Kartverket avvise erverv som er i strid med § 23. Erververen må gjøre rede for at ervervet er lovlig, og fanges et ulovlig erverv opp her, blir kjøperen rett og slett ikke registrert som hjemmelshaver.

Men systemet er ikke tett. Kartverket ser ikke automatisk at to forskjellige aksjeselskaper har samme eier, og et erverv kan også skje uten at noen tinglyser. Derfor har loven flere virkemidler — og de ligger hos sameiet selv.

Andre forsvarslinje: Pålegg om salg

Styret kan med hjemmel i eierseksjonsloven § 38 pålegge den som har ervervet en boligseksjon i strid med § 23, å selge seksjonen. Dette er et kraftig verktøy:

  • Pålegget kan gis uten forutgående advarsel. Ved vanlig mislighold må styret først advare seksjonseieren, men ved ulovlig erverv er selve ervervet nok.
  • Fristen for å selge skal være på minst seks måneder fra pålegget er mottatt, slik at eieren får en reell mulighet til å selge i markedet til ordentlig pris.
  • Etterkommes ikke pålegget, kan styret kreve seksjonen tvangssolgt gjennom namsmyndighetene. Da gjennomføres salget etter tvangsfullbyrdelseslovens regler, uten at eieren lenger har kontroll på prosessen.

For Anne betyr det: Styret sender et formelt, skriftlig pålegg til FE Bolig AS om å selge de ulovlig ervervede seksjonene innen seks måneder. Selger ikke selskapet frivillig, går saken til tingretten med begjæring om tvangssalg. Domstolene har vist at dette er alvor — det finnes rettskraftig dom fra lagmannsretten der erverv i strid med § 23 endte med nettopp salgsplikt.

Tredje forsvarslinje: Tap av stemmerett

Frem til de overskytende seksjonene er solgt, gjelder en viktig begrensning: Seksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen, gir ikke stemmerett på årsmøtet. Filip kan altså ikke bruke sine fire seksjoner til å skaffe seg kontroll over Løkkehagen — de to ulovlig ervervede teller ikke når stemmene telles opp, og de regnes heller ikke med i flertallsberegningen.

Dette er en praktisk viktig regel for styret å kjenne: Skulle det bli avstemning om nye vedtekter eller store vedlikeholdsprosjekter mens saken pågår, skal møteleder holde de ulovlig ervervede seksjonene utenfor. Stemmerettstapet virker dessuten som et stille press mot eieren selv — den som har kjøpt seksjoner for å få innflytelse, oppdager at de ekstra seksjonene er politisk verdiløse så lenge de er ulovlig ervervet.

Det som IKKE skjer: Avtalen er gyldig

Her kommer en nyanse som overrasker mange: Kjøpsavtalen mellom selger og kjøper er ikke ugyldig selv om ervervet strider mot § 23. En kjøper som angrer, kan altså ikke bruke ervervsbegrensningen som brekkstang for å komme seg ut av handelen — «jeg hadde ikke lov til å kjøpe, så gi meg pengene tilbake» fører ikke frem. Forbudet håndheves gjennom tinglysingsnekt, salgspålegg og stemmerettstap, ikke gjennom avtaleretten. Den som kjøper i strid med forbudet, bærer selv risikoen og må selge med de omkostninger og eventuelle tap det medfører.

Når er det lovlig å eie mer enn to?

Ser du at noen eier tre eller flere boligseksjoner i sameiet ditt, er det ikke automatisk en ulovlighet. Flere situasjoner er helt lovlige:

  • Eierskap etablert før reglene. Ervervsbegrensningen rammer erverv — den som lovlig eide fem seksjoner før reglene kom eller ble strammet inn, må ikke selge noe. Innstrammingen mot indirekte erverv gjelder først fra 2020, og eldre strukturer står seg.
  • Arv. Erverv ved arv og forskudd på arv til livsarvinger er unntatt. Den som arver sin tredje seksjon, eier alle tre lovlig.
  • Utbyggeren. Den som seksjonerer en eiendom, blir eier av alle seksjonene ved opprettelsen — det er ikke et «erverv», og utbygger kan lovlig beholde så mange seksjoner den vil. Les mer i artikkelen om utbyggers seksjoner.
  • Kjøp av et helt selskap. Departementet har lagt til grunn at overdragelse av et selskap som lovlig var blitt eier av flere seksjoner, ikke rammes av forbudet, forutsatt at kjøperen ikke fra før eier boligseksjon i samme sameie.

Styret bør derfor undersøke før det skyter: Når ble seksjonene ervervet? Av hvem? Var det arv? Først når svarene peker mot et erverv i strid med loven, er det grunnlag for pålegg.

Hva bør styret konkret gjøre?

  1. Kartlegg fakta. Hent grunnboksutskrifter for seksjonene og selskapsinformasjon fra Brønnøysundregistrene. Noter ervervstidspunkter.
  2. Ta kontakt. Ofte løses saken med et brev: Eieren kan ha en lovlig forklaring — eller innse at seksjonen må selges uten at det blir konflikt.
  3. Dokumenter og formaliser. Blir det aktuelt med pålegg, skal det være skriftlig, begrunnet og med klar frist på minst seks måneder.
  4. Bruk advokat før tvangssalg. En begjæring om tvangssalg skal være juridisk vanntett — feil i grunnlaget kan velte saken.

Og hva gjør du hvis du selv får pålegg?

Sitter du på den andre siden av bordet — du har fått et salgspålegg — er det viktigste rådet å ta det på alvor med en gang. Fristen på seks måneder er romslig nok til et ordinært, godt forberedt salg med megler, men den krymper fort hvis du bruker de tre første månedene på å håpe at saken forsvinner. Å selge selv gir deg kontroll over pris, megler og tidspunkt; et tvangssalg gir deg ingen av delene og gjennomgående dårligere pris.

Merk også at du ikke løser noe ved å «selge» internt: En overføring til ektefelle, samboer, barn eller eget selskap flytter bare seksjonen rundt innenfor den kretsen som allerede regnes som én hånd. Seksjonen må reelt ut av kretsen. Mener du derimot at pålegget bygger på feil faktum — for eksempel at ervervet ditt faktisk var arv, eller at selskapene ikke henger sammen slik styret tror — bør du svare skriftlig, dokumentere og om nødvendig få en advokat til å imøtegå grunnlaget før fristen løper.

For kjøpere er lærdommen enklest av alt: Hold deg innenfor to boligseksjoner per sameie — regnet sammen med ektefelle, nære slektninger og egne selskaper — så får du aldri brev fra noen styreleder Anne. Og i Løkkehagen? Filip valgte å selge de to siste seksjonene frivillig innen fristen. Pålegget ble aldri prøvd for retten — det holdt at loven sto bak styret.