Avhendingslova favner bredt
Avhendingslova er ikke begrenset til rene boligeiendommer. Loven regulerer avhending av fast eiendom generelt, og et kombinasjonsbygg med for eksempel et butikklokale i første etasje og leiligheter i etasjene over, er fortsatt fast eiendom i lovens forstand. Det avgjørende skillet mot bustadoppføringslova er ikke bruksformålet på de ulike delene av bygget, men om kjøpet gjelder en eksisterende eiendom eller en avtale om oppføring eller total ombygging. Kjøper du et ferdig kombinasjonsbygg slik det står, er dette et avhendingslova-kjøp for hele eiendommen samlet, selv om bygget har flere bruksformål under samme tak. Dette betyr at de samme grunnleggende reglene om mangler, «som den er»-forbehold, opplysningsplikt og reklamasjon gjelder for hele bygget, ikke bare boligdelen, og at det er den samme kjøpekontrakten og de samme fristene som regulerer begge deler av transaksjonen med mindre partene uttrykkelig har avtalt noe annet for enkeltdeler av eiendommen. Dette gjelder uavhengig av hvordan bygget internt er organisert, enten det er ett samlet gårds- og bruksnummer eller flere seksjonerte enheter, så lenge selve kjøpet gjelder en eksisterende eiendom og ikke en avtale om at noe skal føres opp eller bygges om for kjøperen.
Ulike forventninger til ulike deler av bygget
Selv om samme lov gjelder for hele eiendommen, kan selve mangelsvurderingen bli forskjellig for boligdelen og næringsdelen. Hva en kjøper med rimelighet kan forvente av standard, vil naturlig variere mellom en boenhet og et næringslokale, blant annet fordi ulike tekniske forskrifter og bruksformål stiller ulike krav til blant annet brannsikring, ventilasjon og lydisolasjon. Wanja kjøpte et eldre kombinasjonsbygg der første etasje var innredet som frisørsalong og de to øvre etasjene var utleieleiligheter. Etter overtakelse oppdaget hun at det elektriske anlegget i næringslokalet ikke tilfredsstilte kravene til den type virksomhet som skulle drives der, mens boligdelen for øvrig var i forventet stand. Fordi hele bygget var kjøpt under én avhendingslova-avtale, kunne Wanja fremme mangelskrav for hele eiendommen samlet, men vurderingen av hva som utgjorde et avvik fra forventet standard måtte gjøres separat for henholdsvis nærings- og boligdelen, basert på hva som var opplyst og hva som var normal standard for hver del. I Wanjas tilfelle ble det også lagt vekt på hva salgsoppgaven konkret hadde beskrevet om næringslokalets egnethet for den typen virksomhet som skulle drives der, siden dette ga et klart holdepunkt for hva hun med rimelighet kunne forvente da hun signerte kjøpekontrakten. Hadde salgsoppgaven derimot vært taus om næringslokalets tekniske stand, og Wanja selv unnlatt å undersøke dette nærmere før kjøpet, kunne saken lett stilt seg annerledes, siden hun da i større grad måtte bære risikoen for at lokalet ikke uten videre var klart for den virksomheten hun planla å etablere der.
Når kan andre lover komme inn i bildet?
I noen tilfeller kan næringsdelen av et kombinasjonsbygg være omfattet av egne offentligrettslige krav, for eksempel byggteknisk forskrift knyttet til konkret næringsbruk, eller krav i plan- og bygningsloven til bruksendring dersom lokalene skal benyttes til noe annet enn det de opprinnelig var godkjent for. Dette er imidlertid ikke avtalerettslige spørsmål mellom kjøper og selger på samme måte som avhendingslova, men offentligrettslige krav som kan påvirke hva slags mangelsvurdering som gjøres, blant annet ved at manglende godkjenning for tiltenkt bruk kan utgjøre en mangel etter avhendingslova dersom dette ikke var opplyst før kjøpet. Er det uklart om næringsdelen faktisk har nødvendige tillatelser for den bruken selgeren har markedsført den til, bør du undersøke dette konkret hos kommunen før kjøp, siden mangelfull bruksendringstillatelse kan bli en kostbar overraskelse å oppdage i etterkant. Dette gjelder særlig hvis du selv skal drive virksomhet i næringsdelen, siden manglende tillatelse i verste fall kan innebære at du ikke kan starte opp driften din som planlagt før forholdet er brakt i orden overfor kommunen, uavhengig av hva som eventuelt kan kreves av selgeren i etterkant.
Praktiske råd ved kjøp av kombinasjonsbygg
Be om all tilgjengelig dokumentasjon på både bolig- og næringsdelen før du kjøper, inkludert byggetegninger, bruksendringstillatelser og eventuell historikk om tidligere virksomhet i næringslokalene. Vær oppmerksom på at en tilstandsrapport ofte er mer grundig på boligdelen enn på næringsdelen, og vurder om det er behov for en egen teknisk gjennomgang av næringslokalene før du signerer, gjerne utført av noen med kompetanse på nettopp den typen virksomhet lokalene skal brukes til. Oppdager du etterpå avvik i en av delene av bygget, gjelder likevel de samme fristene og de samme grunnleggende reglene i avhendingslova som ved et rent boligkjøp, og du bør reklamere skriftlig og uten unødig opphold uansett hvilken del av bygget avviket gjelder. Har du planer om å drive egen virksomhet i næringsdelen, kan det også være lurt å avklare forsikringsspørsmål og eventuelle krav til branncelleinndeling mellom bolig- og næringsdel før overtakelse, slik at du unngår overraskelser som først dukker opp når virksomheten skal etableres.
Kort oppsummert: - Avhendingslova gjelder for hele kombinasjonsbygget, uavhengig av om deler brukes til bolig eller næring. - Skillet mot bustadoppføringslova avgjøres av om det er en eksisterende eiendom eller en oppføringsavtale, ikke av bruksformålet. - Forventet standard kan likevel variere mellom bolig- og næringsdelen, og påvirker mangelsvurderingen. - Offentligrettslige krav, som bruksendringstillatelser, kan også få betydning for om noe regnes som en mangel. - Innhent grundig dokumentasjon på begge deler av bygget før kjøp for å redusere risikoen for overraskelser.