Brønnen går tom om sommeren – er det en mangel?

Brønn som går tom: hva som gjør det til en mangel

Loven har ingen regel om hvor mye vann en brønn må gi. Avhendingslova § 3-2 sier at boligen har en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Etter plan- og bygningsloven § 27-1 skal en bolig ha forsvarlig tilgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, og dette er et krav som bygger på at du kan bo i huset.

Du må skille mellom et hus som mangler vann fordi brønnen har feil, og et hus som får kortvarig vannmangel i en usedvanlig tørr periode. Vurderingen avhenger av hva selgeren sa, hva du så, og hva som er normalt i området. Brønner kan variere fra år til år, og en tørkesommer alene er ikke automatisk en mangel.

Hva som er tilstrekkelig, kan ikke måles i liter uten en sakkyndig vurdering. Få en brønnborer eller et rådgivende firma til å skrive hva de finner: vannstand, kapasitet, alder, og om brønnen er dyp nok til å gi vann gjennom hele året.

Hva selgeren visste og hva du kunne forvente

Avhendingslova § 3-7 er ofte den viktigste. Har selgeren opplevd at brønnen gikk tom flere somre, og ikke fortalt det, kan det være en mangel når du hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og det kan antas at den hadde betydning for kjøpet. Å bo i et hus uten sikker vannforsyning er noe de fleste vil vite om før de kjøper.

Sa selgeren i annonsen eller salgsoppgaven at brønnen ga rikelig med vann, og det ikke stemte, kan det være en mangel etter § 3-8. Sørg for å ta vare på annonsen og skjermbilder.

Kjøpte du i vinterhalvåret, hadde du lite mulighet til å oppdage problemet selv. Dette er en fordel for deg, siden du ikke kan sies å ha kjent til det. Var brønnen synlig tørr ved visningen, eller ble det nevnt i salgsdokumentene, står du svakere etter § 3-10.

Slik gikk det for Karoline

Karoline kjøpte et hus med borebrønn i mars og overtok i juni. I slutten av juli kom det bare luft fra kranene et par ganger i uken, og i august var brønnen tørr i flere dager. Hun leide inn en brønnborer, som målte lav vannstand og mente at brønnen etter alt å dømme aldri hadde vært dyp nok for en helårsbolig.

Karoline spurte naboene. Den ene fortalte at selgeren hadde kjørt vann i tank to somre på rad. Hun sendte reklamasjon til selgeren med borerens vurdering og naboens uttalelse. Selgeren svarte at tørken hadde vært uvanlig, og at det aldri hadde vært vannmangel i hans tid, og han viste til at han hadde fylt en tank et par ganger fordi han hadde stor hage.

Karoline tilbød at selgeren kunne få sin brønnborer til å gjøre jobben. Selgeren gikk med på det, og en dypere boring ble utført for selgerens regning. Karoline godtok løsningen fordi den var raskest.

Hva du bør gjøre først

Ikke vent på at selgeren skal svare. Du plikter å begrense tapet med rimelige tiltak, og det kan innebære å ordne vann midlertidig. Ta vare på kvitteringer fra vanntransport eller tanker.

Du har bevisbyrden (plikten til å bevise det du påstår). Selgeren trenger ikke vise at brønnen er i orden. Du må vise at vannmangelen skyldes forhold som fantes ved overtakelsen, og det gjør du med en vurdering fra en fagperson, dokumentasjon fra naboer og eventuelle notater om når vannet forsvant.

Har du også fått dårlig vannkvalitet, er det et eget problem. Eieren av en enkeltbrønn er selv ansvarlig for at vannet er helsemessig trygt, klart og uten fremtredende lukt, smak og farge. Mattilsynet anbefaler at du sender vannprøve til analyse på laboratorium, og minst for E. coli og intestinale enterokokker. Tar du ekstra prøve når vannet plutselig endrer farge, lukt eller smak, får du dokumentasjon å bruke mot selgeren. Mattilsynet fører tilsyn med vannforsyningssystemer, ikke med brønner som bare forsyner én bolig, så du kan ikke regne med hjelp derfra.

Krav mot selgeren og frist

Du må melde fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet, og meldingen skal si at du mener brønnen er en mangel. Selgeren kan tilby å rette, og da må du normalt godta hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10 første ledd). Ellers er kravet prisavslag, normalt satt til det det koster å rette mangelen. Du bærer selv de første 10 000 kroner.

Er problemet dårlig vann og ikke for lite vann, finner du mer i dårlig vannkvalitet i brønnen etter kjøpet. Er det pumpen eller trykktanken som svikter, er pumpe og hydrofor på brønnen er utslitt relevant. Gjelder problemet septiktanken, leser du septiktanken er ødelagt. Alt samlet står i hus med privat vann og avløp.

Kort oppsummert

• Når brønnen går tom om sommeren, er det en mangel hvis vannmengden er lavere enn du kunne forvente, eller selgeren visste om problemet.
• Loven oppgir ingen mengde i liter. Få en vurdering fra en brønnborer.
• Naboer og tidligere vannkjøring er sterke bevis for at selgeren kjente til brønnen.
• Meld fra til selgeren innen rimelig tid, og sørg for midlertidig vann mens saken pågår.