Brannfare fra elanlegget – kan jeg heve kjøpet?

Når brannfare kan gi rett til å heve kjøpet

Avhendingslova gir deg fire krav når boligen har en mangel: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Heving (du går ut av kjøpet, og partene leverer tilbake det de har fått) er det tyngste av dem. Loven krever at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd (avhendingslova § 4-13). Det finnes ingen prosentgrense eller beløp som avgjør dette, så vurderingen gjøres konkret.

Brannfare fra elanlegget er alvorlig fordi det truer liv og verdier. Men et gammelt anlegg med noen feil er ikke det samme som et anlegg som er umulig å bruke. Det som teller, er hvor alvorlig feilen er, hva det koster å rette den, og om du kan bo trygt i boligen mens arbeidet pågår.

Eieren av et elektrisk anlegg har plikt til å sørge for at anlegget til enhver tid oppfyller sikkerhetskravene. Det betyr at en elektriker som finner feil som gir brannfare, normalt sier at feilen må rettes, ikke at anlegget kan brukes videre som det er.

Slik vurderer du om det er en mangel først

Heving forutsetter at det finnes en mangel. Da må du se på det samme som ved alle andre elfeil: Var anlegget dårligere enn du kunne forvente ut fra alder og tilstand (avhendingslova § 3-2)? Fikk du ikke opplysninger selgeren kjente til (avhendingslova § 3-7)? Stemte boligen med det som sto i salgsoppgaven (avhendingslova § 3-8)?

Du kan ikke klage på det du kjente til, eller det som gikk tydelig fram av tilstandsrapporten (avhendingslova § 3-10). Er brannfaren beskrevet i rapporten, er det en høy terskel for å kreve noe.

Det er du som må sannsynliggjøre mangelen. En skriftlig rapport fra en registrert elektriker, med bilder og en beskrivelse av hva som utgjør faren, er det viktigste beviset du kan skaffe. Ta bilder av skjøter, brunmerker, smeltede isolasjoner og sikringsskap før noe endres.

Slik gikk det for Mette

Mette overtok en tomannsbolig i august. To uker senere luktet det svidd fra sikringsskapet. Elektrikeren fant at flere kurser var overbelastet, at det var skjøter uten koblingsboks i kjelleren, og at en kabel hadde varmgang. Han skrev at deler av anlegget måtte skiftes «snarest» og at det var brannfare inntil det var gjort.

Mette meldte skriftlig fra til selgeren og skrev at hun vurderte å heve. Selgeren kjøpte inn tilbud på utbedring og tilbød å dekke jobben. Mette forsto at et nytt sikringsskap og noen kurser neppe var et så vesentlig avtalebrudd at hevingen ville holde. Hun valgte å holde tilbake en del av kjøpesummen som sikkerhet mens arbeidet pågikk, og hevingen ble aldri satt på spissen. Utfallet ble at selgeren betalte utbedringen, og Mette bodde videre i boligen etter at elektrikeren hadde skrevet ny rapport.

Hva som skal til for å heve, og hva du velger i stedet

Skal du heve, må mangelen være vesentlig. Momenter som taler for heving er at faren er reell og alvorlig, at utbedring ikke er mulig uten å rive og bygge om store deler av boligen, og at selgeren har skjult feilen. Har selgeren løyet eller holdt tilbake det han visste, kan det også spille en rolle. Les mer om det i artikkelen om heving når selger har løyet og i artikkelen om hva som skal til for å heve kjøpet.

Momenter som taler mot, er at feilen kan rettes med et avgrenset arbeid, at selgeren tilbyr å rette, og at kostnaden er liten i forhold til kjøpesummen. Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting du burde ha godtatt, mister du retten til prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning.

Et alternativ til heving er å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis noe av beløpet ikke er utbetalt. Et annet er prisavslag, som normalt settes til det det koster å rette feilen (avhendingslova § 4-12). Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.

Fristene og hva du må gjøre nå

Hevingen må meldes innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Ventetid kan koste deg retten. Gi derfor selgeren en skriftlig melding så fort en elektriker har sagt at det er brannfare, og si tydelig hva du krever. Ytre grense for reklamasjon er fem år etter overtakelsen.

Hold anlegget slått av eller delvis avslått hvis elektrikeren anbefaler det. Du plikter å begrense tapet med rimelige tiltak, og forsømmer du det, kan du få bære deler av tapet selv. Hvordan det fungerer når det lokale eltilsynet kommer på banen, står i artikkelen om el-tilsynets alvorlige avvik. Hvem som betaler kontrollen, er tatt opp i artikkelen om el-kontroll. Oversikten over alle elfeil ligger i pilaren om feil på det elektriske anlegget.

Kort oppsummert

• Brannfare fra elanlegget gir bare rett til å heve kjøpet når mangelen er et vesentlig avtalebrudd.
• Prisavslag eller erstatning er ofte mer realistisk enn heving, siden feilen kan rettes.
• Rapport fra registrert elektriker er beviset som avgjør om du kan heve kjøpet.
• Meld hevingen innen rimelig tid, og vent ikke til feilen er utbedret.