El-tilsynet fant alvorlige avvik etter overtakelse

Hva el-tilsynet krever av deg som eier

Det lokale eltilsynet (DLE) fører tilsyn med elektriske anlegg i boliger og fritidsboliger. Nettselskapet kan leie inn et sakkyndig selskap til selve kontrollen, og eieren får varsel på forhånd. Etter kontrollen får eieren en tilsynsrapport.

Forskriften om elektriske lavspenningsanlegg sier at eier og bruker av et anlegg skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold, slik at anlegget til enhver tid oppfyller sikkerhetskravene. Etter overtakelsen er det derfor du som er ansvarlig. Avvikene må normalt rettes av en registrert installasjonsvirksomhet innen en frist, og retting meldes til DLE av virksomheten. Økonomiske årsaker gir ikke grunnlag for å forlenge fristen.

Det betyr at du ikke kan vente på oppgjør med selgeren før du bestiller elektriker. Fristen i tilsynsrapporten er din, ikke selgerens.

Når avvikene er en mangel

Avhendingslova avgjør om selgeren skal dekke kostnaden. Første spørsmål er om anlegget var slik du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2). Et gammelt anlegg må du regne med har svakheter, mens et anlegg som selgeren har fornyet nylig, skal fungere.

Ved forbrukerkjøp er det også en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygde på selgerens kunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Om kravene i saken din faktisk var oppfylt, må vurderes konkret, og det er ikke gitt at et avvik alene er en mangel. Ikke regn med at det gjelder automatisk.

Andre spørsmål er om selgeren visste om feilen og ikke sa fra (§ 3-7), og om han ga opplysninger som ikke stemte (§ 3-8). Har selgeren for eksempel skrevet at anlegget var kontrollert, eller vist til en samsvarserklæring som ikke fantes, er det en mangel.

Tilstandsrapporten og dokumentasjonen du fikk

Forskriften om tilstandsrapporter krever at takstmannen finner ut når el-tilsynet sist hadde tilsyn og resultatet. Er det mer enn fem år siden, skal det gjøres en forenklet vurdering av anlegget. Takstmannen skal spørre om alder, om sikringer ofte løses ut, om det har vært brann eller varmgang, og om kursfortegnelse finnes. Ble anlegget montert eller endret etter 1999, skal han spørre om samsvarserklæring.

Fra 1.1.2026 skal takstmannen ikke sette tilstandsgrad på det elektriske anlegget, men forklare konsekvensen av avvik og feil. Eldre rapporter kan fortsatt ha tilstandsgrad, og gamle regler gjelder for befaringer før den datoen.

Hva rapporten sa, har betydning etter § 3-10. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten. Var det omtalt i rapporten at anlegget hadde gammelt sikringsskap eller manglet dokumentasjon, står du svakere. Er avvikene av en annen art enn rapporten beskrev, står du sterkere.

Slik gikk det for Ståle

Ståle overtok en enebolig i oktober. I januar fikk han varsel om tilsyn fra DLE, og tilsynsrapporten listet flere alvorlige avvik i sikringsskapet og på kursene til kjøkkenet. Rapporten satte en frist for retting.

Ståle bestilte en registrert elektriker med en gang. Elektrikeren skrev en kort vurdering av hva som var galt, og at feilene var gamle og ikke oppstått etter overtakelsen. Ståle leste tilstandsrapporten og fant at den bare sa at elanlegget var av eldre dato. Han fant ingen samsvarserklæring for endringer som selgeren hadde vist til i salgsoppgaven.

Ståle reklamerte skriftlig og la ved tilsynsrapporten, elektrikerens vurdering og salgsoppgaven. Selgeren hevdet først at avvikene var oppstått etter salget. Da Ståle viste til elektrikerens vurdering og at samsvarserklæring manglet, gikk selgeren med på å dekke utbedringen etter tilbudet.

Slik sikrer du kravet mot selgeren

Send reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du fikk tilsynsrapporten. Skriv at du mener avvikene er en mangel, og hva de gjelder. Legg ved rapporten, og be om at en elektriker skriver en vurdering av hvor lenge avvikene har vært der.

Du har bevisbyrden (plikten til å bevise det du påstår), og du plikter å begrense tapet med rimelige tiltak. Retter du raskt og tar bilder av det du finner, har du et bedre grunnlag for kravet. Bevar samsvarserklæringen for utbedringen, den skal følge boligen.

Kravet er normalt prisavslag, satt til kostnaden ved å rette. Selgeren kan tilby å rette selv, og du må da normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10 første ledd). Du bærer de første 10 000 kroner av kostnadene selv.

Var det selgeren som hadde utført arbeidet, leser du selger gjorde elektrisk arbeid selv. Manglet samsvarserklæringen, se samsvarserklæringen for elarbeidet mangler. Spørsmålet om et anlegg som «virker» er nok, tas opp i er det nok at elanlegget virker ved overtakelsen. Hovedreglene står i feil på det elektriske anlegget etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Alvorlige avvik fra el-tilsynet er en mangel bare hvis de fantes ved overtakelsen og du ikke fikk vite om dem eller ikke burde regnet med dem.
• Fristen i tilsynsrapporten gjelder deg som eier, og økonomiske forhold forlenger den ikke.
• Få en elektriker til å vurdere hvor lenge avvikene har vært der.
• Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid og legg ved tilsynsrapporten.